LPR改革？銀行都不憂無米落獲，現在來看，中央是這樣規定，銀行未必執行，或加20％，缺少抵壓物，免談，就算有抵壓物，評估價5一7折，，銀行是穩賺不賠的，。

其實不是倒逼銀行練好“內功”！

而是國家直接藉助LPR的政策，直接要參與調控中國的房地產市場了。

如果任由目前的房產趨勢這樣下去，其實未來的風險和泡沫會越來越大。

要知道，銀行他們要的是業績，所以情願接受許多不良貸款，也會放貸出去，哪怕有風險。

而對於美國2008年的次貸危機列子，已經很好的告訴我們，如果一個國家的房地產市場市值和貸款比例過大，那麼將面臨的是巨大的風險和災難。

根據《2018中國城市家庭財富健康報告》指出，城市家庭住房佔比達到了77.7%，但在金融投資比重上，佔比僅有11.8%，股票投資比重僅有0.96%、基金投資比重僅有0.38%。

而目前國際上房地產和金融投資比例30比70，而美國的房產投資比例為34.6%，金融為42.6%。

可見國內城市家庭而言，對房產投資依賴度處於非常高的狀態，疏忽金融資產的投資力度，導致房產投資與金融資產投資失衡狀態。

另一方面，目前房地產的市場還暴露出了3個問題：

第一，中國房產總市值65萬億美元，大約450萬億人民幣，已超過美國+歐盟+日本總和，後者只有60萬億美元。這一數字還是我們國有資產總和66.5萬億人民幣的7倍。

第二，中國房產總市值是股票市值的十倍多，遠超美國、歐盟的1倍。

所以，國家不得不推出LPR的體制來直接參與調控房地產市場。

LPR貸款的計算方式如下：

首套房利率=近一個月LPR利率+本城要求點數（大於等於0）+個人信用決定點數（大於等於0） （ps增加點數合同期不變，但LPR利率可在合同裡協商約定以一年期起至合同期為期限調整）

二套房利率=近一個月LPR利率+本城要求點數（大於等於0）+個人信用決定點數（大於等於0）+0.6%；

其中LPR、城市要求點數、個人信用點數、都是可浮動，受到國家調控的。說白了，以後貸款其實由三大資料組成！分別是LPR、城市要求點數、個人信用點數！

如果發現哪個地區炒房情況嚴重，甚至哪個人的信用不夠，手裡大量囤積的房產，說白了，就是不給你貸款炒房了，你想買房可以，全款買，這樣就可以大大降低了風險。

所以，LPR改革並不是倒逼銀行練好“內功”，而是直接參與了調控，抑制現在的貸款風險和房價泡沫越來越大。

央行完善LPR改革，目的是為降低市場貸款利率，緩解中小企業融資壓力，降低實體經濟貸款成本，促進企業發展，提振經濟，最終實現利率水平市場化，LPR和基準利率實現並軌。單純LPR改革對負債成本和流動性影響有限，央行志不在此。

我們可以發現，此次LPR改革主要是商業銀行，新添的幾家銀行也是中小企業融資貸款的大戶，此番LPR改革，呼應當時央行提出降低企業貸款成本一個點的政策，當前國內經濟形勢，不適合大水漫灌實施降息政策，所以央行此番相當於定向降準，給實體經濟送去充足流動性，切實降低中小企業融資成本。對銀行來講，銀行的利差水平可能略有收窄，但整體可控，影響有限。

同時，對於房貸市場貸款利率央行明確規定，首套房不低於LPR水平，二套房LPR基礎上加60個基點，切實構築企業貸款和房貸利率的防火牆，助推經濟進入實體，遏制資本湧入房地產。

請教了銀行的貸款方面的專業人士，LPR是深化利率市場化，會加速銀行的分化，對於高成本銀行來說，他們的壓力會非常大，無法獲得優質顧客，只能發展低質量客戶，從而增加經營風險。

負債成本高的銀行，缺點在於，需要支付利息成本高，因此必須以高的貸款利息放貸，高的貸款利息來自於信用低的客戶。

8月20日公佈的LPR貸款利率，5年期的LPR利率4.85%低於5年期基準貸款利率4.9%，像平安銀行，貸款利率高，這個公司就會受影響。

銀行只有透過降低負債的成本，才有機會將貸款利率降低下來，然而，降低負債成本是漫長的修煉過程，不是一朝一夕完成的事，所以，現在那些過去高成本高槓杆經營的銀行，未來會更艱難，他們或許可以採取一種辦法：主動縮減負債表。

    LPR的活動利率是對需要貸款的購房者專門設計，其活動利率的變動將會是由銀行報價，而不會由央行制定。央行只負責基準存貸款利率的決策，LPR利率將會和基準利率切割分別計算。我的理解是為下一步央行降息做準備。

   我們知道當前摟市穩房價的嚴控政策不得有失，如果利率降低房價就會上漲，剛取得的大好成績就會化為泡影。但根據國際國內金融政策的變化，降低存貸款利率又將事在必行。我們知道貸款利率與房價成反比關係，利率上漲房價下跌，利率下跌房價上漲，這時LPR就應運而生。

   我們知道：LPR將是由18家銀行報價決定的活動利率，與央行報價的基準利率切割，為了落實房是用來住的，不是用來抄的穩房價政策，未來不管基準利率如何降低，都不得影響LPR的報價。

   央行規定從10月8日開始，購房貸款利率不得低於相應期限LPR，最高貸款利率沒有設限；但是在其中又規定了第二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。我們設想銀行是逐利的，那麼為了用好政策，銀行發放的購房貸款利率應該是往上限傾斜。當然為了嚴控抄房，第二套房貸利率就會更高。我認為末來不管央行報價的基準利率如何降，購房貸款利率都必須會保持高位執行狀態，未來購房特別是第二套房的成本就會更高，透過利率扛杆達到穩房價或嚴控房價慢慢上漲之目的。