我家土地被林業棚改徵用，合同是單位似好了的，日期都沒寫，徵地時也沒見到任何徵地報告，我們也不懂，至今快八年了我們還沒接到房，房屋驗收報告也沒有，消防也未驗收等等，我該那麼辦呢？

在徵收拆遷過程中，有的被徵收人已經簽了拆遷補償協議，但是後來認為補償標準過低或補償不合理，想反悔解除拆遷補償協議，這還能行嗎？這是不是意味著自己違約、理虧？這無疑是廣大被徵收人尤其是已經“稀裡糊塗”簽訂了拆遷補償協議的被徵收人所最關注的問題。下面我們來具體看看，究竟在哪些情形下，被徵收人可以選擇反悔……

徵收拆遷過程中籤訂的拆遷補償協議，其法律性質屬於行政合同。根據《合同法》第三十二條規定，當事人採用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。也就是說，在一般情形下，雙方簽字或蓋章後，合同就生效了。任何一方在合同生效後就不能反悔了。但是如果存在下面7種情形，將可能會導致拆遷補償協議的無效，則被徵收人可以主張協議無效，並爭取重新協商簽訂補償安置協議的機會。

第一，徵收主體不具有徵收房屋或土地的合法權力，壓根無權組織實施徵收拆遷。譬如街道辦、村委會等實施的所謂“徵收行為”。實踐中，徵收補償協議的簽訂主體多種多樣，但若徵收專案主體本身的資格有問題，那麼協議也自然不會對被徵收人產生效力。

第二，被徵收人的房屋或土地並不在徵收範圍內。例如，許多地方的徵收部門在未獲取相應的徵地批文的情況下就進行徵收，或者有徵地批文，但是存在少批多佔的情形，被徵收人應多加註意這些情況。經申請公開勘測定界圖等徵地資訊，發現自己的房屋、土地確實不在徵地獲批範圍內，此時的補償協議是不對被徵收人產生法律約束力的。

第三，協議的簽訂違背被徵收人的真實意思表示，違反誠實信用原則。在徵收過程中，徵收方可能會以欺詐、脅迫、乘人之危的方式，使被徵收人在非自願的情形下籤署補償協議。實踐中，這類逼著被徵收人簽字，不籤就長期滯留在被徵收人家中，禁止其吃飯、休息，甚至動輒對其及其家人施以人身威脅、毆打等“逼籤”情形並不鮮見。此時則需要被徵收人儲存好錄音、錄影等證據，及時報警爭取解除人身限制。以便後續向法院起訴，透過訴訟渠道確認合同無效或者將其撤銷。

第四，代理人在超越代理許可權或者無代理許可權的情況下，與徵收方簽訂的拆遷補償協議，且被徵收人對此不予以認可。例如，在房屋由多個繼承人繼承的情況下，其中的一個繼承人在未經其他繼承人同意的情形下，與徵收方簽訂的拆遷補償協議是無效的。

第五，在空白拆遷補償協議簽字後，發現到手的協議補償標準很低，與之前協商的補償標準不一致，補償金額減少了很多或者根本不能維持基本生活。被徵收人在此情況下，可以提起行政訴訟。但是，這種情況下，被徵收人舉證都比較困難，這樣就處於被動的、不利的地位。空白協議是一定不可以籤的，否則將可能直接導致維權的終結。但若協議給予的補償安置明顯過低，被徵收人仍有權要求徵收方依法履行其補償安置職責，確保其生活水平不降低，長遠生計有保障。

第六，徵收方以需要領導簽字蓋章或上級部門審批為由，將被徵收人簽字的補償協議取走後擅自進行修改。被徵收人可以請求法院認定徵收方修改的協議無效或者請求撤銷、變更協議。但是，在法院認定之前，徵收方可以憑藉此協議啟動之後的程式，如要求被徵收人騰空房屋、交房進而將房屋拆除，這對被徵收人是非常不利的。我們建議被徵收人在簽訂補償協議中，儘量要求雙方當場簽字蓋章，並將簽字蓋章的協議原件妥善留存。簽約後手上沒有協議是一種極為被動的情形，即使透過法律途徑也未必能將所籤的協議“調出”。在簽訂多份補償安置協議的情況下，“消失不見”的往往是所涉補償數額最有利於被徵收人的那一份，這是需要被徵收人予以高度警惕的。

在明律師最後想提示大家的是，遇到以上情況導致拆遷補償協議存在違法情形，被徵收人還是可以反悔的。涉及補償協議究竟是撤銷還是確認無效更有利這一問題，建議最好還是諮詢專業徵收維權律師。但需要強調的是，盲目的簽署拆遷補償協議會給自己造成不利影響，所以提醒被徵收人在和徵收方簽署合同時，一定要反覆確認協議中的主體、補償標準、異地安置房屋位置或回遷房交付的時間、違約責任等關鍵內容，儘量避免在協議簽訂這最後一步出現問題。與其出了問題再想怎麼反悔，不如將問題扼殺在萌芽之中。

一般來說，《房屋拆遷補償協議書》一經簽訂，房屋拆遷當事人均應全面履行，不允許反悔。但是，由於房屋拆遷涉及的法律關係比較複雜，在下面幾種情況下，《房屋拆遷補償協議書》可以反悔。

1、所依據的相關行政許可撤銷或確認違法。房屋拆遷依託於行政許可，如果行政許可行為被撤銷或確認違法，當事人就可依法請求確認《房屋拆遷補償協議書》無效。

2、協議存在重大誤解、顯失公平。如果在簽訂《房屋拆遷補償協議書》過程中存在其他重大誤解、顯失公平的情形，存在一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立合同的情形，受損害方有權請求變更或者撤銷合同。

3、未成年人、限制行為能力人籤的協議。如果《房屋拆遷補償協議書》是由家庭中的成年人、限制行為能力人籤的，則可以追認該協議無效。

4、非產權人代替簽字的補償協議

依據中國相關法律規定，被拆遷人作為拆遷房屋的合法產權人，有權利與拆遷方簽訂拆遷補償安置協議。也就是說只有房屋合法產權人才能與拆遷方簽訂補償協議。

5、村委會統一代簽並直接發放補償款

在被拆遷人沒有委託村委會代理簽字的情況下，村委會是沒有權利代理的，即使是被拆遷人委託了，也必須是有書面委託書才會有法律效力，如果沒有那麼這樣的補償協議是無效的。

6、簽訂補償協議後，房屋不在拆遷範圍

很多時候拆遷方故意隱瞞拆遷範圍，意圖對被拆遷人的房屋實施拆遷。如果被拆遷人的房屋不在拆遷範圍內，那麼因主體不適格，拆遷方沒有權利與被拆遷人簽訂補償協議，此協議簽訂後也無效。

7、其他可以反悔的情形，具體最好還是諮詢相關律師。

簽訂了補償協議之後再維權還是存在一定的風險。所以有必要提醒大家：當補償不滿意的情況下一定不要輕易簽字，要及時諮詢專業律師，不要因為一時糊塗，導致拆遷補償很低而後悔。（吳）