1、房地產投資拓展崗位是幹嘛的？
投資崗全稱又為投資拓展崗，具體職能為負責為企業履行拿地的職責，我們都知道房地產行業是一個高度依賴土地的行業，沒有土地就沒辦法進行後續的開發，尤其是在現今優質土地越來越少，競爭越來越激烈的市場背景下，優質土地的儲備成為了各大房企戰略制定的重中之重（近年來頻頻地王現象足以說明）。巧婦難為無米之炊嘛！投資拓展部無論是在任何一家房企或是房企裡的任何一個區域公司大多均由大Boss直接管理，因此說投資崗為任何一家房企的核心崗位毫不誇張。
2、房地產投資拓展崗的工作內容有哪些？
各大企業投資崗的工作內容大體相同。
①土地資訊
幹投資的第一步便是要獲取土地資訊。獲取途徑主要有集團/政府/合作單位直接推薦，透過個人資源獲得資訊，還有一種笨辦法就是透過城市的排查進行獲得。現在在大型房企裡面，土地資訊很多都由集團或公司領導直接給到你，對於一個剛畢業的學生或是入行不深的人是很難獲取到優質的土地資訊的，可以說資源及人脈在這一環節中扮演著極其重要的角色。現在市場上有很多所謂的"串串"，即是透過倒賣土地資訊來獲取收益的，但層級較低的串串多是不靠譜的，推薦的土地或專案資源也多不靠譜。城市排查的方法雖然比較笨，但一般來說效果還是不錯，這個方法即是指你在城市當中看到一塊空地，透過各種關係去尋求這塊土地資訊的歸屬方，進而去尋求下一步的合作。
總的說來，這一步是投資拿地最關鍵的一步，只有獲取好的土地資訊才有可能獲取到優質土地，這也是極其考驗公司和個人的人脈資源的。
②專案踏勘
獲取到土地資訊以後，就要動身前往目標地塊進行踏勘。踏勘主要包括去熟悉地塊所在的城市、區位，並瞭解地塊的現狀（有無高壓線等不利因素，有條件可以啟用無人機），透過踩盤去了解周邊專案的產品及銷售去化情況，必要的時候還可以去拜訪一下當地的政府或者做做客戶訪談，側面打聽一下當地人對於這個區位甚至是這個地塊的看法。這一步主要是採集地塊的資訊，越詳細越好，以便用於後序的分析所用。
資訊採集回來後，一般都要寫一個專案研判報告。怎麼寫呢？剛入行時往往不知從和說起，怎樣才能判斷這個地塊好不好？有沒有專案成功的可能性？做得多了，總結出來一般也就是從以下幾個方面去思考：城市分析、區位分析、市場分析、專案分析。城市分析主要看幾個指標：GDP、城區戶籍人口/常住人口、三產比例、人均可支配收入、汽車保有量等等，判斷一下這個城市的基本面。區位分析就很好理解了，李嘉誠常說"區位、區位、區位"，好的區位意味著專案也就成功一半了。市場分析主要時判讀當地房地產市場的庫存去化情況，如庫存週期還有多少年？當地熱銷的產品戶型時什麼？銷售價格如何？等等，分析以後你就應該去思考這個市場有沒有自己公司進入這座城市的機會。最後便時專案分析，主要時看專案內有無高壓線、拆遷、地質情況已經土石方量是不是很大等不利因素。
這樣分析下來，作為一名合格的投資人員你心裡也應該能大致得出結論，判斷這個專案能不能做了~
④營銷市調
你覺得這個專案初步判斷可做以後，向領導彙報爭取立項，立項同意以後便可以深入跟進這個專案了，如何才叫深入跟進這個專案？那就得叫上公司各個專業版塊的同事專業的來分析各專業條線的問題。比如這一步你需要叫上營銷部的同事前往目標地塊進行專業的市場調研（簡稱市調），他們會更深入地對目標地塊所在區位所有的競品進行踩盤瞭解，最終會形成專業報告。詳細分析這座城市的市場庫存、去化週期、產品建議、售價建議、客戶來源等。
⑤設計強排
這個時候設計部的大神便可以登場了，設計部同事拿到紅線圖及地形圖（投資提供）以及營銷部同事提供的產品建議（會詳細羅列建什麼樣的產品，高層、洋房、別墅各建多少體量；戶型有哪些等），進行設計方案強排，最終得出本專案的最終規劃指標。
⑥投資測算
你拿到設計給出的規劃指標以後，便可以根據公司的成本資料以及營銷給出的銷售資料進行投資測算了，當然這中途會要求成本、營銷、財務、設計各專業版塊的支援。最終便可以得出各大公司比較關心的兩大指標：專案淨利率、IRR。各個公司對這兩個指標的要求往往不同，一般來說專案淨利率的要求行業內普遍在10%-20%左右。
