別墅的定位就是居住舒適性，目前已經停止審批別墅專案！商品的價值取決於商品的稀缺性，所以別墅在有能力的情況下還是很值得買的！

值得，想當值得。

在不考慮價格承載能力的情況下，別墅肯定值得購買，何況是古典別墅，帶著濃郁的四合院風格，入手好時機。

自古以來，園林都是稀有產品，生活在森林裡，也是大家夢寐以求的夢想。古代地主家的莊園都是採取進位制，錯落有致，層次分明，小偷進去都不知道偷哪個房間，自己小妾住在哪裡可能都會忘了，你覺得這種莊園你會喜歡嗎？

當然，上面都是玩笑話，現在別墅越來越稀少，不是大家不喜歡了，也不是什麼住宅進化了，純粹是國家嚴控土地供給，別墅一概不批，自從限墅令頒發一來，很多地方在售別墅都捂盤惜售，別墅瞬間從商品變為了珍藏品，價值上升了好幾倍，前段時間，臨沂北城新區拍賣一套700平獨棟別墅，達到了3000多萬，而現在北城的房價才10000均價，可見別墅的溢價率多高。

有錢買別墅，沒錢買洋房，再窮也得買套高層，這就是中國當下的房地產市場啊。

市場上主流的院墅產品，皆以“合院形式”為主，即將院子圍合起來，使別墅的活動空間由單純的室內向室外擴充套件，從別墅變為院墅，將這種現象稱之為院墅化。

合院別墅，它可以由獨棟別墅、聯排別墅、雙疊別墅等圍合而成。

比如，聯排別墅圍合而成的，幾個聯排別墅共同享用一個比較大的花園，這樣比單獨的聯排別墅採用兵營式佈局、只享受前後小花園景觀要大些。

相比早年的四合院別墅，時下的合院別墅在有自己獨戶的空間，又更側重鄰里共享空間。

院墅起源

從規劃設計角度看，中國自古以來都是最善於設計高密度高品質居住產品的國家。

從江南古鎮院落到北京的四合院，均有密度高、空間感大於實際的特性，此類設計手法很顯然是值得今人借鑑的。

傳統合院式住宅空間層次豐富，從街坊至里巷、至院落，再至居住空間，空間由開放逐漸趨於封閉。

傳統院落是中國傳統家居中的生活空間，是居住活動的中心場所，有很強的歸屬感和聚合力。北方地區多采用此建築形式，如傳統的北京四合院。

目前別墅用地審批受管控，但別墅住宅需求有增無減。

在獨棟別墅用地報批禁止的情況下，開發商多從雙拼、疊拼、聯排別墅尋找平衡，創新型組合方式的別墅不斷湧現，其中便包括合院別墅。

而如今的院墅住宅，其產品屬性介於獨棟和聯排之間的物業形態，市場常見的院墅產品多以四聯、六聯或多聯的形式 為一體形成組團，排布成全圍合或半公共交流空間的院落。

院墅優點

· 圍合形成的院落空間為鄰里交流創造條件

· 封閉的外觀保持了必要的私密性

· 院落內部可做景觀設計，成為休閒場所，營造高品質的居住環境。

· 在北方圍合式建築可以阻擋寒風入侵，有利於保溫防寒

· 以宅院禮序作為亮點進行推廣易獲得客戶共鳴

· 同面積段下，院墅化合院產品能實現更高容積率

院墅缺點

· 圍合陰角處相鄰的住戶有嚴重的視線干擾

· 圍合陽角處的住戶看不到優雅的庭院景觀

· 在南方炎熱地區圍合建築阻擋通風

產品形態亮點：精細化造院、立面中式、充分發掘地下空間。

精細化造院

豪宅院墅的主院有三種尺度： 天井、庭院、園林。 傳統民居中的這三種空間，同樣都是生活中心，尺度不同，裝飾程度亦不同。

對院落尺度的選擇必須基於地域，考慮專案當地的氣候和生活習慣。天井更重通風與裝飾，庭院重採光與活動，園林重賞玩與互動。

中式立面成為審美主流

中式風格與院墅是絕配，這源於華人的文化自信，與自古傳承下來的審美習慣。

對於高牆深院、雕樑畫棟，華人潛意識中便會將其與權、錢、地位聯絡在一起。本質上中式風格售賣的是存在於華人骨血中的理想，前者桃源避世，後者廟堂高遠。

古典中式

在2016年的低層高密專案中，綠城選擇堅定傳統中式立面的方向，在立面、景觀和室內的調性統一和施工完成度上首屈一指。

形制中式

泰禾院子系王府規制門頭的主題隨著九城十六院的鋪開在立面、符號上做出了一定的細化和變化。儀門、抱鼓石、牌匾、銅燈等元素的反覆運用使院子系產品形成很高辨識度。

裝飾中式

龍湖原著系是在示範區的建築立面與景觀中做出了特色，大挑簷、高度裝飾化的示範區門頭成為原著系的標誌特徵。低層高密產品本身透過一些裝飾符號來體現中式特徵。

意象中式

充分發掘地下空間的使用價值

一些全國知名的改善型或豪宅型的院墅產品對於地下室價值的挖掘可謂極致。

透過引入下沉庭院、採光天井等將地下室由輔助功能空間轉變為重要起居活動場所，目前我們看到兩種不同的思路——體驗派和實用派。

深挖地下室價值成為重要趨勢，究其原因，在一二線高房價城市，同地價相比，地下室提升帶來的成本增加不過九牛一毛，而地下室品質提升後對於銷售單價的攤薄則效果顯著。

因此越是極致的頂豪專案，對於地下室品質的要求也越高。