感謝邀請！首先房地產開發佔用資金量非常大，為了增加自有資金的收益率，所以必然採用財務槓桿工具，在中國發揮財務槓桿最好的工具就是銀行貸款，那麼這樣意味著週轉速度越快，銀行利息越低，自由資金收益率就越高。再一個去、前年幾家前十地產商加大融資渠道及規模，加速擴張步伐，市場佔有率極速提高，全國80%的市場份額被前50名地產商佔據。據麥肯錫地產市場研究院的報告，後面10年即至2027年這段時間裡，市場集中度還會更加集中，如果在2020年左右達不到1000億規模的地產商將面臨失敗破產或被收購的命運，所以50名後面的地產商也拼命搶地擴張（我們公司都制訂了2020年達到千億的計劃），爭取佔領更多市場份額，而原來已經上千億規模的房企更是制定了翻倍銷售額計劃，就是為了擴大市場佔有率，為以後更好的發展、生存或收購別人做準備。擴張要快必然需要融資貸款把財務槓桿作用發揮到極致，槓桿越大，則地產開發週期越短成本越低，在縮短工期時建造成本可能會有所增加，但是財務成本大大降低，這樣週轉速度加快，自有資金收益率或者說是股本收益率就極大提高，這時的財務報表也會非常漂亮，市場評級較高，在股市上的融資也會變得容易，融資成本也會減少，這是一個良性迴圈。

但是現在國家開始限制槓桿率，宏觀政策公開提出要降槓桿，收緊銀行貸款資金閘口，並且形成一種類似於政治性的任務，所以導致今年恆大、碧桂園都不敢宣佈他們的銷售目標，但是上市公司的慣性是很大的，速度起來了是很難剎住車的，所以才會有最近碧桂園傳出來的三次加速週轉的紅標頭檔案，說明資金壓力已經變的非常大。

個人覺得國家的降槓桿政策是正確的，房地產不能再這麼瘋狂的高週轉下去 ，之前有人誤解三個月將房子建好賣出的說法，其實際做法是開工到竣工備案一年內完成，竣工備案完成就意味著可以結轉（結轉是上市公司財務報表填報的里程碑事件）。但是一年建成的房子真是不好去想象質量怎麼樣，因為我們建的是兩年的時間，我都發現有很多地方做的不滿意。

房地產企業的開發往往伴隨著拿地蓋房，蓋房拿地的迴圈之中。很多人說為什麼要迴圈呢？見好就收不好嗎？其實這和開發商的運作模式有很大的關係。

對於房地產開發企業來說很多都是隻有單一的開發專案。對於單一的房地產專案來說，一般資金的週轉週期較長。如果想獲得豐厚的回報，單靠一個樓盤是遠遠不夠的。

房地產的開發分為：拿地——建設——貸款——銷售——拿地。這樣一個迴圈之中。如果開發商僅僅守著一個樓盤過活很容易被淘汰。因為樓盤蓋好以後幾年時間就銷售殆盡了。那麼，一旦止步就沒有錢可賺了。所以，只有不斷的開發才可以獲得更大的利潤。

買房在很大程度上來說是一錘子的買賣。而物業又沒有蓋房子賺錢。守著一個攤子一定是不行的。怎麼讓錢活起來，這才是房地產開發的重點。

房地產開發當中，開發商的投入其實基本就是拿地的投入，之後工程開始建設，開發商會讓建設方先墊資，很多工程款會賒賬。等待樓盤建設到一定程度以後，開發商的前期就開始做房產預測繪，做完預測繪就可以做先建工程抵押，這就有錢了，等著拿預售許可證拿到手，就可以開盤賣房子了。這個時候只要賣出一套解押一套房子就可以了。開發商的資金就算是逐漸回籠了。

等到資金回籠的差不多就開始拿下一塊地。拿到地在按照之前的模式運轉就可以了。而前幾期沒有賣掉的房子就相當於純利潤和零花錢了。

因此，開發商為了企業的發展只能不斷的拿地，不斷的開發。這樣才可以把資金運作起來。因為這樣開發商可以始終欠著銀行那麼多錢。如果停止了開發商就意味著這些欠款要還了，開發商手裡的錢就變得緊張了。

所以，開發商才會瘋狂拿地，保持熱度。

房地產在現階段特別強調高週轉，這個可以透過財務、形勢、企業特性三個方面來解釋。

先說財務方面。房地產企業都是資金密集型企業。說白了，有錢就是房地產公司的核武器。那麼地產公司的資金，除了資本金，利潤積累資金，大部分都是向外部借的錢。向銀行、信託、券商、基金、私募等等渠道，透過貸款、信託計劃、短融、中票、發債、股權等等產品借錢。地產公司的負債率一般都很高。借的錢都是有利息與期限的，而且地產公司的借錢成本不低的。那麼，在一定的借款期限內，提高資金多滾動週轉次數，無形中就節約了融資的成本。你借一個億一年利息1000萬，你投入一億資金週轉一次能掙1200萬。如果你一年只週轉一次，那麼你就掙200萬。如果你一年能週轉三次，那你就掙了600萬。

再說形勢。房住不炒，這是目前對地產調控的大形勢。至少目前還沒有鬆動，而且有的地方還正在增強調控的力度。而“去槓桿”也是今年的大形勢，企業、個人、金融等都存在去槓桿的問題。人民銀行的易行長也說了要保持穩健的貨幣供應，對縮表作好了準備。去槓桿就是要少借錢。那麼，如果地產公司在未來借錢的口子會變小，好麼在這種預期下，地產公司一定是要把現在的開發專案週期壓縮到極致，快建快銷快週轉。除了提高資金效率，更是為了更快地回籠資金，有錢在手裡才是武器。以免資金出現斷裂的危險。

三說地產公司的特性。不同型別的企業，他們的生意特性是不同的。地產公司的特性是什麼？就是金融化！近十年來，地產公司才是金融創新的動力源。地產公司的融資花樣已經是到了無可不用其極的程度。而地產資本的金融化也就越來越明顯。金融的特點就是高負債、高風險、高週轉。

地產要實現高週轉，最重要的一環就是要高銷售，賣得快錢才回得來。雖然現在房價高，已遠遠超過了我的購買能力。但是，市場上卻仍有很多樓盤都能實現全現金銷售完畢。真的是房價有多高，是由有錢人說的算的。

但是，住宅、醫療、教育畢竟是人民的基本保障。希望國家在“房住不炒”的基調下，能夠實現對地產進行良好、長效的機制性調控。