投資公寓，尤其所謂CBD也好、TBD的也好，有2個指標供參考：
1、每年對外出租租金/總房款>5%
2、該處房產年收益（含租金）*15年>該房產購買價
其他要注意的就是：
1、周圍半徑3公里已經投入使用公寓價格、租金情況
2、你的目標公寓半徑500米附近有無地鐵口及大型購物中心、消費中心
3、周圍辦公樓金融類企業、國企入住情況
綜合考慮後，再行決定。切記，不要給自己太大壓力，如果是用不到的錢，可以投資，反正跑不贏印鈔機的速度，貶值起來很快的，不動產最起碼可以對沖下吧。最後，如果有合適的住宅，建議優先考慮住宅，其次才是公寓。
2017.07更新：由於住宅限購，諮詢公寓的越來越多，電話營銷騷擾也越來越多，相信大家都接到過不少，但實際上投資公寓怎麼樣？
原則上，公寓投資價值小於住宅；但從資產配置角度考慮，可以配置一些公寓。
為什麼不是很推薦公寓呢？
公寓與住宅產品有很多不同。比如，公寓的產權，一般是40年、50年；公寓的貸款首付比例，一般是50%；公寓不能落戶，不能讓孩子上學；公寓水電按商業計費，費用更高，等等。
另外，公寓的居住舒適性比較差。
正因為上面這些原因，居住的升值空間要小於住宅。
更重要的是，公寓的交易成本太恐怖了。
交易成本高得嚇人
二手公寓交易的稅費，有兩種計稅辦法。一種是全額徵稅法，另外一種是差額徵稅法。
在實際交易中，可以選擇稅費最低的方法進行計稅。
一、全額徵稅法，總稅率按照總價的14.7%徵收。
詳細的計稅明細是這樣的：
（1）增值稅：5.6%；
（2）土地增值稅：5%；
（3）印花稅： 0.05%×2；
（4）個人所得稅：1%；
（5）契稅：3%；
合計：總價的14.7%
二，差額徵稅法。
這個比較複雜，並且涉及很多抵扣項。詳細如下：
（1）增值稅：（現值—原值）×5.6%
其中，5.6%的增值稅中含有0.6%的附加稅
（2）土地增值稅：（以增幅<50%為例）
[現值-原值-原契稅-本次附加稅-本次單方印花稅-加計扣除項（如有）] ×30%
注：如有不動產發票或增值稅發票，可直接按發票金額的5%/年加計扣除。
（3）印花稅：現值×0.05%×2
（4）個人所得稅：（現值-原值-原契稅-本次附加稅-本次土地增值稅-本次單方印花稅）×20%
（5）契稅：現值×3%
在這些稅費中，增值稅、土地增值稅、個人所得稅，都由賣方承擔；契稅由買方承擔；印花稅由雙方承擔，也可自由約定。
公式很枯燥。舉個例子吧：
如果一套原價50萬的，現價60萬元。買賣雙方需要繳納的稅費是這樣的——
一、全額徵稅法：
總價×14.7%=60×14.7%=8.82萬元
二、差額徵稅法：5.2305萬元
（1）增值稅：0.06萬元
（現值-原值）×5.6%=（60-50）×5.6%=0.56萬元
注：增值稅中含有本次附加稅本次附加稅為（60-50）×0.6%=0.06萬元
（2）土地增值稅：1.0245萬元
注：如有不動產發票，可直接按發票金額的5%/年加計扣除。
現值：60萬元
原值：50萬元
原契稅：50×3%=1.5萬元
本次附加稅：（60-50）×0.06%=0.06萬元
本次單方印花稅：50×0.05%=0.025萬元
加計扣除項：按照每年5%，2014年至2016年共2年，一年5%，2年10%。
50×10%=5.0萬元
總計：[60-50-1.5-0.06-0.025-5.0]×30%=1.0245萬元
（3）印花稅：0.06萬
0.05%×2×現值=60×0.05%×2=0.06萬元
（4）個人所得稅：1.686萬元
（現值-原值-原契稅-本次附加稅-本次土地增值稅-本次單方印花稅）×20%=（60-50-1.5-0.03-0.015-0.025）×20%=1.686萬元
（5）契稅：2.4萬元
4%×現值=60×4%=2.4萬元
差額計稅法所交稅費=5.2305萬元。
