九龍明珠花園是本月12號開盤的，開盤前幾天，朋友圈裡就轉發得沸沸揚揚，噱頭不是某央企不是某黃金地段，而是價格11000的毛坯單價，3200元/平的裝修，地上車位18萬（據說），地下車位22.5萬（據說），3萬左右的儲藏室，關鍵是這一連串數字不是從中選一個或幾個，而是每一個都必選，吃瓜群眾們把瓜籽吐到了三米外。到現在，開盤過去已經十天了，圈裡的新聞都換了幾茬，我對這件事還存著好奇，便去現場看了看。
01 >>
專案概況
專案當前推出的是二期6#，17層高層。一期已經售罄，前排多層已入住，16#等中間部分的高層尚在建設中。6#與前面的7#前後排列，樓間距較寬，採光良好，中午時分光線直達一樓，無絲毫遮擋。
正門一條軸線是小區的廣場，南北狹長。
整個廣場有欄杆圍擋，車輛不得進入，沿欄杆成一圈四百米跑道。
02 >>
樣板間&戶型圖
上圖為樣板間戶型圖，跟當前在售戶型不同，用來展示裝修標準。該樣板間建築面積約92.49平米，全明戶型，南北通透，客廳與陽臺相連，陽臺未封閉，陽臺設有晾衣架、光電兩用熱水器（樣板間未安裝，但屬於裝修內容），留有洗衣機出入水口（當前所售房源洗衣機預留位置不一定在此處）。
上圖為樣板間客廳，客廳與陽臺之間為推拉門
上圖為與客廳相接陽臺
上圖為樣板間廚房，左側豎圖靠牆的白色檔格後面為地暖分集水器。
上圖為主臥衛生間，用作乾溼分割槽的玻璃隔離在當前所售房源中是沒有的。
上圖為戶型圖中臨近客廳的衛生間
上圖為三個臥室，三個臥室大體都接近於正方形，主臥外有一寬半米左右的小陽臺，但有窗戶阻隔，並不好進入。地面鋪設的是地板磚。
樣板間的裝修、傢俱就是交房標準（除特別說明），入戶門為指紋鎖，具體品牌材料等會在合同中說明。
當前在售房源戶型圖
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價格&基礎資訊
專案地址：經區齊魯大道與東海路交匯處
開發商：迪沙集團威海市五星房地產開發有限公司
承建商：高唐建設集團
專案產權：70年
交房時間：2020年底（帶裝修交付）
目前在售房源：6#，17層，一梯兩戶
價格：1.4萬（含裝修），另需繫結儲藏室（半地上，約3、4平米），繫結車位（地上7.5萬，地下12.5萬）
物業費：1.65元（含電梯費）
04 >>
周邊配套&交通
小區西側海埠路一排門市商鋪，聚集了大量小型飯店、藥店、理髮店、超市、五金店、汽修店、手機店等，還有格林豪泰快捷酒店、愛唯精品酒店、威海農商銀行、明珠小學，能夠滿足基本生活需求。
距離九龍城購物中心約1.4公里，步行約20分鐘；
距離齊魯商城約1.7公里，步行約25分鐘；
距離經區醫院約1.5公里，距光華醫院約3.2公里；
距離鳳林市場約800米；
西鄰鳳鳴幼兒園、明珠小學，距鳳林中學約1.5公里，威海二中約3.2公里。
目前在售的6#西側為明珠小學，後面為另一小區（兩個小區中間有隔斷，無道路），東側為高架橋。高架橋的高度約到樓層的3樓。
上圖為小區東側實拍圖，鐵門位置西側有門衛室，這條門主要用於小區業主行車，車道旁設有一排停車位，但樓棟之間另有鐵門，車輛只能由此門進出。
公交路線：
K7、 11路、23路、52路、103路、107路、112路：老集站（小區對面）
10路、21路、24路：威東日食品站（距離小區約1公里）
這個專案給我的總體感覺是“尷尬”，一位置尷尬，雖然是在齊魯大道上，但卻是東首，一條高架橋隔開，西面是該小區，東面是大片土地；二是定位尷尬，離海雖然不遠，但也看不到海，不是海景房，說是平民小區吧，周邊有多少小區人家願意做這種高價裝修（按著3200裝修標準看），說是高階小區吧，明明是濃濃的土味兒；三是配套尷尬，離九龍城、齊魯商城、九龍灣公園的距離看看不算遠，步行半個小時左右，但是實際生活中，等走到了，也沒有逛的心情了吧，而且大包小包拎回來也不方便，或者是開車又只是一腳油門還要找停車位；四是價錢尷尬，該小區跟恆大悅瀾庭相距不遠，兩者到兩大商圈的距離也都差不多，也都是精裝修交付，但悅瀾庭說出來是品牌開發商，周圍生活圈也更成熟，位置更靠裡一些，均價卻比該專案還要低一點，也許是九龍明珠花園的房屋質量更好？
石川點評：
遊歌的幾個尷尬總結，在我看起來，主要還是大家買房最後追求的一點：價效比，我認為以當前市場來說，九龍明珠的整體定價還是在合理範圍內的，就是繫結車位和儲藏室這一點加大了購房者的購買難度（提高了首付和總價），所以總體來看，價效比偏低一些，這也是由於本地開發商不同於大房企追求高週轉所造成的，定位偏向於本地剛需改善型客戶，大家可以根據自己的預算情況和需求情況整體對比下週邊在售或將要開盤/加推的小區，當前的對比競品較少，這也算是開發商的一個定價策略吧。
交通不方便，公交太少，走親戚串門開車不讓進，小區停車場不讓仃車，就是一個閉塞小區，沒有人情味的小區，在這買房不方便的事多著呢，房客請三思！
