如何處理物業和業主糾紛，已經成為當今社會常態性問題，物業與業主的糾紛很多由於定位不清，缺乏監管的等問題造成的。

業主是房屋的主人，物業透過服務業主提高服務來獲取報酬的，但是如今很多時候，物業沒有認清自己的位置，絕大部分物業以管理者自居，肆意損害業主的利益，甚至對於部分業主的正當利益，採取推諉，威脅等方式處理了，出現這種情況，業主一定發揮業委會的作用，通業委會來督促物業提高服務水平，加強業務能力，當然前提你們得有業主委員會。

如果沒有業委會，一定想辦法成立業委會！

物業費的收取，首先，應當有合同的約定，不籤合同，一切都無從談起，業主憑什麼要交物業費，物業又憑什麼收取物業費？民法通則應當就商品房的產權明晰做出界定，比如，防空洞、地下車庫，地面車位的所有權歸全體業主所有，公攤面積都有那些，否則，物業就會出現隨意侵犯業主權益的違法行為，什麼事情可為，什麼事情不可為，必須要有法律依據，政府必須要有所作為，政府要對物業的收入與支出定期進行審計，並進行公示，物業公司正是利用了這些監管漏洞，做了侵犯業主權益的違法亂紀行為，才導致了矛盾激化。

物業與業主的矛盾，這是發展中出現的問題、由於物業和業主都沒有完全執行物業管理條例，所以矛盾激化。例如物業要維護養護公共區域的設施裝置，維護小區秩序，就要防止無關人員進入小區，進小區業主要刷卡，即為業主安全著想，又可降低人為對設施的磨損和損壞，外人要登記，業主認為麻煩，干涉人身自由。樓道，消防通道，禁止堆敢放雜物、和停放車輛，物業完全的執行消防規定如要求，但業主認為物業侵犯了業主的權力。小區類似的問題很多，小區是全體業主的，物業依據合同和國家相關規定，向業主提供服務。物業管成了侵權，不管還真成了不作為了。這兩種情況、業主都可以做為藉口不交費。這些問題，並不能代表全體業主，就是業主與全體業主的概念模糊，弄的各個小區矛盾激化。各個小區亂就亂在少數業主別有用心，或一己私利，扇動對物業的不滿情緒，最有號召力的詞句，就是物業不作為。根本原因，個別業主不交費，還想佔點便宜，爭點實惠。有的小區，趕走物業跳的最歡的業主，也是逃費最多的。業委會開始自管，同樣還是這些業主，還是同樣的理由，服務不到位。還是同樣的做法，不交費，業委會不幹了還是這些業主，搶佔物業配房，便賣物業存留財產，搶佔車位，安裝車位鎖。後來有個老黨員、老幹部受社群指派找人外運垃圾，及清掃院子每戶一個月不到十元錢，還是那些業主不交費，對出義務工的熱心人仍能說出，服務好了，我能不交費嗎？這就是我原居住過的小區情況。物業對待不交費的業主，沒啥好辦法，虧損扭轉不了，物業換個地方照常掙錢。業主自治自管對以各種理由不交費的業主，也沒好辦法，最後不管了，不幹了。上面說的老幹部，本來義務幫忙，人家把帳目及時公佈，明明白白，但支付運垃圾掃院子的人員工資總要大家出吧，不交錢的人還是不交，大家有啥辦法。業主拒交費，對小區，對全體業主是好是壞。很多小區業主沒有經歷過，那就會在不遠的將來，事實會告訴你拒交費會給小區帶來什麼結果。

讓業主做為社群的主人，事情就好辦了！招不招物業，用哪家物業，不是開發商決定，而業主同意才算數！政府應該派人監督開發商旳不法行為。讓業主自主選擇小區管理方式！

政府主管部門應該順應民意，對物業公司進行整頓，對那些確實無需物業管理的小區交由居委會管理。一般老舊小區沒有電梯，沒有二次上水，沒有花草樹木，只需要搞衛生，這樣的小區要什麼物業?政府主管部門應該管一管了。

