房地產市場高速發展的10年已經過去了，從原來的是房子就賺錢到現在的要看品牌質量和位置，後面只有核心區域的房子才會升值，那種萬人賺錢的時代過去了，頭部的房地產賺錢是會一直持續下去的，一個行業很熱的話都會吸引大量的資金進來，房地產高速發展的10年有很多熱錢進來，但是真正能活下來的必須是有技術的公司，而中國頭部的房地產公司早在高速發展的10面前已經完成了原始資本的累積和佈局，08年金融危機以後國家印了大量的錢來刺激內需，這裡面的基建是最多的，這個時候是銀行求著你貸款，國家印了這麼多錢，要是花不出去經濟是起不來的，所以銀行都會主動聯絡一些信譽好的老客戶給主動貸款，而且利息還不高，而這些房地產頭部公司由於資金寬裕，把好的位置黃金地段基本上都已經收入囊中了，現在一線城市十幾萬一平的房子大部分都是一線房企開發的，而後進入的錢，大部分買不到這麼好的位置了，房地產的高爆發伴隨的就是其他行業的沒落，尤其中國的傳統制造業大面積的倒閉，你們可以去查上市公司報表，一個2000人的製造公司一年的利潤沒有一線城市2套房子多，國家以前是怕錢花不出去，那麼現在就是怕錢只流入房子裡了，所以各種調控來了，限價，限購等，但是房價還是下不來，加上貿易戰，生育率世界最低，國家已經開始意識到房地產帶來的危害，這裡要說下，國家只想讓房地產投機的錢流入到實業和股市裡面去，而不是要殺死房子，因為過去十年銀行的住房貸款太多，直接殺死房子銀行最倒黴，這容易引起當年日本和美國那樣的金融危機，在說回到房子，現在國家收緊了房地產的貸款，一些小的地產公司已經沒有能力進行融資了，所以大部分都淘汰了，這裡也可以說是整合了，國家的意圖很明顯，殺死投機，更好管理，當資源都集中到大的地產商的時候，調控是很好調的，其實房地產牽扯到的東西很多，我就不一一說明了，要不然這個回答要破萬字，美國已經給我們上了最好的一課，你房子在多在貴對我來說一個晶片就能讓你們的鋼筋混凝土崩塌，所以房住不炒是未來怎麼樣都不會變的，頭部房企業績好是因為佈局好，而且國家政策也支援整合，這些優勢還會一點點體現出來的，未來一線房企會越來越好的，而且資源也會很集中。

這些頭部房企之所以業績耀眼，主要是因為他們有資金儲備，也就是現金流強。有強大的資金週轉，頭部房企就能開發新樓盤專案，也能順利拿地儲備土地，不會因為資金週轉問題而停工停止拿地，最終樓盤能順利完工、營銷、開盤、銷售，從而銷售回款快速回籠，那自然業績好。

加上這些頭部房企賬上現金流大，短期和長期借貸的還款能力強，財務狀況好，那麼銀行等融資渠道也願意繼續貸款給他們，現金流更加得到補充，週而復始，頭部房企的業績在經濟下行壓力下，業績耀眼也正常。反觀部分中小房企，現金流儲備弱，加上融資渠道收緊，資金週轉困難，因而業績下滑。

最近兩週隨著上市公司2019年中期財報的集中披露，上市房企公佈的上半年亮眼財報引起大家的關注。根據各家上市房企財報顯示：萬科A，上半年營收1393.2億元，同比增長31.5%，淨利118.4億元，同比增長29.8%。融創中國，上半年營收768.4億元，同比增長64.9%，淨利102.9億元，同比增長61.7%。碧桂園，上半年營收2020億元，同比增長53.16%，淨利156.35億，同比增長20.84%。保利地產，上半年營收711.41億元，同比增長19.48%，淨利99.55億，同比增長53.28%。從這幾家頭部上市房企來看，2019年上市房企的業績確實亮眼，在當前很多製造業企業業績面臨下行壓力的情況下，上市房企卻能保持如此高增長，很厲害了。頭部房企業績為何亮眼

根據國家統計局資料顯示，2019年1-6 月全國商品房銷售面積 7.58 億平方米，同比下降 1.8%；銷售金額 7.07 萬億元，同比增長 5.6%。2018年1-6 月全國商品住宅銷售面積為 6.69億平方米，銷售金額為 5.66 萬億元，同比分別增長 3.2%和 14.8%，增速較 2017 年同期分別下降 10.3 和3.1 個百分點。

以統計局公佈的資料可以計算出，全國 2019上半年銷售均價為0.93萬/平米，2018上半年銷售均價0.84萬/平米，同比增長10.71%。再從頭部上市房企公佈的資料具體來看：（圖為筆者根據A股市值前10頭部房企財報資料整理，空格為未公佈資料）從圖上可以看出，主要上市房企上半年無論是銷售金額、銷售面積，還是銷售單價都處於上升態勢，而銷售單價增速較去年同期有所放緩，但銷售均價都在1萬/平米以上。同時還可以看出，銷售面積增速較去年同期明顯放緩，銷售金額也是如此。也就是說，在“房住不炒”的總調控基調下，房地產市場增速均處於放緩狀態。個別企業出現銷售放緩、單價下降

從上圖可看出，華夏幸福銷售金額同比下滑19.84%，銷售面積同比下滑22.65%，但銷售單價上升，從而保持業績增長。

根據華夏幸福公佈的中報資料顯示，上半年營收387.30億，同比增長10.74%，淨利84.81億，同比增長22.44%。另外，上半年出現公關危機的新城控股，報告期內銷售面積、銷售金額明顯增加，而銷售單價卻出現了下降，同時2018年同期銷售單價也是同比下滑的態勢。根據新城控股的中報資料顯示，上半年營收170.64億，同比增長8.29%，淨利25.92億，同比增長2.13%。綜合來看，上半年上市房企的發展勢頭確實有所放緩，但在銷售放緩的同時是房價的進一步上漲。上市房企要想持續保持業績的高增長，公司銷售均價是決定因素。從以上分析可以看出，銷售單價對公司業績貢獻，要遠大於銷售面積、銷售金額。最後，如果您認同筆者的觀點，請加關注並點贊。謝謝您們的支援！