回報率是投資唯一考慮的因素

作為投資購房，回報率是首要也是唯一考慮的因素，回報率分為兩塊，租金以及溢價。

這套房子21平米，戶型基本可以確定是個大開間戶型。您所處的城市位於沿海四線城市，房屋總價16萬，加上交房裝修4萬元左右，總價就是20萬左右。

回報率粗算

首先說下出租，您可以根據這套房子周邊的一居室租金，合計下你買的這套房年租金大概多少，只要年租金能達到8000-10000元一年，既800元左右一個月的租金。如果能達到，那麼在出租這塊這套房子就值得投資。

再說下溢價，公寓性質住宅最長貸款年限是10年，我給您按10年算，按基準利率4.9%上浮20%算月供在883元左右/月，如下圖

10年利息2.6萬，基本上這套房子只要能保證每年每年漲170元以上每平米，這個溢價就是可以的。

壓根是騙局。單身為何去三四線。想要搞活三四線。房地產，只有搞男A女免單模式。也就是隻要歲數在18至35歲的女女。無論相貌一縷免單住房與吃飯隨後大規模搞活夜店與酒吧，以及娛樂產業。這麼搞或許會有房價企穩的收益率，

不建議在三四線城市投資單身公寓！

一，單身公寓面積太小，後期難脫手。首先三四線城市本身就不適合投資，所以在三四線城市買房的大部分都是為了自住的剛需，而單身公寓的面積太小了，根本就不適合剛需居住，所以後期想要找到合適的買家並不容易。

二，三四線租房人群少，房租想租出去太難。三四線城市二手房市場本來就不活躍，公寓很難賣出去，但是三四線城市的人口也有限，租房需求根本就不旺盛，在這樣的背景下三四線城市公寓想租出去根本就不現實，所以想要透過租房來實現收益更加不可能。

三，越是小城市的人越注重產權年限。跟住宅相比，公寓的產權年限只有40年，差不多比住宅少了一辦，在公寓房價將近萬元的的背景下，願意買公寓的人肯定不會很多。

總之，筆者一般不建議大家在三四線城市投資房產的，因為房地產市場對人口的依賴十分大，但三四線城市的人口到底是怎麼樣的大家都十分清楚。

現在有很多投資機會女市場，它的上漲率都比房價上漲率高很多。所以你會發現，很多房地產巨頭都開始剝離房地產資金自己去做一些別的行業去投資，讓資金有著更好的增值效益。房地產已經過了投資最熱門的階段，也就是說在未來房地產增值的速度不會像過去那麼快了，如果投資房地產就不要抱有那麼高的期待，在未來，房價的增速是會放緩的，雖然還會增長，但是有可能比不上一些理財產品，能夠給你帶來更好的收益率。

三四線城市的單身公寓主要取決於他的位置怎麼樣，但是公寓一般都是租給一些白領的，如果你的位置在市中心，並且靠近寫字樓，那麼這樣的單身公寓還是值得投資的，這是你要對房價上漲的預期，做好心理準備，肯定不如前幾年上漲的那麼快了，回去一定平穩的狀態，如果你這筆錢實在沒有任何的投資標的，讓我這樣的單身公寓也是可以考慮購買的。如果這套單身公寓是你的手套房，並且未來有可能會住在這樣的單身公寓裡，那麼對於你來說，如果你現在有這筆資金，那你還是可以購買房產的。

但如果這個單身公寓純作為財務投資，那我告訴你，他並不是非常好的投資工具，因為單身公寓屬於固定資產與投資，進去之後一旦房價出現下跌，那麼你的固定資產就會貶值。且投資房產，它的流轉率，流通性沒有那麼強。在進入房地產市場之前，一定要做好心理準備，房地產市場絕對不會像前幾年那樣再出現大幅的波動，這樣對於中國的經濟是非常有影響的。

首先我講一下我對公寓的理解：

1、純商業性質的公寓，從產權屬性來說和商鋪寫字樓是一樣的屬性屬於純商業性質，那麼在後期的使用過程中水電等都是按照商業標準來收費成本要比家用電高出很多。在幾年以後如果要考慮出售賣掉它套現，那麼國家會徵收成交價17.8%的稅收。這回讓出售的難度增加。收益也降低。

2、住宅性質公寓，從產權性質來看和小區住宅都是一樣的，水電成本也屬於家用電，後期出售也不會有17.8%的稅費，但是從樓層設計與戶型設計和商業性質公寓都是一樣的。

以上兩種差異在於：使用成本與後期交易稅費的差異。

總價20-30萬，就以25萬一套來計算加上裝修3萬、稅費大約1萬單套房總成本約29萬元，月租金折中1300一個月，年租金15600元，為總投入金額年收益5.3%。這個年收益從目前市場經濟來看不算高。

如果一定要購買我建議先核實房屋產權屬性，最好購買住宅性質的公寓，不要購買商業性質的公寓。