房地產週期波動，長期看人口，中期看土地，短期看金融。在這個大邏輯下，判斷下行週期的主要指標可考慮聚焦到：成交量、價格同比環比指數、優惠力度和手段、政策和金融面等。

成交量：下行週期的啟動先是成交量的萎縮，需求退水以後量先行撤退，可在資料上量化的指標有月度一手房網籤量、二手房成交量、二手房帶看量等，如下圖，為了更直觀的看到一手房月度變化，我們把每年的月度成交資料量化並作出走勢，可以清晰的看出2013年青島是上輪小週期的大年，但到了2014年成交量下降，下行週期開啟。同理，2016、2017年是青島歷史大年，但進入2018、2019年銷量持續下降，也標誌著2018年是青島下行週期開啟的年份。

價格：市場下行，先是量的萎縮，等成交量萎縮到一定程度時候，開發商在業績指標下撐不住，就要動價格了。這時候就進入到“量價齊跌”的階段。價格連續幾個月守不住的時候，在一手住宅價格走勢上會表現出來。但因為這幾年政府限價、限籤等行政手段有干預，一手房價格走勢短期觀察的難度比較大，最能夠立竿見影的反襯價格走勢的是二手房。我們還是以青島為例，在2018.5月上合峰會前二手房受恐慌購房情緒影響達到頂峰，隨後快速的回撤，反應特別迅速。

優惠力度和手段：市場上行期優惠很少，手段也不多。但當開發商發現市場下行任務難以完成的時候，首先想到的是申請優惠，比如：買房送家電、送車位、送精裝修、送物業費、更大的折扣力度、地道的購房節、以“內部員工房/工程抵款房”形式包裝降價、首付分期等等。以青島為例，2017年的市場狂熱與當前的市場冷淡，在優惠反差上簡直天壤之別。

政策和金融面：相比較前三條，本條敏感度最低，市場上行/下行到一定階段的時候才會出臺相關調控的政策，存在時間差。市場下行期，首先絕不會出現政策或金融從緊的可能性。而當市場回落超出預期時，前期從緊的政策和金融會有節奏的適度放鬆。比如慢慢放鬆限購、降息、公積金政策調整、首付比例降低等。

總結：市場下行通道的判斷，先看成交量是否萎縮，再看成交價是否下滑，二手房較一手房更敏感，下行期開發商優惠力度加大、優惠手段多樣，下行超過預期時，則調控政策鬆綁、貨幣金融寬鬆。

短期看金融，中期看土地，長期看人口。

就像2015年金融大牛市後，房地產也出現來一波“去庫存”的炒作跟風，大量的炒房者投入了大量的資金，揹負著大量的貸款進入房產市場炒作。造成了全國房地產的價格翻了一番多。

但是這兩年以來，金融市場並未走出牛市，再加上大家手裡的財富早就被之前的炒房洗劫一空，自然沒有足夠的實力推動房價繼續上漲。

我們可以看到，這一年以來，許多一線城市和新一線城市已經有了明顯的回撥，而大部分城市的銷售額度和銷售數量出現了明顯的下滑，“金九銀十”沒有出現，說明未來大批還處於高位的城市將面臨房價的補跌。

為什麼這樣說呢？因為土地供應越多，開發商拿地越多，說明房產開發就越旺盛，也就說明大家對於未來房地產市場的前景都非常看好。

而對於開發商來說，他們拿地基本背後都揹著一個銀行，所以即便高價拿地，也是有足夠信心把房子賣出去的。否則過多的貸款將無法兌現還出，銀行就會產生系統性的風險，這是不允許的。

這也是為什麼許多房價會在地價的基礎上翻好幾番的原因了。

我們看到，一旦調控房價，就一定會出現穩地價、穩房價、穩預期，其中地價是首當其衝的。因為，中國的土地是拍賣制的，土地炒得越高，房價就越高，再加上揹負著貸款，開發商更容易以更高的房價價格來達到從中獲利。因此土地收緊了，開發商不敢拿地了，說明房價見頂要回調了。

就拿地而言，2019年的上半年全國房產企業土地購置面積同比下降了29.4%，訊號非常明顯！

中國是一個14億人口的大國，最主要是歸功於前幾次的出生潮，嬰兒潮。根據資料顯示，在50年代、60年代、以及80年代，都出現過所謂的嬰兒潮。

而這種人口出生潮也是會在10-20年左右的間隔週期出現。可是從80年代之後，中國的出生潮沒有了，本應該在2000年~2010年出現的嬰兒潮徹底消失，並且還出現了結婚率、出生率持續降低，離婚率提高的現象。

所以，在華人口老齡化，新生力不足的情況下，未來的房地產市場是一個供大於求的狀態，也就意味著大家手裡其實根本不差房子了。

那麼，未來想要看到房價上漲，就得看人口往哪些城市流入。就好比一線和新一線保持持續人口淨流入，並且處於優勝劣汰的，自然會看到房價繼續溫和上漲。但是對於三四五線這些，人口持續淨流出的，則是會面臨房價的下跌。

畢竟人口決定經濟，經濟支撐房價，所以我們才會看到這幾年搶人大戰的開始！！

哪些指標能有效說明房地產啟動了下跌週期？我認為從金融市場，土地市場，以及人口市場的資料，是完全可以看到房地產啟動了下跌週期。但是下跌的幅度是有限的，畢竟房地產還是一個重要的支出和產業，影響深遠。

短期來看，那些高高在上的城市房價一定會面臨補跌，可長期來看，中國的房地產市場將會進入兩極分化，搶人大戰決定了未來哪些城市更具備上漲的資格。