⑦集團評審
投資測算出來，專案淨利率及IRR都滿足公司基本要求以後，便可以準備相應的資料前往集團進行評審了。最終獲得相應的專案授權價。
集團評審透過以後，就可以進入實際的拿地程式了。招拍掛專案就準備進入招拍掛程式，合作收併購專案就準備進入最終的收併購程式。
3、投資崗的發展路徑
個人認為投資拓展崗的職業發展路徑主要有三條：
如果一直想從事房地產行業：
①若一直從事投資：投資專員-投資主管-投資經理-投資總監-投資副Quattroporte
②若想做專案總：投資專員幹1-2年升至主管或者經理後，轉崗至運營工作1-2年，再轉崗至專案做報建/工程，升專案副總分管報建/工程，最終升專案總。
如果不一定想一輩子都做房地產，我提供第三條路徑：
房地產投資幹3-5年升到投資經理/總監以後，跳槽到偏財務投資的金融機構，負責不動產投資方向，我想這也是一條光明大道。
4、投資拓展崗需要什麼樣的能力？
做一個思維導圖可能看得比較清楚一些：
投資拓展崗是一個非常綜合的崗位，對從業者的要求也非常高。
①首先是專業能力：從上面的工作內容可以看出，如果要做一個合格的投資人員，你必須要懂營銷、設計、財務、成本、法務、稅務等，不懂這些專業版塊的基本內容無法和橫向部門溝通！不懂營銷無法和別人談市場、不懂設計無法和別人談方案、不懂財稅無法和別人談現金流及交易風險！
②其次瞭解政策：既包括房地產政策、也包括其他經濟政策；既包括你所在城市的地方性政策，也包括國際宏觀政策。
④講究工作方法：協調如此多人來共同做好一件事情，如何保證各部門不相互推諉責任？專案推進過程中遇到瓶頸如何突破？工作繁繁鎖鎖如何替身效率？等等這些都需要你有一個好的工作方法。
⑤會寫PPT：不僅要會寫，而且還要非常牛逼！
⑥堅持運動：投資人員出差多，工作忙碌。但身體是革命的本強，沒有強健的身體很難勝任這樣一份工作。
1、房地產投資拓展崗位是幹嘛的？
投資崗全稱又為投資拓展崗，具體職能為負責為企業履行拿地的職責，我們都知道房地產行業是一個高度依賴土地的行業，沒有土地就沒辦法進行後續的開發，尤其是在現今優質土地越來越少，競爭越來越激烈的市場背景下，優質土地的儲備成為了各大房企戰略制定的重中之重（近年來頻頻地王現象足以說明）。巧婦難為無米之炊嘛！投資拓展部無論是在任何一家房企或是房企裡的任何一個區域公司大多均由大Boss直接管理，因此說投資崗為任何一家房企的核心崗位毫不誇張。
2、房地產投資拓展崗的工作內容有哪些？
各大企業投資崗的工作內容大體相同。
①土地資訊
幹投資的第一步便是要獲取土地資訊。獲取途徑主要有集團/政府/合作單位直接推薦，透過個人資源獲得資訊，還有一種笨辦法就是透過城市的排查進行獲得。現在在大型房企裡面，土地資訊很多都由集團或公司領導直接給到你，對於一個剛畢業的學生或是入行不深的人是很難獲取到優質的土地資訊的，可以說資源及人脈在這一環節中扮演著極其重要的角色。現在市場上有很多所謂的"串串"，即是透過倒賣土地資訊來獲取收益的，但層級較低的串串多是不靠譜的，推薦的土地或專案資源也多不靠譜。城市排查的方法雖然比較笨，但一般來說效果還是不錯，這個方法即是指你在城市當中看到一塊空地，透過各種關係去尋求這塊土地資訊的歸屬方，進而去尋求下一步的合作。
總的說來，這一步是投資拿地最關鍵的一步，只有獲取好的土地資訊才有可能獲取到優質土地，這也是極其考驗公司和個人的人脈資源的。
②專案踏勘
獲取到土地資訊以後，就要動身前往目標地塊進行踏勘。踏勘主要包括去熟悉地塊所在的城市、區位，並瞭解地塊的現狀（有無高壓線等不利因素，有條件可以啟用無人機），透過踩盤去了解周邊專案的產品及銷售去化情況，必要的時候還可以去拜訪一下當地的政府或者做做客戶訪談，側面打聽一下當地人對於這個區位甚至是這個地塊的看法。這一步主要是採集地塊的資訊，越詳細越好，以便用於後序的分析所用。
