請教大家一個問題，《民法典》705條規定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。在實踐中，這個“無效”如何理解和界定？是每個公民都可以依照“租賃期限超過二十的”的事實和《民法典》705條主張無效？還是此“無效”必須透過法院訴訟來確認，即：必須取得判決書？另外，政府職能部門在處理行政事務中，遇到這個問題是否有權依法確認這個“無效”？還是也必須讓當事人先去法院確認這個“無效”（拿到判決書）？如果對法律規定已經十分明確的事情，都要再讓法院去判決一次，這種做法是不是多餘和低效？而且加重了當事人的訴訟負擔，這對當事人來講也是一種不公平。先謝謝大家啦！期待您的解答。
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1 # 每日法律諮詢
這個規定沒有你想象的那麼複雜，既然民法典規定了租賃合同不能超過二十年，超過部分無效，我們每個人按照這個規定執行就可以了。合同雙方當事人都有權利確認無效，不用再去法院確認超過部分期限無效。
這一規定非常明確，再讓法院單獨確認超過部分無效屬於多此一舉，無意義。當然，有的時候租賃合同當事人對租賃期限存有異議或者如何計算等一系列實體問題發生糾紛，可以讓法院判決實體利益時，一併確認超過的租期無效。沒有人會單獨起訴超過的租期無效訴訟，畢竟民法典已經明確規定。
租賃期限二十年為租賃合同期限上限，如果一方想租賃更長的時間，不如變通租賃方法，改為房產使用權轉讓合同就會更好，避開了租賃期限的上限限制。任何一方當事人都可以認定二十年超出部分的租期屬於無效約定，這種確認直接告知對方就可以，雙方均可以想辦法變更租賃期限，將租賃期限限制在二十年以內就可以了。
可以舉個簡單例子。甲乙雙方簽訂租賃合同，約定甲方房產租給乙方使用25年，到期後乙方必須退還房產給甲方。這個租賃合同期限超過部分是五年，五年租期是無效約定，雙方都有權認定該五年是無效約定，甲方提前收取的五年租金必須返還，房產租賃到達二十年時，乙方必須騰退房產給甲方。
其實，當事人在合同履行期間不發生糾紛，也不去房產管理部門備案登記，私下裡租賃，無論約定多少年無所謂的。一旦進入房產租賃備案或雙方發生糾紛打官司，那這個超期約定肯定會被認定無效，從而引起法律後果。假如雙方約定租期25年，承租人租賃至22年時發生糾紛又不想打官司，私下裡蠻可以變更原租賃合同為20年，剩餘期限可以重新簽訂一份租賃合同。
如果沒有爭議，雙方可以執行25年也沒人主動去約束你們，畢竟居住房產產權為70年不變。當然，重新簽訂的租賃合同背景、條件等都發生了變化，肯定不可能按照原來的條件租賃給對方了。所以，剛開始簽訂的租賃合同必須寫清楚到期後，房產續期的各種條件，尤其是租金等實質權利義務必須約定清楚才能對雙方有利。
其實，最可能提出超過20年部分租期無效的，應該是合同利益受害者，大多數被認為是出租人。因為超出20年後的租期，房屋租金等合同背景都發生了變化，出租人可能會反悔，然後雙方很容易發生爭議，從而到法院打官司認定租賃合同超期部分無效等。