法拍房一般是作為法院查封的不良資產流入市場進行拍賣的，有價格低、不限購、不限戶口等優勢，但是很多人卻不知道法拍房也存在很多的風險，下面筆者就一一說明:

1.法拍房作為不良資產有很多產權存在二次抵押或債務糾紛，這種風險佔比挺大，需要做充足的取證調查才能搞清楚，一般競拍者需要競拍儘量選擇產權清晰的房產不會有過戶問題和產權問題。

3.房子已過戶但無法入住問題，有些原業主為了逃避法院的判決，將房屋惡意長期出租給第三方，這種情況也時有發生，這類一般根據最終判決書結果新業主有該房屋的處置、租售、產權等決定權，法院也會配合強制騰房，同時新業主也有對房屋的所有東西處置權。

4.戶口遷移問題，很多原業主的戶口是在該房屋名下，原業主雖然不擁有該房產的產權了，但戶口還沒遷移，可能影響新業主的戶口遷移和小孩上學等問題。這一點也有明確規定，可聯絡當地的派出所戶籍科配合將原業主的戶籍遷移至集體戶，新業主即可落戶到該房屋名下。

5.有民間借貸債務人員上門催收。這類情況極少發生，但的確存在。該問題一般情況需要跟債權人說明緣由出示判決書等東西告知後一般情況下不會再發生，如果有第二次即可透過物業或者報警等方式對對方進行警告等，目前全國處於高壓式打黑除惡狀態此類問題只會越來越少。

以上內容是法拍房的優劣勢，建議競拍者選擇專業的助拍或法拍機構配合競拍。

法拍房，早幾年還僅僅是很多中介機構關注法拍房，現在由於限購，越來越多的進入到了大家的視線內，其實法拍房撿漏你未必能遇到，但是法拍房的未知風險卻是無處不在的。

具體如下：

1、高額稅費的問題。與平時從開發商手中購買的商品房有所不同，法拍房的土地出讓性質、產權性質、房屋土地是否一體等都存在一定的不確定性。

而這種不確定性常常會帶來真金白銀的損失。拍賣前期一定要做好標的產權性質和稅費情況的深度調查。

2、戶口占用的問題。有些房子落著很多戶，導致你自己無法落戶。戶口一般不在法院的執行範圍內，所以如果原來的住戶佔用戶口沒有遷走，法院是不能強制清除戶口的。大家在看清法院公告的同時，一定要做好戶口情況的調查。

3、欠費的問題。水費、電費、燃氣費、物業費，經年累月的滯納金等等，拍賣前可以到物業等相關部門詢問欠費情況。

4、租約問題。大家都知道買賣不破租賃，如果房屋有租約，即使競拍人已經拍下房屋也只能等到租約到期才能入住。

若是碰到惡意長租的情況，更是會引發新的訴訟。

6、拒不騰空的問題。原居住人如果以唯一住房的理由拒不騰空，或者房子裡面住著老人，就容易發生付完錢過完戶，但任然無法入住的情況。

到這個時候，再去調查佔用人的背景就太晚了。

務必在拍賣前實地走訪調查，詢問鄰居、物業，對原居住人的情況進行摸底。

綜上所述，購買法拍房之前一定要：

仔細閱讀拍賣公告，條件允許的情況下實地看房；

對產權資訊、戶口資訊、是否騰空、是否有租約等基本資訊瞭解清楚；

一旦發現資訊不明的房子，一定要及時止損；

萬一入手了，視情況考慮放棄保證金也好過強行接盤。

法拍房有一定風險。需要專業的司法輔助機構協助，經專業司法產調，拍賣指導、稅費測算、代辦過戶、貸款墊資、清戶入住等專業服務，排除掉7大“深坑”，避免四大問題，真正買到價格低、位置好、合適滿意的房產。

❖資金問題：法拍房的購房款需要在一定期限內全款支付給法院，所以就需要充足的資金保證。

解決方案：如果符合按揭貸款的條件，法拍房是可以做按揭貸款的，貸款政策和二手房政策相同，如果不能做按揭，也可以透過辦理信貸+墊資等方式，全款買房後辦理抵押經營貸款。

❖稅費問題：法拍房的交易稅費、物業水電欠費以及相關費用需要由買受人承擔。

解決方案：稅費只要做好充分的盡調，就可以將稅費等相關情況瞭解情況，適當作為成本考慮即可，當然，相比法拍房的價差而言，稅費相對算是比較小的金額。

❖戶口問題：戶口上主要有兩個風險，學籍和戶口遷入。

解決方案：上海可以強制遷出戶口，其他城市即使原房屋有戶口，也不影響落入新的戶口。

❖租約問題：由於買賣不破租賃，所以可能存在原業主或其他利益方所做的假租賃等情況。

解決方案：分兩種情況，真實租約和虛假租約，真實租約可以直接和租客談，而且租約時間不會太長，虛假租約其實直接談價格即可，如果實在是談不攏，放棄即可。

❖清場問題：法拍房的市場裡總會遇到一些老賴，收房過程中清場困難的比例大概在5%左右。

解決方案：對於裡面有比較難清場的情況，可以有合理的方式進行清退，法拍屋可以提供兜底，無法清場全款回收。

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