在上面的例子中，按照差額徵稅法，稅費較低。
按照少的計算，在增值10萬以上，這套原價50萬的公寓，買賣雙方需要承擔稅5.2萬元。其中，賣方需要承擔3.76萬元以上。
也就是說，買賣雙方承擔的稅費，超過了升值部分的一半以上。
這個比例，不是一成不變的，但屬於比較正常的比例。
一般來說，房屋升值越低，用差額徵稅法計稅更划算。當用這種方法徵稅時，它能達到增值部分的一半左右。
而房屋升值越大，用總額徵稅法更划算。比如，一套70萬的公寓，升值100%後，總價140萬元，按照總額徵稅法，要徵收20.58萬元的稅，遠低於升值部分的一半了。
什麼情況下買公寓划算？
基於公寓的種種特性和鉅額的交易成本，原則上不推薦大家買公寓。
但公寓產品也不是一無是處。它最大的優點是，租金回報較高。（當然，這主要是由於住宅價格過高造成的）
比如，濟南東部某公寓產品，現在售價1.2萬，50平的房子，總價60萬元。這套公寓對外出租的話，年租金可達到2.8萬元左右，年收益率近4.67%，其實等於你長期買了個銀行理財。如果租金還能繼續上漲，那收益更好能超過5%。（提示：很多人算收益率的時候經常由於自己還要進行商業貸款，反而導致不會算了，其實很簡單，先按全款買下這個公寓算你的全部投入即可，房租很多時候可能不能覆蓋你的利息的，前面幾年需要你資金補貼）
但是周邊的住宅，因為是學區房，房價普遍突破2萬以上，一套75平 房子，就是150萬。但對外出租的話，年租金不足4萬元，年收益率不過2.67%左右。
所以，公寓的現金回報率要更高一些。同時，40平的公寓和50平的租金相差很少，建議優先考慮小的，這樣收益率會更好些。
結論：如果為了投資，住宅升值更快，也更好出售，還是投資住宅更好。如果為了理財，獲得更好的現金迴流，公寓現金流更好，可以投資（手上超過3套住宅的建議才考慮投資公寓，否則，公寓不是剛需一族的第一選擇）。
投資公寓，尤其所謂CBD也好、TBD的也好，有2個指標供參考：
1、每年對外出租租金/總房款>5%
2、該處房產年收益（含租金）*15年>該房產購買價
其他要注意的就是：
1、周圍半徑3公里已經投入使用公寓價格、租金情況
2、你的目標公寓半徑500米附近有無地鐵口及大型購物中心、消費中心
3、周圍辦公樓金融類企業、國企入住情況
綜合考慮後，再行決定。切記，不要給自己太大壓力，如果是用不到的錢，可以投資，反正跑不贏印鈔機的速度，貶值起來很快的，不動產最起碼可以對沖下吧。最後，如果有合適的住宅，建議優先考慮住宅，其次才是公寓。
2017.07更新：由於住宅限購，諮詢公寓的越來越多，電話營銷騷擾也越來越多，相信大家都接到過不少，但實際上投資公寓怎麼樣？
原則上，公寓投資價值小於住宅；但從資產配置角度考慮，可以配置一些公寓。
為什麼不是很推薦公寓呢？
公寓與住宅產品有很多不同。比如，公寓的產權，一般是40年、50年；公寓的貸款首付比例，一般是50%；公寓不能落戶，不能讓孩子上學；公寓水電按商業計費，費用更高，等等。
另外，公寓的居住舒適性比較差。
正因為上面這些原因，居住的升值空間要小於住宅。
更重要的是，公寓的交易成本太恐怖了。
交易成本高得嚇人
二手公寓交易的稅費，有兩種計稅辦法。一種是全額徵稅法，另外一種是差額徵稅法。
在實際交易中，可以選擇稅費最低的方法進行計稅。
一、全額徵稅法，總稅率按照總價的14.7%徵收。
詳細的計稅明細是這樣的：
（1）增值稅：5.6%；
（2）土地增值稅：5%；
（3）印花稅： 0.05%×2；
（4）個人所得稅：1%；
（5）契稅：3%；
合計：總價的14.7%
二，差額徵稅法。
這個比較複雜，並且涉及很多抵扣項。詳細如下：
（1）增值稅：（現值—原值）×5.6%
其中，5.6%的增值稅中含有0.6%的附加稅
（2）土地增值稅：（以增幅<50%為例）
[現值-原值-原契稅-本次附加稅-本次單方印花稅-加計扣除項（如有）] ×30%
