各地叫法不一樣，武漢這邊叫：還建房

這種房目前武漢市還不能辦證，什麼都辦不了，不能公開交易，買了以後等政策，

私下交易存在很多矛盾和交易隱患，二手房中介一般都不接這種房

可入手的，只要有房產證和土地使用證就可以了，當你購買回遷房後你的房子就屬於商品房了，這種房子不用交物業費，挺不錯的，只要手續齊全可以買的，不過沒有商品房小區物業好，畢竟人家是交過費用的。

深圳的可供開發土地越來越少，特別是老城區舊小區和農民房多，基本都是靠城市更新來改變面貌。有住宅舊改、棚改，通常就都有回遷房。回遷房也是小眾需求，早期更是村民自己和朋友親戚自己消化，隨著深圳的買房需求越來越多，還有限購、限貸的門檻持續提高，促使相當一部分群體轉而關注回遷房。

一，什麼是回遷房？

回遷房：舊改棚改拆遷時，開發商徵用村民或村集體的土地，賠給回遷戶的房子統稱回遷房。

其中包含指標房：在舊改拆遷的前期階段，原村民把回遷的指標轉讓給你，然後你是以拆遷戶的名義，跟開發專案公司簽訂《回遷補償協議》。等建成後，補償的紅本商品房直接是以買家的名字，所以這樣才不限購。

買回遷房群體

看中差價收益投資，相當於同地段商品房5-8折，指標房不用購房名額可以買多套，外地客戶，二套利率上浮，不如全款買回遷

明知道補償商品房，原村民為什麼要拿出來賣?

1.有些村民宅基地多，幾棟農民房的，補償2- 3千平。回遷房交房週期長，還要等幾年，房子多以後也住不完，賣幾百平也正常，可以先拿這部分錢去用，享受人生也行。村委股份公司的房子，賣了村委分紅。

2.村民覺得開發商貨幣補償價格低，自己轉賣，開發商為了簽約進度默許

二、回遷房的不同階段,種類不同

(1)、指標房:拆遷階段，買的是補償給回遷戶的指標(不要名額)

(2)、無證房:樓盤建好，還沒搖號選房(要名額)

(3)、出證並交房:跟買二手房一樣(要名額)

指標房，不要名額

也是諮詢最多的，通常價格相比周邊二手房6-7折左右，根據舊改拆遷和建設的不同階段，價格也不一樣， 越往後期價Grand SantaFe高。不要購房名額，相當於買村民的回遷指標，但是要全款，所以資金要求較高。

1 :拆遷階段一 指標房

買村民的回遷房指標，直接跟開發商籤補償協議，回遷到買家名下。特點:不限購、不限售簡單理解，就是買舊改將拆遷的小產權;不同點:相比小產權房，權屬、面積多少是確定的。

指標房戶型、面積

買指標房，主要是買村民的回遷名額，而且只是一一個面積段，比如買70平/100平，儘可能跟開發商預建的戶型匹配。協議有約定，多退少補，通常5平內按當時開盤價8-9折增購。等建好後，回遷戶統一搖號先選房，大部分都是同小區

舊改的流程

舊改節點

立項:想改，能不能改(區城市更新局)規劃審批:怎麼樣改

公示實施主體:由誰來改

通常的舊改專案，都是開發商新成立的一個專案公司在運作，或者跟村委股份公司合股，方便推進和流轉，也有的開發商直接操作。

交房週期是指標房要重點考慮的因素，還有開發商的品牌度，資金實力，都關係著專案的進度。看過一些回遷協議一般是約定施工許可證批下來後3年交房，不過最終交房一般都會快點，開發商的成本一直在增加。

（2）、已建好，無證房

已選房沒出證：回遷戶已經與開發商簽署回遷協議，老房產證已登出，需要等到辦出回遷房新證後再辦理二手交易的交易模式。樓已建好，但是還沒辦證，業主通常要求提前交大定金或者全款，等出證再二手交易。

時間拉長，房價漲擔心業主違約，或一房多賣、負債查封。

注意：合同設定高額的違約金、並家庭成員都合同簽字，交房就先行佔有

已選房沒出證:回遷戶已經與開發商簽署回遷協議，老房產證已登出，需要等到辦出回遷房新證後再辦理二手交易的交易模式。

樓已建好，但是還沒辦證，業主通常要求提前交大定金或者全款，等出證再二手交易。時間拉長，房價漲擔心業主違約，或一房多賣、負債查封。

注意:合同設定高額的違約金、並家庭成員都合同簽字，交房就先行佔有

舉例:華潤大沖城市花園

集體土地回遷房: ( 辦證前更名)

南山豪方天際，村委收定金，辦證時更名，也要名額。

沙井博林君瑞3.7萬，90平3房333萬，新房4.4萬。2019年8月辦證

（3）、交房，並出證

回遷戶已經辦下來了回遷房一手產證，直接進行二手交易的交易模式，此種交易模式與普通的二手房交易無異，就是買回遷戶的二手房。購買可以貸款，但是要名額。比如壹城中心、京基御景印象、頤安都會中央，都有這種二手回遷房在賣，本質上就是買二手房流程，可以正常貸款。

注意查檔、查徵信和負債。

綜上所述：

以上只列舉了部分回遷房內容，回遷房的種類大致分：指標房、集體土地回遷房；已建好無證房、建好已出證。只有指標房是不要名額的，而且價格相對周邊商品房6-7折左右。