筆者今天正好寫了有關現房銷售的文章，以此作為應答。

海南省，3月7日晚，再出重磅，省委辦公廳、省政府辦公廳印發《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主題責任制的通知》，提出實行本地居民多套住房限購政策和商品住房現房銷售制度，海南成為全國首個實現現房銷售的省份。《通知》主要內容可概括為以下幾點：

1、海南各市縣對本地房地產市場平穩健康發展負主體責任，避免將住房作為短期刺激經濟增長的工具和手段；

2、各市縣要制定“一城一策”工作方案，提出年度調控目標和具體政策措施，科學合理確定新建商品住房銷售價格，使地價、房價、房租水平保持在合理區間，確保實現房地產市場平穩執行；

3、透過發展市場化商品住房、市場化租賃住房，滿足省內居民多層次居住需求和省外居民旅遊租賃住房需求；透過加大公共租賃住房保障力度，滿足困難群眾的基本住房需要；透過發展安居型商品住房，滿足居民家庭基本住房需求。其中，發展安居型商品住房的目的是讓符合條件的本地居民家庭和引進人才，能夠以與自身收入水平相適應的價格購買一套住房，真正享受到海南自貿區（港）建設紅利。

4、鼓勵存量商品住宅用地或專案轉型發展為安居型商品住房、商業、辦公等經營性房地產或租賃住房；加快發展旅遊地產、商業地產；繼續實施棚戶區改造和大力推進老舊小區改造，有序實施引進人才住房保障。

5、實行本地居民購買多套住房的限購政策，對在海南已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。

6、改革商品住房預售制度，自《通知》印發之日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。按規定，現房銷售的房屋應透過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。

《通知》明確指出，要避免將住房作為短期刺激經濟增長的工具和手段，這與3月4日，央行官網釋出的“金融支援疫情防控和經濟社會發展座談會”上重申的 “房子是用來住的，不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段”保持一致，可見，各地針對房地產的短期政策僅僅是“救市”而不會真正刺激樓市，一旦出現任何風吹草動，國家層面就會干預。

《通知》的第五個歸納點限購政策，也說明了海南在嚴厲管控本省行政區域內的炒房現象，畢竟從國家到地方，防止系統性金融風險的這根弦是一直緊繃著的。

海南省住建廳廳長霍巨燃表示，海南省“全域限購”政策自實施以來，房地產調控成效明顯，基本達到預期目標。2019年全省房地產開發投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%，銷售均價保持在1.5萬元/平方米左右，價格基本平穩。同時，海南省加快調整經濟結構，經濟執行保持總體平穩，2019年全省生產總值增長5.8%,剔除房地產業後增長6.3%。經濟結構持續最佳化，海南服務業比重提高0.9個百分點、對經濟增長的貢獻達75%左右，十二個重點產業對經濟增長的貢獻率為67.3%。固定資產投資與地區生產總值比例下降12.4個百分點至59.6%。非房地產投資佔比58.4%，提高6.9個百分點。

難道，海南是嚐到“全域限購”甜頭之後，繼續加碼調控力度嗎？

事情可能沒有那麼簡單。

在《通知》裡，我們不難發現，安居型商品房是海南未來住房保障體系中最重要的一環，海南要靠它吸引人才，保障困難群眾的住房需求，而保障房的分配是不按照市場機制來運作的，建設過程容易出問題，為了安居房能安居，保障房有保障，讓現房銷售這個緊箍咒來限制它，不失為一種好的策略，否則要是失信於人才，那還有誰會敢來海南安身建設呢？畢竟，過去30年海南樓市經歷了大起大落，去年，海南更是提出了2020-2025引進百萬人才，這是在給人才吃定心丸。

另一方面，在自由港和自貿區的光環下，太多的房企等著這塊肉，現房銷售正是要去去房企的浮躁，扼殺高週轉。長達兩三年，甚至五六年的開發週期，巨量資金沉澱，房企拿地必將更為理性，房價和供應量趨於穩定，不會大起大落，只有房企不那麼焦慮，沉下心來，才能磨出好作品，才能讓百姓安心買房。

對於購房者而言，能夠實行現房銷售當然是最好的。在以往購房者的投訴中，大部分都是因為貨不對板，比如：廣告虛假宣傳、房屋質量投訴、延期交房，小區規劃設施變更、承諾縮水、全裝修和樣板間不一樣、面積縮水等。如果是現房銷售，那麼這些問題都可以迎刃而解。

然而，此路漫漫遠兮，現房銷售必然會讓房企面臨高負債運營，資金面壓力大，在房企融資被不斷收緊的今天，現金流壓力再加碼，對高週轉的房地產公司無疑是致命的打擊，而背後的銀行則要在其他行業和房地產金融中作出取捨，那麼問題來了，誰會給房企做背書呢？

看來，要想真正吸引房企投身現房銷售，還要下一番功夫。

業內專家認為： “海南本地戶籍購第三套房的比例非常低，這一新規定對當地樓市影響不大” ，而安居型商品住房的推出就是為了解決剛需，吸引人才，海南出臺這些政策，主要還是針對純投資的購房者。

其他城市不具備海南的經驗和優勢，跟進“現房銷售”的可能性也不大，而且現在房地產行業處於一個階段性的調整期，經過年初的疫情，很多中小型房企已經元氣大傷，資金面非常緊張，各地政府都在出臺相對寬鬆的“救市”政策。

“儘管現售可以避免出現貨不對板，但是預售有利於開發融資。”

北大房地產法研究中心主任樓建波認為，與其他國家相比，中國一些樓盤開發規模較大，加上開發期限限制等原因，很難像國外開發商那樣，拿一塊地慢慢開發，再銷售現房。

總之，不管是現售還是預售，都得根據不同地區的實際情況來判斷，這也符合房地產市場調控 “因城施策” 的要求。

（個人觀點僅供參考，不作為投資依據）

全面推行現房銷售不太可能，對於部分財政主要依靠土地拍賣的地方而言，這個政策下不了，因為一下，財政收入沒有支撐，不說各類規劃建設沒有著落，甚至公務員們的工資都有可能發不出來。

現房銷售的政策出現在海南是和當前海南自貿區和自由港的建設有很大的關係，對其他地方至少目前來說借鑑意義不大也不大現實。

現售對房地產開發商最大的影響是會直接導致開發商資金回籠週期延長，資金週轉風險增加，從而降低其拿地投資意願。

從目前開發商的操盤思路來看，主要有兩種，一種是分期、分棟、分塊開發，透過工程節點實現部分產品提前銷售；另外一種是透過產品規劃突出產品優勢，並以小面積、低總價區分客群，與周邊產品差異化競爭。

這兩種思路的核心策略都是加快資金回籠，減少因資金回收的延長帶來的額外費用。