等額本息還款，每一期還款金額相等，還款金額中既有本金也有利息。

等額本息還款，前期還款中本金少、利息多，越往後每一期中的本金逐漸增加、利息逐漸減少，也就是利息在每一期還款金額中的比例逐漸減少。

要想搞明白為什麼，這得需要複雜一點的數學計算過程。

銀行貸款的每一期還款金額(本金+利息)，是按照月利率計算出來的，公式如下。

①每一期還款金額中包含的利息=(本金-累計已還本金)×月利率。

②每一期還款金額中包含的本金=還款金額-利息①。

也就是先算出來本息和(①+②)，再算利息①，最後算本金②。

是不是有點繞？搞不懂就放過自己吧，有貸款計算器，別人已經為我們設計好程式了，拿過來用用就好。

等額本息和等額本金是目前房貸還款的兩種主要方式。

中文博大精深，在這深有體會。

等額本息是什麼意思呢？

本金和利息相等？錯！（這就是文字理解了），說的是:每月還款金額相等，也就是說，直到還款結束，每個月的還款金額是固定的，每月的還款金額由本金額利息構成，本金和利息每月都有變化，但是兩者相加的金額不變，就叫等額。

舉例說明:

等額本金，每月應還的等額是事先計算好的，比如每月應還3K，直到還完。那麼第一個月按全部貸款計算利息，算出應還本金。第二個月應還貸款減少了（已還了一個月嘛），利息減少，本金增加，應還金額不變，……一直下去，每月應還利息減少，本金增加，還款金額不變，等額嘛。

等額本息，就是這樣。

個人住房抵押貸款，等額本息是比較常見的一種還款方式！銀行可以獲得更多的貸款利息，而還款人每月還款金額固定，也省去很多麻煩！

等額本息還款方式的主要特點

每月還款金額恆定不變，操作比較簡單，便於貸款人合理安排資金收支與理財規劃！

貸款期限內，每月貸款利息按月初剩餘貸款本金計算，並逐月結清，因此，每月還款額中，利息逐月減少，而本金逐月遞增！

因為前期歸還的貸款本金較少，佔用銀行資金數量更多、時間也更長，因此，總的貸款利息會明顯比等額本金要多一些！

由以上特點可以知道，等額本息初期還的主要是利息。換句話說，一旦選擇提前還款，時間越早越好，一般在貸款3年以內最佳！超過貸款期限1/3，貸款總利息都基本已經還給銀行，再提前還款的意義就不大了！

提前還款注意事項

一定要先看合同條款，提前還款需不需要繳納違約金。通常貸款合同會約定，貸款發放後不滿一年，申請提前還款，是要對還款金額罰息6個月做為銀行補償金的！

記得至少要提前一天預約，部分銀行還規定需先提交《個人住房貸款提前還款申請表》，待審批同意後，才可以辦理提前還款！

將資金最好提前轉入到還款賬戶中去（或直接帶現金到網點），帶上身份證件和必要的資料。

提前還款，先還利息、再還本金

很多貸款人，比較糾結，為何明明提前還款了10萬元，卻先要扣除200~300元的利息，相當於才還了9.98萬元的本金！

首先你要明白，銀行貸款利息是按日結算的，月利率＝年利率/12，日利率＝年利率/360；不同的還款節點，對於利息的扣除方式也不一樣。

1、還款日提前還款

如果你在還款日（比如每月30日）選擇提前還款的話，是要先扣除當月的還款額後，餘款才算做是你提前還的本金！

2、非還款日提前還款

這個稍微複雜一點，一般銀行都會以“天”為單位扣除提前還款金額的利息後，餘款才算做是你提前還的本金！

舉個例子來說，如果你是15日去銀行辦理的提前還款10萬元，那麼銀行先要扣除10萬元本月1~15日（共15天）的利息後（204.17元），餘款99795.83元才是你的此次提前還的本金！

　　等額本金採用的計算方法是將本金分成若干份，而利息是以年利率對應的月利率逐月計算；等額本息是將預估利息加在一起分成若干份，而利息同樣是以年利率對應的月利率逐月計算，如下圖。

　　從圖中不難發現，房貸不存在複利和先還息後還本的說法。假如他存在，那他是如何計算的呢？房貸利率會隨基準利率的變化而變化，如果存在複利或者先還息後還本，那麼基準利率變化後又該怎麼計算呢？完全是行不通的。

　　房貸或者抵押貸等都是不存在複利和先本後息的說法，這一點不必過於擔心，都是以已經發生（過去）的時間計算利息，而這已發生的時間就是過去的一個月，即逐月計算利息——每期利息=剩餘本金*房貸利率/12，而月供=每期相應的本金+每期相應的利息。

　　雖然房貸不存在複利和先本後息的說法，但提前還款仍需注意相應的違約金。違約金在對應的合同有所規定，每個銀行都有所差異，一般以提前還款金額計算利息作為違約金，計算違約金的月數從1個月到12個月不等，具體要看合同。

關於等額本息提前還款問題，先了解一下等額本息月供利息和本金構成情況，老張自制簡單草圖供參考:

草圖看出:1、月供每月一樣；2、利息先多後少；3、本金先少後多。

還款1年，想提前還款，提前還款的一部分是本金，不是利息，後面月供計算的本金就是你還了一年裡月供裡包含的那部分本金和這次還的那部分本金。

比如你貸款10萬，你月供3000元，還了1年，本金部分還了1萬，這次你提前還款4萬，那你貸款剩餘金額是5萬。和之前還的月供利息和後面應還利息沒關係。

注意事項:1、具體要看按揭貸款合同的約定，有些提前還款要收違約金。2、提前還款要預約。3、提前還款後要重新算月供。

我是老張，朋友們多關注。

無論是等額本息還是等額本金，提前還款還的都是本金。

不過等額本息還款方式，前期還的利息佔比大，本金佔比小，如果想提前還款要麼越早越好，要麼就不要提前還款。

等額本息如何還款，你看看下面這張圖，應該就能明白了。假設你的貸款金額是100萬，利息是4.9%，分30年還清。

假設還款日是每月10號，在第13個月10號還了當期貸款後，提前還款50萬。

從圖中我們可以看出，還了13個月，本金大概還了16300元，利息還了大概52680元。這時本金還剩大約983700元。前3.6%的時間內就還了6%左右的利息，但本金只還了1.6%左右。

所以等額本息的方式，如果提前還款，要麼越早越好，要麼不提前還款，不然利息都快還完了，再還本金有什麼意義呢？

如果提前還款，怎麼還呢？我舉個例子：

假如你在第13個月10號，還完當期貸款後，再還這50萬，本金還剩483700元，第14個月10號及以後，你要還的錢就是按照483700元重新等額本息計算每月還款額了。

另外如果提前還款，還要提醒你一點，看看你的貸款合同對於提前還款的條款，很多銀行是要收手續費的。

最後還想說一下，如果有提前還款的打算，以後在貸款的時候，記得選擇等額本金。

因為等額本金的還款方式，前期還的錢，利息佔比比等額本息高，具體看看下圖就知道了。