【物業與業主的主要矛盾在利益，化解矛盾在制度】

最近物業與業主的矛盾一直糾纏不清。物業嫌費用低，服務質量難以與費用匹配；業主埋怨物業失職，服務質量差，不願交物業費。

解決的出路在哪裡？當前要著重解決兩個問題，以點帶面，逐步把矛盾的結點解開。

第一個問題，政府管理機構制定較為詳細，便於操作的《物業管理實施細則》。把物業進入的程式、物業的服務範圍和職責標準、物業收費價格、糾紛處理程式以及違反規定的罰責；調解程式和業主的責任、權利、義務等解釋清楚，廣泛宣傳，促使物業和業主清楚政策，減少猜疑，化解矛盾，按規執行。

第二個問題。組建以社群、政府、司法、公安參與的社群矛盾調處機構。街道辦事處負總責，建立常設小組，負責糾紛的協調、調解和物業公司招投標組織工作。把當前亂哄哄的矛盾糾紛，有的放矢，因勢力導的加以解決。

我認為，如果物業工作中與業主發生了矛盾，最好的辦法是召開業主委員會，根據物業管理條令協商解決，大家都住在一起最好和諧為先，只要能協商解決的就不要想別的辦法。

當然，實現協商解決不了的話，就讓政府出面解決。

物業管理公司是根據與業主簽訂的《物業管理服務合同》向業主提供服務的。業主和物業管理公司是《物業管理服務合同》的兩個主體，雙方根據合同行使自己的權利同時，也必須履行自己的義務。在物業管理服務中出現的矛盾主要體現在:1.雙方行使權力時，卻忘記了履行自己的義務；2.對《物業管理服務合同》及小區內的規約不瞭解；3.對物業管理法律法規的知識缺乏。

物業管理公司:物業管理公司在向業主提供物業管理服務時容易與業主產生矛盾的主要有下幾方面:首先，不能夠按照《物業管理服務合同》的質量要求向業主提供服務，如地面、樓道未能按要求保潔、垃圾未能及時清運；綠化修剪不及時、綠地上雜草叢生；維修不及時；保安態度惡劣；其次，巧立名目亂收費；在代收水電費的過程中與物業管理費捆綁；再次，未能將公共部分的收入和支出公開。

小區內的業主:小區內的業主在接受物業管理服務時與物業公司容易產生矛盾的主要有以下幾個方面；首先，業主對《物業管理服務合同》的內容不瞭解，哪些事情應該由物業公司做的，哪些事情不應該由物業公司做分不清，認為交了物業費，小區內什麼事情都應該由物業公司來完成；其次，物業公司根據業主規約對小區車輛出入進行管理、舉報違章建築和違章裝修、糾正亂扔垃圾等行為誤認為是管理業主有牴觸心理；其次，在協助派出所對出租屋進行登記及打擊犯罪分子時，被誤認為針對業主。

以上事情都容易造成業主與物業公司矛盾，如何處理好這些矛盾，我認為雙方都應該做好如下幾方面:首先，物業公司和業主雙方都要嚴格遵守《物業管理服務合同》的約定，履行自己的義務。業主要遵守小區制定各種規約，接受規約的約束，不做特殊業主；其次，雙方都要認真學習國家有關物業管理的法律和法規並嚴格執行，物業公司不能做出違反《物權法》及《物業管理條例》的事情；再次，業主要理解物業公司在提供物業管理服務時，有義務配合公安機關打擊小區內的違法犯罪行為。

這個問題是社會矛盾，物業公司是企業運營，沒有盈利那是不可能的，少數業主接受了服務卻不願意給人家勞動報酬，才導致敵對的矛盾，最終導致社會矛盾，關鍵政府還在監管物業公司和業委會，但是很少配合和支援物業公司和業委會的工作，致使問題突出，矛盾激化，最終物業公司撤離，業委會解散，小區髒亂差，廣大業主不願意，週而復始，到最後受損失的還是業主

物業本該和業主是一家人，可現實中能夠承包物業的人都是一些有門路的人。如果物業都是國有企業，相信一定能做好。

為了社會的穩定，群眾的安居樂業，政府要把整頓物業管理，擺到重要的議事日程上來，強化業委會選擇、簽約物管的權力，支援和監督物管的工作，提高物管的服務質量，規範物管的收費標準。共同努力，建立和諧居住小區。