注：如有不動產發票或增值稅發票，可直接按發票金額的5%/年加計扣除。
（3）印花稅：現值×0.05%×2
（4）個人所得稅：（現值-原值-原契稅-本次附加稅-本次土地增值稅-本次單方印花稅）×20%
（5）契稅：現值×3%
在這些稅費中，增值稅、土地增值稅、個人所得稅，都由賣方承擔；契稅由買方承擔；印花稅由雙方承擔，也可自由約定。
公式很枯燥。舉個例子吧：
如果一套原價50萬的，現價60萬元。買賣雙方需要繳納的稅費是這樣的——
一、全額徵稅法：
總價×14.7%=60×14.7%=8.82萬元
二、差額徵稅法：5.2305萬元
（1）增值稅：0.06萬元
（現值-原值）×5.6%=（60-50）×5.6%=0.56萬元
注：增值稅中含有本次附加稅本次附加稅為（60-50）×0.6%=0.06萬元
（2）土地增值稅：1.0245萬元
[現值-原值-原契稅-本次附加稅-本次單方印花稅-加計扣除項（如有）] ×30%
注：如有不動產發票，可直接按發票金額的5%/年加計扣除。
現值：60萬元
原值：50萬元
原契稅：50×3%=1.5萬元
本次附加稅：（60-50）×0.06%=0.06萬元
本次單方印花稅：50×0.05%=0.025萬元
加計扣除項：按照每年5%，2014年至2016年共2年，一年5%，2年10%。
50×10%=5.0萬元
總計：[60-50-1.5-0.06-0.025-5.0]×30%=1.0245萬元
（3）印花稅：0.06萬
0.05%×2×現值=60×0.05%×2=0.06萬元
（4）個人所得稅：1.686萬元
（現值-原值-原契稅-本次附加稅-本次土地增值稅-本次單方印花稅）×20%=（60-50-1.5-0.03-0.015-0.025）×20%=1.686萬元
（5）契稅：2.4萬元
4%×現值=60×4%=2.4萬元
差額計稅法所交稅費=5.2305萬元。
在上面的例子中，按照差額徵稅法，稅費較低。
按照少的計算，在增值10萬以上，這套原價50萬的公寓，買賣雙方需要承擔稅5.2萬元。其中，賣方需要承擔3.76萬元以上。
也就是說，買賣雙方承擔的稅費，超過了升值部分的一半以上。
這個比例，不是一成不變的，但屬於比較正常的比例。
一般來說，房屋升值越低，用差額徵稅法計稅更划算。當用這種方法徵稅時，它能達到增值部分的一半左右。
而房屋升值越大，用總額徵稅法更划算。比如，一套70萬的公寓，升值100%後，總價140萬元，按照總額徵稅法，要徵收20.58萬元的稅，遠低於升值部分的一半了。
什麼情況下買公寓划算？
基於公寓的種種特性和鉅額的交易成本，原則上不推薦大家買公寓。
但公寓產品也不是一無是處。它最大的優點是，租金回報較高。（當然，這主要是由於住宅價格過高造成的）
比如，濟南東部某公寓產品，現在售價1.2萬，50平的房子，總價60萬元。這套公寓對外出租的話，年租金可達到2.8萬元左右，年收益率近4.67%，其實等於你長期買了個銀行理財。如果租金還能繼續上漲，那收益更好能超過5%。（提示：很多人算收益率的時候經常由於自己還要進行商業貸款，反而導致不會算了，其實很簡單，先按全款買下這個公寓算你的全部投入即可，房租很多時候可能不能覆蓋你的利息的，前面幾年需要你資金補貼）
但是周邊的住宅，因為是學區房，房價普遍突破2萬以上，一套75平 房子，就是150萬。但對外出租的話，年租金不足4萬元，年收益率不過2.67%左右。
所以，公寓的現金回報率要更高一些。同時，40平的公寓和50平的租金相差很少，建議優先考慮小的，這樣收益率會更好些。
結論：如果為了投資，住宅升值更快，也更好出售，還是投資住宅更好。如果為了理財，獲得更好的現金迴流，公寓現金流更好，可以投資（手上超過3套住宅的建議才考慮投資公寓，否則，公寓不是剛需一族的第一選擇）。