作為已在招商前線奮戰了4年多的老白，我可以分享一些體會，目前商業地產已遇到較大瓶頸，已不是高轉送的主要方式，慢慢的很多房企老闆開始瞄準工業地產，基本是透過產權分割賣廠房或者以租賃的方式收取租金以及物業管理，主要是針對中小企業，目前競爭也很大，我從一下幾個方面談一下招商，希望對你有幫助，一是要理清招商思路，定向靶向開展招商工作。招商並不是看上什麼專案好就搬過來，首先要有個產業定位，比如A區的定位就是日化類，而B區只適宜發展健康產業，那麼我們就應該往這方面做文章，又比如雖然B區有載體，但也不適合食品飲料、電子資訊+等產業硬往上面塞，始終要根據產業定位和產業佈局，圍繞軍民融合、電子資訊+、新能源汽車、先進裝備、新材料等重點產業招商方向，結合產業佈局制定招商路線圖，按圖索驥招商，比如軍民融合產業就往西安、成都等地考慮；電子資訊+就往上海、深圳等地做文章；新能源汽車就聚焦於重慶、南京等地等等，同時，在深入對接廣深科技創新走廊、積極承接產業外溢的同時，儘量避免或減少圍繞北上廣深扎堆招商帶來的區域同質競爭，每年選取產業聚集度高、發展水平高的“產業一線”城市舉辦高水平投資推介活動，提高各類招商活動精準度和有效性。

二是改進招商方式，大力提升引資水平。過去招商引資主要是政策型引資，這種引資方式單一，成本高，代價大，已越來越不適應鎮街經濟發展的需要。要提升引資水平，必須從以下幾個個方面入手：

1.增強招商引資的針對性。首先要圍繞促進就業，使招商引資專案不侷限於工業專案，而且要傾向第三產業，尤其是向第三產業中非房地產專案轉移，大力發展諸如旅遊休閒、娛樂、餐飲、職業培訓和專業市場等能持續增加地方財稅收入的第三產業，以改變鎮街財稅結構失衡的弊端。

2.加強產業規劃，提高產業關聯度，發揮集聚效應，促進鎮街特色產業叢集形成，搶抓粵港澳大灣區建設和產業集聚集約叢集發展機遇，主動對接廣州、深圳、上海等中心城市的優質專案資源，強化精準招商，瞄準國內外500強、行業龍頭和成長性強的企業，引進優質專案，圍繞產業主鏈集聚主題進行招商，選擇關聯性強的企業加盟產業叢集，依託產業叢集培育區位品牌。

3.必須大力推進政策型引資向服務型引資、環境型引資轉變，進一步完善招商模式，在繼續搞好以會招商、以商招商、以企招商基礎上，積極實施網路招商、委託招商，中介招商、力求招商引資形式多樣化。

四是學會資訊的蒐集、篩選和評估。專案資訊的蒐集、篩選和評估，只要有以下幾個方：

（一）資訊蒐集：

1.發動親朋好友，不斷梳理人際網路，有針對性地發動親朋好友，為擴大資訊獲取面想辦法，添措施。首先從自己的身邊挖掘，可以把一些宣傳材料、專案冊、光碟等發給他們，利用其人脈資源介紹合適的投資商來我區考察投資。

2.有針對性地聯絡拜訪企業，對已落戶的世界500強企業、產業鏈龍頭企業和一些發展較好的企業主動聯絡，詢問其公司有無擴大規模或建設新專案的意向，對有意向的企業盯緊靠牢；對暫無投資意向的可留下聯絡方式，最好留下名片，以便於以後聯絡。

3.聯絡市投資促進中心、鎮街招商局、各類商會、協會，蒐集專案資訊，實現資訊資源共享。

4.利用網路蒐集資訊，首先，在網站上釋出最新的地塊推介、閒置資產、發展載體、扶持政策等相關資訊，這需要我們平日裡注意蒐集這方面的資產資訊。然後在各種網站上釋出，對無法明確的價格問題可標上可面議、協商等。聯絡方式最好留下手機號，這樣能夠隨時讓客商找到我們。