資訊採集回來後，一般都要寫一個專案研判報告。怎麼寫呢？剛入行時往往不知從和說起，怎樣才能判斷這個地塊好不好？有沒有專案成功的可能性？做得多了，總結出來一般也就是從以下幾個方面去思考：城市分析、區位分析、市場分析、專案分析。城市分析主要看幾個指標：GDP、城區戶籍人口/常住人口、三產比例、人均可支配收入、汽車保有量等等，判斷一下這個城市的基本面。區位分析就很好理解了，李嘉誠常說"區位、區位、區位"，好的區位意味著專案也就成功一半了。市場分析主要時判讀當地房地產市場的庫存去化情況，如庫存週期還有多少年？當地熱銷的產品戶型時什麼？銷售價格如何？等等，分析以後你就應該去思考這個市場有沒有自己公司進入這座城市的機會。最後便時專案分析，主要時看專案內有無高壓線、拆遷、地質情況已經土石方量是不是很大等不利因素。
這樣分析下來，作為一名合格的投資人員你心裡也應該能大致得出結論，判斷這個專案能不能做了~
④營銷市調
你覺得這個專案初步判斷可做以後，向領導彙報爭取立項，立項同意以後便可以深入跟進這個專案了，如何才叫深入跟進這個專案？那就得叫上公司各個專業版塊的同事專業的來分析各專業條線的問題。比如這一步你需要叫上營銷部的同事前往目標地塊進行專業的市場調研（簡稱市調），他們會更深入地對目標地塊所在區位所有的競品進行踩盤瞭解，最終會形成專業報告。詳細分析這座城市的市場庫存、去化週期、產品建議、售價建議、客戶來源等。
⑤設計強排
這個時候設計部的大神便可以登場了，設計部同事拿到紅線圖及地形圖（投資提供）以及營銷部同事提供的產品建議（會詳細羅列建什麼樣的產品，高層、洋房、別墅各建多少體量；戶型有哪些等），進行設計方案強排，最終得出本專案的最終規劃指標。
⑥投資測算
你拿到設計給出的規劃指標以後，便可以根據公司的成本資料以及營銷給出的銷售資料進行投資測算了，當然這中途會要求成本、營銷、財務、設計各專業版塊的支援。最終便可以得出各大公司比較關心的兩大指標：專案淨利率、IRR。各個公司對這兩個指標的要求往往不同，一般來說專案淨利率的要求行業內普遍在10%-20%左右。
⑦集團評審
投資測算出來，專案淨利率及IRR都滿足公司基本要求以後，便可以準備相應的資料前往集團進行評審了。最終獲得相應的專案授權價。
集團評審透過以後，就可以進入實際的拿地程式了。招拍掛專案就準備進入招拍掛程式，合作收併購專案就準備進入最終的收併購程式。
3、投資崗的發展路徑
個人認為投資拓展崗的職業發展路徑主要有三條：
如果一直想從事房地產行業：
①若一直從事投資：投資專員-投資主管-投資經理-投資總監-投資副Quattroporte
②若想做專案總：投資專員幹1-2年升至主管或者經理後，轉崗至運營工作1-2年，再轉崗至專案做報建/工程，升專案副總分管報建/工程，最終升專案總。
如果不一定想一輩子都做房地產，我提供第三條路徑：
房地產投資幹3-5年升到投資經理/總監以後，跳槽到偏財務投資的金融機構，負責不動產投資方向，我想這也是一條光明大道。
4、投資拓展崗需要什麼樣的能力？
做一個思維導圖可能看得比較清楚一些：
投資拓展崗是一個非常綜合的崗位，對從業者的要求也非常高。
①首先是專業能力：從上面的工作內容可以看出，如果要做一個合格的投資人員，你必須要懂營銷、設計、財務、成本、法務、稅務等，不懂這些專業版塊的基本內容無法和橫向部門溝通！不懂營銷無法和別人談市場、不懂設計無法和別人談方案、不懂財稅無法和別人談現金流及交易風險！
②其次瞭解政策：既包括房地產政策、也包括其他經濟政策；既包括你所在城市的地方性政策，也包括國際宏觀政策。
④講究工作方法：協調如此多人來共同做好一件事情，如何保證各部門不相互推諉責任？專案推進過程中遇到瓶頸如何突破？工作繁繁鎖鎖如何替身效率？等等這些都需要你有一個好的工作方法。
⑤會寫PPT：不僅要會寫，而且還要非常牛逼！
⑥堅持運動：投資人員出差多，工作忙碌。但身體是革命的本強，沒有強健的身體很難勝任這樣一份工作。