現時隨著人們的生活指數越來越高，買房賣房的二手房市場交易越來越活躍。有不少購房者為了改善居住環境，或者由於國家對二胎政策的開放，原來的房屋已經滿足不了購房者的居住要求，所以會出現小換大，遠換近的房屋置換方式。到底怎麼樣的置換房屋才是最好的呢？

對於這個問題，我個人更偏向於後者，即“先賣後買”，最好就是能“同時進行”。

首先對於一些資金預算有限的購房者來說，有可能必須先賣掉自己手頭上的一套房，才能有足夠的資金來購買另外一套，這時候就要先把舊房處理賣掉。

“先賣後買”的好處是：

1、先賣掉舊房，確保可以有足夠的資金來支付新房的首付或全款，如果舊房賣不掉，錢沒拿到，而新房那邊又簽了購房合同，在指定的時間內沒有足夠的錢來支付首付或房款的話，會很容易出現違約的情況，買方將會承擔違約責任，要賠償定金等。這時候就只能透過向親戚朋友或貸款公司借款，把新房的房款支付，然後等到把舊房賣掉了再償還這筆貸款，但這時候會比較被動，因為你不能確定舊房何時能出售，所以借款的利息也是每天都在算，哪天能賣出舊房還清借款不確定，利息費用不好算，有一定的風險。所以先把舊房子處理掉，等錢拿到手了再去買新房，就有充足的時間和資金，遊刃有餘，不會出現買新房但錢不夠的尷尬局面。

2、其次，先把舊房子賣掉的另一個好處是貸款有優惠。因為如果你名下的房子還沒有處理賣掉，就去買新房了，就等於你是購買二套房產了，除非你是全款，否則二套房貸款利率和首付也是不同的，購買二套房首付要給7成，只能貸3成，利率也是沒有首套的優惠。如果你先把舊房子賣掉了，自己名下沒有房，再去購買新的房子屬於首套房範圍，首套的房產只需3成的首付，而貸款利率也是有優惠的，所以還是建議要先賣後買比較划算。

換房稅費的優惠，主要就是上面所說的，如果先把舊房賣掉，那你名下等於無房，無房購買首套房在貸款和首付方面是有優惠的，例如貸款利率按首套計算，首套貸款可以貸7成，首付只需3成等等，具體要看銀行的要求。而其他的過戶稅費，交易稅費跟這個基本就沒太大區別，該交多少還是要交多少。因為稅費交多少，主要還是看你買的這套房的情況，面積多大，房子是原房東名下唯一的房子不？房子距離上次交易滿了5年沒有，如果兩個條件都達到就是等於房子是屬於“滿五唯一”就可以免掉個人所得稅。滿2年的免增值稅，具體看房管局的要求，每一個地區的稅費都是不一樣的，僅做參考。

而你先賣再買，還是先買再賣，對於過戶交易稅費沒有影響，只是影響你貸款和首付。

根據我換房的親身經歷，換房技巧我覺得是“邊賣邊買”是最適合的。

因為如果你先賣房，再買，賣房說實話是一個漫長的過程，由有意向客戶，到交定金，籤合同再到交易拿到錢，動則兩三個月，如果你等待全部完成了再去找新房，買新房，雖然資金方面會比較充足，但這個房價估計又會漲了不少。

所以我當時在賣舊房尋找客戶的時候，也一邊去看新房，找到合適的就先交定金，然後一邊處理舊房，一邊去買新房，兩邊同時進行。

當然，這裡買新房的時候也是有技巧的，因為你還需等待你舊房賣掉才有錢去買新房，所以你也可以和新房的房東籤購房合同的時候註明，我必須要成功賣掉舊房才有資金去買你的新房，所以如果我舊房賣不了，這邊新房又沒錢買的話，雙方交易取消，定金退還，各自不承擔任何責任。當然這個條款必須買賣雙方都同意才可以，如果對方不同意，對方認為你沒錢買新房要麼借錢買，否則違約必須承擔違約責任的，那麼你就只能換另一家房東了。待到有賣家願意等你買舊房賣了再交易，這樣對自己會有保障。

當然，如果你對就房的出售很有信心，確定自己的房子出售是沒有問題，錢是一定能拿到手的，那麼也可以不跟房主訂下這樣的規定，就按一般的正常合同籤就可以了。

總結：先賣後買，資金充足，遊刃有餘，貸款首付有優惠，但時間長，新房房價會漲。

邊賣邊買，同時進行，縮短購房週期，房價不會漲太多，但要為賣不出舊房的風險留一個準備方案。

換房是先賣後買，還是先賣後買，這是很多人糾結的一個問題，那到底怎麼來選擇呢？我認為各有利弊，要根據你的實際情況，比如資金壓力來分析，下面我們一個個來看。

一、先賣再買，最大的優點就是你的資金會比較充裕。這一點無須贅述，你先賣掉了，資金是先回籠的，而後才出手買，資金壓力會很小。先賣後買一般來說，是賣掉舊的買新的、買更好的，所以多是資產最佳化配置，而且資金如果有餘，可以投資其他更有前景的產品，也未可知。

二、先買後賣，最大的擔憂就是萬一資金滯留在手裡，沒有著落，下車了，上不來，擔心失去上車的機會。尤其是一些城市的新房二手房價格出現倒掛的時候，如果手頭的房子已經賣掉了，準備舊房換新房。但是新房的中籤率又很低，搖號小一百比一的比例，那這個擔憂就更嚴重了。但是，你要是不賣，資金騰挪的空間又有限，所以這種情況下一定要掌握好換房技巧。

好了，現在我們回頭看題目中講到的換房技巧。

換房一定要選擇市場上稍微好一些的中上專案，購買比自己的能力（購買力）稍稍高一些的專案，需要夠一夠的專案，目標定得高一些，有壓力才有動力。自住的話，要挑選改善的專案進行置換，如果現在看已經差強人意了，那麼以後只會越看越不滿意。投資的話，就把手裡價值已經兌現的專案賣掉，換成有潛力的專案。簡而言之，就是賣掉手裡已經不漲價的專案，換成被低估的被限制的專案，這裡就一定要記得考慮投資收益。