我們這裡的業主委員會代替了物業管理。收取物業費就只會說一句話，！你物業費交了沒？什麼事情只有交了物業費才可以說！

物業提供優質服務，業主按政府規定價格繳納服務費天經地義。如果大家都按規矩辦事就不會有什麼矛盾，問題是現在的物業騎在業主頭上為所欲為而無人監管。他們就是小區的土皇帝，要解決物業亂象關鍵是政府的作為。

買到房只是第一步，買到房之後真正關乎住宅品質的實際上是物業。因為你會發現，入住以後，70%的投訴也好，幸福感也好，都是和物業惜惜相關的，和開發商的關係反倒不大。

除非是房子有硬傷，另外同樣的房子物業管理水平不同，給二手房帶來的升值空間也有影響。好的物業二手房就能賣的比較貴。所以我們來聊聊如何選物業公司。

有人說選物業公司是個偽命題，因為買新房的時候物業公司已經定了，不是自己選的。所以在選房的時候，物業公司也應該是和房價，交通，位置，戶型，配套等其它要素一起考慮進去。一般你問開發商選擇什麼物業公司，就能預判這個樓盤的軟性品質有多高。

另外一個說法就是業主是可以換掉物業公司的，這是對的，只是換起來比較麻煩點。具體流程是你需要先開業主大會，這不是一兩個人能決定的，更換物業公司必須由全體業主共同決定，同意的人要達到總面積總人數的一半以上。

然後你還要制訂物業管理招標的標書，並且負責通知現在物業管理公司，重新選聘物業公司，邀標或者公開招標，再經過評標，答辨，選出中標企業。將招標結果送居委會和房管局，或者住建委，物業科，或者小區辦備案。

這些麻煩事弄完以後，然後才能通知前物業公司辦理交接事宜。通知小區辦居委會配合新老物業公司進行檔案資料交接，審計物業管理帳目，做到財務交接，裝置交接等等，新物業才開始工作，老物業黯然離場。

根據我們國家物業管理條例的相關規定，業主大會有權決定選聘或解聘物業企業，在業主和業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的應當簽訂局面的前期物業管理合同。

前期物業管理服務合同可以約定期限，但是期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的服務合同是有效的，前期物業服務合同應該在這個期限之後才能終止。如果你所住的小區已經成立業主大會，則可以透過業主大會選聘新的物業公司，接管原來的物業，同時接管以後提供更好的服務。

其實物業公司主要的職責有兩個，一個是透過對物業的維護，使得物業保值升值，另一個是透過物業管理的服務，提升人居環境，提高業主的生活品質，物業公司的規範和流程都是對小區品質以及業主品質生活最有利的保證。

那麼如何來選物業公司？怎樣才能保證選對呢？有幾個方面可以提示大家。

一是物業公司的資質等級，物業公司按資質等級分一二三級，根據物業公司註冊資金，物業管理人員資質等級，物業管理公司的專案不同，建立規定標準的不同進行嚴格的分類。

一級資質物業管理企業可以承接各種物業管理專案。二級資質物業管理企業可以承接30萬平米以下的住宅專案和8萬平米以下的非住宅專案。三級資質物業管理企業可以承接20萬平米以下的住宅專案和5萬平米以下的非住宅專案。

二是物業公司的品牌，物業公司的品牌標誌性很強，大的物業公司後續居住品質會有保障，中國做物業的不僅是一些大型開發商的品牌，也有一些純物業的品牌，這些純物業的企業不做開發，只做管理，他的業務能力其實很強。

三是物業公司的業績，初選了有一定品牌的物業管理公司之後，對物業公司是否實置名歸，要進一步的深入瞭解，看看所選擇的物業公司都管理哪些物業專案，管理的服務水準和品質是否過硬，是否滿意，管理的規模到底有多大。

四是物業公司的實力，公司的實力到底如何，是否具備物業管理的能力，畢竟物業管理需要專業性，有一定專業的管理人才，才能決定物業管理水平的高低。

五是物業公司的專業性，一般呢有一定品牌形象或者知名度的物業公司，也相應的具備一定的專業化水準。

專業公司的動作程式是相當的規範的，產品的質量也是經過國家或者國際標準認證的，提供的服務也是細緻到位的。對市場和物件有著深入的瞭解和研究，其自身也建立了一套完整的規章制度和流程。