九龍明珠花園是本月12號開盤的，開盤前幾天，朋友圈裡就轉發得沸沸揚揚，噱頭不是某央企不是某黃金地段，而是價格11000的毛坯單價，3200元/平的裝修，地上車位18萬（據說），地下車位22.5萬（據說），3萬左右的儲藏室，關鍵是這一連串數字不是從中選一個或幾個，而是每一個都必選，吃瓜群眾們把瓜籽吐到了三米外。到現在，開盤過去已經十天了，圈裡的新聞都換了幾茬，我對這件事還存著好奇，便去現場看了看。
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專案概況
專案當前推出的是二期6#，17層高層。一期已經售罄，前排多層已入住，16#等中間部分的高層尚在建設中。6#與前面的7#前後排列，樓間距較寬，採光良好，中午時分光線直達一樓，無絲毫遮擋。
正門一條軸線是小區的廣場，南北狹長。
整個廣場有欄杆圍擋，車輛不得進入，沿欄杆成一圈四百米跑道。
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樣板間&戶型圖
上圖為樣板間戶型圖，跟當前在售戶型不同，用來展示裝修標準。該樣板間建築面積約92.49平米，全明戶型，南北通透，客廳與陽臺相連，陽臺未封閉，陽臺設有晾衣架、光電兩用熱水器（樣板間未安裝，但屬於裝修內容），留有洗衣機出入水口（當前所售房源洗衣機預留位置不一定在此處）。
上圖為樣板間客廳，客廳與陽臺之間為推拉門
上圖為與客廳相接陽臺
上圖為樣板間廚房，左側豎圖靠牆的白色檔格後面為地暖分集水器。
上圖為主臥衛生間，用作乾溼分割槽的玻璃隔離在當前所售房源中是沒有的。
上圖為戶型圖中臨近客廳的衛生間
上圖為三個臥室，三個臥室大體都接近於正方形，主臥外有一寬半米左右的小陽臺，但有窗戶阻隔，並不好進入。地面鋪設的是地板磚。
樣板間的裝修、傢俱就是交房標準（除特別說明），入戶門為指紋鎖，具體品牌材料等會在合同中說明。
當前在售房源戶型圖
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價格&基礎資訊
專案地址：經區齊魯大道與東海路交匯處
開發商：迪沙集團威海市五星房地產開發有限公司
承建商：高唐建設集團
專案產權：70年
交房時間：2020年底（帶裝修交付）
目前在售房源：6#，17層，一梯兩戶
價格：1.4萬（含裝修），另需繫結儲藏室（半地上，約3、4平米），繫結車位（地上7.5萬，地下12.5萬）
物業費：1.65元（含電梯費）
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周邊配套&交通
小區西側海埠路一排門市商鋪，聚集了大量小型飯店、藥店、理髮店、超市、五金店、汽修店、手機店等，還有格林豪泰快捷酒店、愛唯精品酒店、威海農商銀行、明珠小學，能夠滿足基本生活需求。
距離九龍城購物中心約1.4公里，步行約20分鐘；
距離齊魯商城約1.7公里，步行約25分鐘；
距離經區醫院約1.5公里，距光華醫院約3.2公里；
距離鳳林市場約800米；
西鄰鳳鳴幼兒園、明珠小學，距鳳林中學約1.5公里，威海二中約3.2公里。
目前在售的6#西側為明珠小學，後面為另一小區（兩個小區中間有隔斷，無道路），東側為高架橋。高架橋的高度約到樓層的3樓。
上圖為小區東側實拍圖，鐵門位置西側有門衛室，這條門主要用於小區業主行車，車道旁設有一排停車位，但樓棟之間另有鐵門，車輛只能由此門進出。
公交路線：
K7、 11路、23路、52路、103路、107路、112路：老集站（小區對面）
10路、21路、24路：威東日食品站（距離小區約1公里）
這個專案給我的總體感覺是“尷尬”，一位置尷尬，雖然是在齊魯大道上，但卻是東首，一條高架橋隔開，西面是該小區，東面是大片土地；二是定位尷尬，離海雖然不遠，但也看不到海，不是海景房，說是平民小區吧，周邊有多少小區人家願意做這種高價裝修（按著3200裝修標準看），說是高階小區吧，明明是濃濃的土味兒；三是配套尷尬，離九龍城、齊魯商城、九龍灣公園的距離看看不算遠，步行半個小時左右，但是實際生活中，等走到了，也沒有逛的心情了吧，而且大包小包拎回來也不方便，或者是開車又只是一腳油門還要找停車位；四是價錢尷尬，該小區跟恆大悅瀾庭相距不遠，兩者到兩大商圈的距離也都差不多，也都是精裝修交付，但悅瀾庭說出來是品牌開發商，周圍生活圈也更成熟，位置更靠裡一些，均價卻比該專案還要低一點，也許是九龍明珠花園的房屋質量更好？
石川點評：
遊歌的幾個尷尬總結，在我看起來，主要還是大家買房最後追求的一點：價效比，我認為以當前市場來說，九龍明珠的整體定價還是在合理範圍內的，就是繫結車位和儲藏室這一點加大了購房者的購買難度（提高了首付和總價），所以總體來看，價效比偏低一些，這也是由於本地開發商不同於大房企追求高週轉所造成的，定位偏向於本地剛需改善型客戶，大家可以根據自己的預算情況和需求情況整體對比下週邊在售或將要開盤/加推的小區，當前的對比競品較少，這也算是開發商的一個定價策略吧。