兄弟，麻煩先搞清楚“長租公寓”和長租公寓的區別好嗎？

現在大多數搞長租公寓的公司都是短期高價拿房然後低價按長期出租，然後拿錢去搞投資。說是長租公寓，其實和套現差不多。而且這種模式，稍微不注意，投資失敗或者盈利不大，虧錢的肯定的。長此以往，爆雷破產也就不稀奇了。

真正的長租公寓應該是和開發商對接，從而起到以租代售的效果。

公寓到底能不能買？

首先，我們得先問自己是不是真的瞭解公寓市場？

1什麼叫公寓？公寓的本質是什麼？

小戶型公寓本質上是一種過渡產品，30-60平米的空間滿足不了一家三口核心家庭的生活需要，40-50年的公寓產品不帶學區，不通燃氣，水電氣成本偏高，同樣滿足不了家庭生活起碼的對餐飲、學區等的要求。一線城市和高階公寓流行的大面積豪華公寓除外，100-150甚至更大的面積，適合高階人士以及商務的需求，這類小眾產品不在我們的討論之內。一句話：小戶型公寓不是家庭生活的標配，本質上只是從單身到組建家庭、購買住房之間的過渡產品，臨時居所。

2公寓的客群和盈利模式是什麼？

正是因為公寓作為短期過渡產品、臨時居所的本質，決定了公寓的客群以租客為主，真正住的人，租的多，買的少。租的人不買，買的人不住，投資者和租客，一個買下產權，一個租賃使用權。所以，公寓的盈利模式是一種租金回報型的產品，接手購買的不多，本身就不是差價盈利型的產品，很多人錯就錯在這個地方。沒有多少人要在公寓裡面住一輩子或者太長時間，所以二手公寓買的人少，轉手率不高。

3租金回報型的公寓，為何會遇到巨大的僵局？

（1）開發量過大，房源過多，房子沒那麼好租了。

（2）過去10年租金上漲太慢，但是公寓房價上漲過快，租金回報率持續下降，到了一個低的明顯不划算的水平。

（3）公寓房價多年不漲，由於滯銷甚至降價，投資客越來越少，二手難賣，越來越賣不掉，甚至要虧錢賣陷入惡性迴圈。

（4）同時期住宅漲價過快，資金拋棄公寓市場湧向住宅市場，導致供大於求，房價難漲。

4公寓市場能否打破僵局？

主城住宅豪宅化，都市圈高房價高風險，住宅與公寓之間的蹺蹺板效應，正在把一部分剛需逼向公寓市場。鄭州很多剛需只有首付10-15萬的能力，工作2、3年的積蓄和父母湊的錢，按照首次購房，最多可以購買差不多100-160萬的房子，30年貸款每月還貸3600-5700元左右，可承受的單價1.2-1.8萬左右，這是他們的極限。這是被動的投向公寓市場的情況，還有一部分是主動的，永遠不要以為所有的90後年輕人都抱著寧願住到兔子不拉屎的都市圈賭房產一定升值的想法，那是自己的一廂情願。於是，就是有這麼一部分被逼或者主動的投向公寓市場。不是他們有的是錢、有的是選擇而犯傻去買公寓，很多人是沒有選擇。

長租公寓暴雷，公寓還能買嗎？

長租公寓公司暴雷，跟買公寓沒有關係。

8月7日晚，樂伽公寓通釋出公告，確認公司已停止經營，關閉所有業務。

繼杭州鼎家、上海寓見、長沙咖菲貓、北京昊園恆業後，南京樂伽公寓，成為又一“暴雷”的長租公寓巨頭。

自租賃市場借政策紅利快速發展以來，長租公寓市場迅速崛起，然而有Sunny就有陰影，無限風光的背後是從2018年1月至今，已有近20家長租公寓資金鍊出現斷裂的殘酷事實。

長租公寓爆雷不斷，公寓還值得買嗎？

據7月29日由中國社科院財經戰略研究院住房大資料專案組釋出的《中國住房市場發展月度分析報告》顯示，受經濟形勢等因素制約，當前租金漲速較上年同期大為減緩。

在租金漲速不及預期的條件下，資本聚集且有專業運營的長租公寓尚且舉步維艱，對普通購房者而言，公寓是否還值得買呢？

作為商業地產的一種形式，公寓一般面積小、總價低，購入門檻低，同時公寓的生活配套設施更加完善，易於出租，投資收益見效快，現在市面上流行的雙鑰匙公寓更是可以一房兩租，獲得雙份投資收益，是投資性購房的不二選擇。

另外，公寓不限購、不限貸、不用搖號的優勢更是給沒有購房資格的群體提供了一個上車機會。許多沒有購房實力的年輕人紛紛將眼光投向公寓，解決過渡性的居住需求，把公寓作為住房的替代品。

公寓宜自住宜投資的屬性決定了它的前景廣闊，所以購買公寓大可不必成為驚弓之鳥。

優質酒店式公寓挑選要素

目前市面上的公寓產品良莠混雜，如何更好的投資公寓亟一個需靠譜而簡單的辨別方法，那沒投資公寓是到底要考慮哪些因素呢？

1、地理位置

與住宅投資相比，公寓雖然有不同的投資邏輯，但依然離不開房產投資的第一條鐵律：地段。地段才是王道！

2、 明確購置目的

公寓不限購不限貸，對由於限購政策而沒有購房資格的群體而言，酒店式公寓是絕佳的住房替代品，可以作為過渡性住宅，解決過渡性居住需求。

但公寓屬於商業性質，水電煤氣費用多為商用，費用較高；而且公寓不能解決戶口和學區問題，不適合有適齡入學兒童的家庭。

凡事都有兩面性，公寓既有總價低、收益穩定等優點，但也有產權時間短、不能落戶等缺點。明確自己的需求，權衡利弊再決定是否出手。

3、瞭解當地租房市場

前兩年全國性的棚改轟轟烈烈，帶動了租房市場的火熱，租金也水漲船高。把這種短期的高租金、高出租率現象作為投資依據，其結果必然與預期南轅北轍。

一般來說隨著持續的人口流入，城市不斷擴容，居住需求越來越多，由此帶來的租房需求旺盛。

購置前實地走訪，對周邊環境和租金水平做到心中有數，一般來說租金回報率能達到總價4%的專案，基本上可以稱之為優質專案。

4、選擇品牌開發商

公寓作為商業地產的一種形式，公寓一般面積小、總價低，購入門檻低，同時公寓的生活配套設施更加完善，易於出租，投資收益見效快，現在市面上流行的雙鑰匙公寓更是可以一房兩租，獲得雙份投資收益，是投資性購房的不二選擇。

隨著限購等新政不斷出臺，住宅購入門檻不斷提高，而公寓因使用年限的差異，價格遠低於周邊住宅，但公寓的戶型設計和生活配套卻愈加完善，與住宅幾近相同甚至趕超。

另外，公寓不限購、不限貸、不用搖號的優勢更是給沒有購房資格的群體提供了一個上車機會。許多沒有購房實力的年輕人紛紛將眼光投向公寓，解決過渡性的居住需求，把公寓作為住房的替代品。

公寓宜自住宜投資的屬性決定了它的前景廣闊，所以購買公寓大可不必成為驚弓之鳥。