規範的物業公司專業性體現在哪怕是擦玻璃、掃地、拖地他都有規範手冊，用什麼樣的掃把，用什麼樣的抹布，用什麼牌子擦洗液等都是有嚴格的要求的，這就是專業性。

六是物業公司的一些特點。即使是在大物業公司裡，不同公司也是各有千秋，服務的擅長點不同，有的資訊化做的非常好，用一個APP就能搞定所有維修，交物業費，甚至最後一僅是的買賣。有的是在小區進出次序維護管理非常到位。根據需求不同，可以選擇側重相關專業物業公司。

最後還有幾個小辦法可以快速判斷物業公司管理水平，這個小辦法別看小，但是挺好使。

比如說：1看門衛對陌生人的態度，保安對快遞員，保姆的進出小區有沒有不聞不問，業主朋友進小區有沒有電話詢問，調查員和看房子進入的時候有沒有陪同和登記這些小事其實很重要。

2看小區的公共區域，綠化是不是修剪的比較整齊，路面上能不能看見垃圾，水池裡的水是否清潔，有沒有異味，蚊蟲。公共區域內能不能看見黑色汙垢，消防疏散通道是否暢通，能否保證無火災隱患。

3要看建築外牆面，小區的樓房外立面能不能看到明顯的汙漬，鏽斑，通常物業公司能一年清洗一次外立面，即使很少做其它清潔，也能讓房子表面看起來比較乾淨。

4看看物業的反應速度，物業的報修電話保證24小時有人接聽，機修半小時上門，一般的報修能否在一天內處理完。如果有業主投訴三天內處理完是中等的服務水平。

5要看安全防衛級別，在小區裡轉一圈，能看保安巡邏幾次，保安有沒有認識業主，外牆是不是都安裝防盜網，防爬刺等防盜裝置，閉路監控的鏡頭是否24小時都能正常運轉。

最後也要看各種裝置的執行。大型機電裝置每年都要進行保養，維護，每月檢查，防盜門是不是正常開合，樓宇對講系統是不是正常，開關和燈具是不是正常完好，消防裝置是否齊全、完好無損，可隨時啟用。

這些小事看起來是小，但是充分體現到管理的水平，掌握了這些要點，同時也學會了選物業公司，你就知道在買房的時候看什麼不看什麼，這點挺重要。

這個問題我來說一下我的看發，如果有不完善的地方請大家補充

一、一般常見的物業糾紛有哪些？

1、維修養護糾紛

一般情況下，業主戶內房屋需要維修的，可以要求物業公司派員修理，但費用應由業主承擔，而糾紛的產生往往是售房者交付的房屋存在一些問題，且幾經修理不能徹底解決問題或物業公司提供維修服務時的態度、價格等易引起糾紛。

2、物業收費糾紛

物業公司對小區進行物業管理，提供相關服務，收取一定的物業管理費，是物業公司相應的權利。但是，物業管理費的標準沒有具體規範，也就成了物業公司與業主委員會產生爭議和糾紛的矛盾所在。

二、如何應對物業糾紛？

1、完善相關的法律規定

解決物業糾紛需要法律支援，而目前全國沒有一部統一的物業管理法規，很多事情缺少統一規範，所以如果想要減少物業糾紛，首先就需要完善相關的法律規定。

2、業主不要抱有過高的期望值

許多業主在購房者會十分相信業務員的介紹或者是宣傳材料、報紙廣告等，然後就對小區的環境，物業管理等方面抱有很高的期望值，結果之後發現與想象中有出入，從而產生糾紛。所以，為了不在入住之後失望，還是不要保育員過高的期望值，客觀評價居住環境。

3、物業公司提高管理服務的質量

一些物業管理不能嚴格按合同、制度辦事，處理問題和矛盾的方式簡單生硬，或者以押金、罰款等不正當手段強制業主服務管理，從而使矛盾激化。所以想要更好地解決物業糾紛，物業管理公司就需要提高物業管理的質量。

4、業主提高自我保護意識

有些業主買房時只注意房子的質量、價格，往往忽視了物業管理問題，只知與售房者打交道,而不知如何與物業公司打交道，甚至不清楚自己與物業公司之間的權利義務關係。所以，為了避免糾紛，業主最好提高自我保護意識，多瞭解物業管理知識。