“協議拆遷”與“徵地拆遷”的區別

2012年以後，國有土地上的房屋已列入徵收範圍。但集體土地上的房屋，並沒有直接列入徵收範圍。目前，對於集體土地上房屋的拆遷，形式上可以分為“協議拆遷”和“徵地拆遷”兩種。但事實上，很多被拆遷人都分不清兩者的區別，誤以為只要是拆遷，就是政府的強制行為。由此，容易引發矛盾和糾紛。

其實，“協議拆遷”和“徵地拆遷”，無論是從拆遷流程上、還是法律效力上，都具有顯著的區別。

“協議拆遷”，是指在沒有取得土地徵收批覆的情況下，透過徵詢被拆遷人的意願，由鎮政府或者土地儲備機構作為實施主體，與被拆遷人簽訂補償安置協議後拆除房屋。補償安置協議的內容由拆遷實施單位與被拆遷人協商確定，如果被拆遷人拒絕簽訂協議，拆遷實施單位沒有強制拆遷房屋的權利。

“徵地拆遷”，是指在取得土地徵收批覆的情況下，按照徵地房屋補償制度規定的流程，由區土地管理部門（例如區土地徵收中心）作為實施主體，與被拆遷人簽訂補償安置協議後拆除房屋。補償安置協議的內容按照公示的徵地房屋補償方案執行。如果被拆遷人拒絕簽訂協議，實施單位可以申請政府裁決交出土地、強制補償，也就是俗稱的“強遷”。

《土地管理法》修改啦，協議拆遷知識學起來，遇到問題才能不慌張

一、“拆遷協議”、“協議拆遷”，傻傻分不清楚。

相信大家都知道拆遷協議是什麼，一般指的某一拆遷安置專案經過法定程式批准並實施，拆遷主體和被拆遷人簽訂的補償安置協議。那麼“協議拆遷”呢？

拆遷協議是近年來一種新的拆遷方式。而且在今後會更加頻繁的出現。因為在《土地管理法》（2019年修訂）的第四十七條中第四款規定“擬徵收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算並落實有關費用，保證足額到位，與擬徵收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請徵收土地時如實說明。”

第五款規定“相關前期工作完成後，縣級以上地方人民政府方可申請徵收土地。”

在解釋新法修訂帶來的變化前，先幫大家梳理一下“之前的徵收流程是什麼樣的”。政府計劃對某一片區集體土地申請進行徵收，需要先上報徵地方案、規劃方案等材料，獲得徵地批准後，組織實施徵收工作，測量土地、評估房屋、與被徵收人簽訂補償安置協議。在政府徵收後，土地性質變為國有，然後政府可以將國有土地招拍掛，與開發商達成協議之後進行建設。

在《土地管理法》修改後基層政府可以在申請徵收土地之前，先行在擬徵地範圍內進行測量土地、評估房屋、與被徵收人簽訂補償安置協議等這些環節。

這一階段因為沒有經過政府批准的徵地方案、規劃方案和立項批准檔案，而常常透過基層群眾自治組織或街道鄉鎮與被拆遷人籤“拆遷協議”的方式完成拆遷工作，在本質上“拆遷協議”就是一種民事合同，沒有政府強制力，所以我們稱為“協議拆遷”。

二、那“協議拆遷”的補償安置協議能籤嗎？

在協議拆遷的情況下，只要被拆遷人對補償不滿意，不簽訂拆遷協議，任何人、任何部門就不得采取任何方式強制拆遷。同樣，如果雙方談判協商後，被拆遷人對補償安置協議中的條件滿意也是可以籤的。

其實這個問題可以更具體為：如何進行補償安置？給錢、給房還是兩者結合？是否可以選擇？對原有房屋評估的價值是否合理？我的家庭成員是否都在安置範圍內？如果給錢的話，什麼時候給？誰來給？如果給房子的話，房子面積多大？什麼時候過戶？搬遷過渡費給多少？如果交房晚了或者打款晚了，違約責任又怎麼算？……

以上這些問題，在籤協議前都是被拆遷人應該問清楚，並且寫進協議中的。因為一旦被拆遷人簽了字，就代表認可了協議的內容，如果將來產生糾紛，將不利於您的維權。所以說在簽字之前，您一定要認真閱讀協議內容。對於自己不能接受的內容，要堅決反對；對於讀不懂意思的內容，一定要找拆遷方解釋協議的意思，以免拆遷方在協議中進行“文字遊戲”，對您日後的維權造成困難；對於協議中沒有涉及的內容，只要您認為需要新增的，也要及時新增。

再次強調，“協議拆遷”中的補償安置協議就是一種民事合同，沒有政府強制力。只要您對補償不滿意，不簽訂協議，任何人、任何部門就不得采取任何方式對您進行強制拆遷。面對拆遷方要不卑不亢，拿出底氣，不要擔心威脅，遇到有人要對您進行強拆、偷拆的情況時，要及時撥打電話報警，維護自己的合法權益。

不過這裡要提醒一下大家，“協議拆遷”不具有強制性，在這種拆遷過程中，拆遷方必須要跟被拆遷人商量著來，如果被拆遷人不同意拆遷，那麼拆遷方是不能進行拆除工作的，簡單點來說就是，可拆可不拆。而徵地拆遷一般是以公益性專案為基礎或者為目的，具有強制性，被徵收人是不可以拒絕的。