（二）資訊的篩選和評估

知己知彼，方能百戰不殆。由於各方面的原因，有的投資商不願過早地透露自己的一些資訊，我們可以將其手機資訊在網站上搜索，就可以找到有關內容，做到大體瞭解。然後，對其專案情況查閱最新的國家產業結構調整指導目錄，看其是否屬於鼓勵類，是否符合環保政策，對不符合國家產業和環保政策的專案予以回絕。最後，根據其投資情況、土地佔用面積、其產品產值依據行業稅負率測算大體的稅收收入，做一個詳細的研判和盡職調查，這樣對該專案就有了一個大致的瞭解。必要時可前往考察投資商目前的生產經營狀況。

工業地產如何招商：

在當前外埠市場的環境下，我們應該清醒的看到，工業地產在中國房地產市場整體市場低迷、樓市下跌、融資困難、中小企業出口減少，效益不景氣的大背景下，我們工業地產企業將面臨更多的困難和困惑，其中工業園招商是最大的問題，是我們政府部門和工業園運營商共同思考的問題。工業地產的開發不同於商業和居住地產的開發，工業地產開發要求很高，如果說住宅的開發難度是10的話，工業地產開發難度則是100。用一句很形象的話來比喻，如果你想讓他去天堂，就讓他做工業地產；如果想讓他進地獄，也可以讓他做工業地產。因此，對於園區招商，我想從以下幾方面進行探討：一、招商前景長三角、珠三角企業歷來都是中部省份招商的物件，而對中國而言，這場經濟危機影響最大的是珠三角企業，這些企業必須尋求成本更低的中部地區發展。受全球經融危機影響，一些加工出口型企業倒閉，大批工人回鄉，開拓了眼界、學習了技術，給中部地區的發展帶來了大批技術人才。一個完整的企業是由人才、資金、市場、管理、技術等要素構成，經濟危機可能只是影響到其中某一方面，內地政府只要承諾在這些方面給企業幫助，將在很大程度上有利於招商。二、招商戰略一般人理解招商就是招龍頭企業，以龍頭帶動當地經濟的發展，或者拿當地的資源來招商。先說招龍頭企業，（1）龍頭企業畢竟是少數，在招商談判過程中存在太多不確定性因素；（2）招龍頭企業必須是有經濟實力的政府，像武漢招富士康進駐，是政府前期貼本的招商；（3）招龍頭真正有進展了，那樣市政府省政府都會進來分這份利益。再說以當地資源來招商，畢竟不是長久之計，而且很多地方並無實際優勢資源。產業鏈招商和產業叢集招商是產業整合招商策略的分解，對眾多某產業關聯的中小型企業打包共同招進園區，這樣可使企業解決配套問題；另一種方式就是利用當地已有的龍頭企業來整合其它企業或資源。總之，都是整合打包進園，避免單個企業入駐難以生存的困境。三、招商策略如何才能做到產業整合招商，先給在長三角或珠三角的駐地機構提點的建議：（1）社交集中。意思就是在平時拜訪企業過程中要儘量使拜訪的企業集中在某個產業，這樣才能融入這個圈子，成為圈內人。假如你今天拜訪一家電子企業，明天拜訪一家服裝企業，後天又去拜訪一家機械企業，這樣怎麼可能融入這些企業家圈子。（2）聯合其它機構招商。企業搬到中部省份圖什麼？是當地地價便宜還是用電、用水便宜？企業最關心的是：產業配套、資金與人才，其次才是交通、地價等。因此，建議在招商過程中要說服並聯合當地的企業、銀行、人才市場、海關等機構或部門招商，要制定並加強為入園企業服務的政策。（3）代理招商。在深圳有很多招商代理機構，例如，深圳各行業協會、產業園開發商等社會組織，這些組織本身具有企業資源，而且企業資源基本集中在某些產業，招商方可與這些組織簽訂招商代理協議，即使沒什麼實質性招商進展，但至少也起到在某產業內宣傳的作用。總之，企業要搬遷入駐其它園區，對於企業來說是個戰略層面的問題，對於***是拿自己大部分的資產來做投資，要說服他們進園區，只有深入瞭解這個圈子，與這些老總深層次交往才能發現他們真正的需求，達到招商的目的。