一直以來，在中國買房都會有兩個面積的說法，一則套內面積（使用面積），即買房真正可以用的面積，一般這種面積都不會太多；二則建築面積（即套內面積+公攤面積），一般情況下開發商都會用建築面積來計算價格，但是如果離開中國去其他國家買房的話，會發現好像並不存在公攤面積這種說法，這種神奇的發明到底從何而來，公攤為什麼問題那麼多？傳聞李嘉誠發明了公攤面積，又是否真有其事？一、香港樓房整棟賣改為按戶賣 “公攤面積”出現什麼是公攤面積？在中國，幾乎所有人買房都會面臨一個非常奇怪的問題，這就是公攤面積問題。比如一個朋友買房，假設他買的是90平米的房子，他實際可以居住的面積有可能只有70多平，甚至如果是高層電梯房的話，這個面積可能只有60多平，那麼這麼多面積的差額是什麼呢？這就是公攤面積。根據網路絕大多數的傳聞，都將公攤面積的矛頭指向了李嘉誠。翻查資料可以發現，的確公攤面積的說法是從香港傳到內地的。根據公開市場的資料顯示，第一個採用公攤面積銷售的地產專案是1954年的香港香檳大廈，在上個世紀五六十年代，香港剛剛崛起的時候，房地產市場蓬勃發展，然而建的房子雖然多了，但是買的人卻不多，最核心的原因就是當時香港的賣房模式是一棟一棟的樓去賣，然而對於普通香港居民來說，誰能買的起一棟房子呢？這個時候香檳大廈的銷售就採用了一個特殊的模式，把原先房子的賣房模式改一下，改成一層層賣甚至一戶戶賣，這種一戶戶賣的方式瞬間降低了房地產的買房門檻，又恰逢香港經濟高速發展時期，於是買房者絡繹不絕。然而，問題還是來了，因為開發商不可能造房子只有居住的那麼一套套房子，房子之間還有很多的面積，有電梯面積，有過道面積，還有花園、門衛等等面積。這些都是成本，如果把它作為隱藏成本加到房價裡面，雖然可以這麼操作必然會讓房子的單價上升，大家一看房價貴了肯定不買。於是開發商想了一個好主意，這就是公攤面積，本來戶內只有60平米的房子，一加公攤面積就變成了80平米甚至更多。這樣，每平米的單價就下來了。於是香檳大廈採用了訂立“公共契約”的方式。要求每位業主按契約對公共部分承擔一部分責任和費用，公共部分就這樣分攤到了每位業主身上，“公攤面積”的雛形誕生。　1958年李嘉誠進入香港房地產市場的時候，面對著同樣的銷售難題，他果斷採用了香檳大廈分戶銷售的方式，後來隨著長江實業地產在香港的發展壯大，這種分戶銷售透過訂立公共契約，也就是公攤面積的模式開始在香港普及。進入80年代，市場的壟斷格局已非常凸顯，以長實地產、新鴻基地產、新世界中國地產、恆基兆業地產集團為首的十大地產集團的股票市值佔地產建築類上市公司總市值的七成，當時香港開發房地產的80%都是由這些公司來完成的，而長實地產無疑也就成為了當時推動公攤面積模式在香港普及的先行官。可以說，雖然公攤面積不是李嘉誠發明的，但是正是因為李嘉誠廣泛採用公攤面積，為公攤面積的普及起到了很關鍵的作用。二、深圳最先從香港引入土地預售制 公攤面積香港叫停大陸興起改革開放後，各地開始探索在福利分房之外其他的房地產供應模式，於是才慢慢形成了商品房這個制度。根據瞭望智庫的資料顯示，1987年深圳從香港引進了土地招拍掛這個模式；1994年從香港引進樓花形成內地的房屋預售制度。早在 1995 年 12 月施行的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》（施行）便已經明文規定，商品房買賣所簽訂的商品房購銷合同中，應明確載明購房者所購置的商品房的建築面積，並註明該商品房的套內建築面積（實得建築面積）及應合理分攤的公用建築面積。自2013年1月1日起，香港實行住宅物業銷售新規，要求地產代理在推銷二手住宅時要先行提供物業單位的實用面積資訊，然後才可有選擇性地提供相關的建築面積資料。同年4月29日《一手住宅物業銷售條例》正式實施，新規擴充套件至一手新盤，若代理違規，最嚴重會被撤銷牌照。香港房屋銷售由此告別“建築面積”時代。（注：香港的“實用面積”，相當於內地的套內建築面積。）但是，就是這個已經被香港地區所明令調整的公攤面積，卻在內地被各大開發商堂而皇之的使用著。三、公攤面積為什麼那麼坑？有人認為，無商不奸，“公攤面積”這損招，讓購房者無形之中支付了至少好幾十平米不屬於自己的面積。不過，對於房地產開發商來說，無論是你是用公攤面積還是套內面積計算，其實都不會影響房地產的總價，開發商的計價方式是將自己建樓的成本均攤到每套房子上面，無論你的建築面積還是用室內建築面積都是這個價格，唯一有差別的只是每平米均價而已。那麼，公攤面積是不是沒有問題了呢？也不是，它的問題主要集中在：一是公攤面積計算方式缺乏標準。公攤面積的計算一般都是各地自己決定，這就直接導致了很多不良開發商在計算公攤面積的時候不是以一個公允的規則來計價，而是有意無意地想方設法增加公攤面積，從而達到自己賺錢更多的目的。二是公攤面積其實意味著高昂的未來費用。雖然從房價的角度來說

我覺得不合理，商人賺錢的手段而已，一個開發商設定有公攤，接下來就有其他開發商效仿，現在都覺得正常了，如果有政府部門投票取消公攤，結果自然就出來了！你覺得呢？

所謂“公攤面積”，指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、裝置間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算公攤面積一直處於法律的灰色地帶，甚至已經是約定俗成的一種做法，顯然，這並不合理。中原地產首席分析師張大偉在接受中國之聲《新聞縱橫》值班編輯羅敏採訪時表示，公攤面積已經常常變成了開發商變相漲價的手段。

張大偉表示：“這個肯定是不合理的，其實公攤面積大的原因有兩方面，一方面的話是建築本身的一些，然後另外一方面其實是公攤部分被開發商用來做其它用途是比較普遍的，最簡單的比如說有一些車位用途，有一些這個其他的公共設施等等，在購房的這個合同裡面如果簽署這個不明確的話，有一些開發商開發商就會用這個一些這個噱頭，其實是變相的達到了一個房價上漲的這麼一個目的。”

我認為是合理的，因為開發商不可能造房子只有居住的那麼一套套房子，房子之間還有很多的面積，有電梯面積，有過道面積，還有花園、門衛等等面積。這些都是成本，如果不攤進去那地產商不就虧了嗎那地產商肯定會在其他對購房者有利的地方損害其利益，所以不能只看表面！

公攤建築面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。

包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、裝置間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。

公攤建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆(包括山牆)以水平投影面積一半的建築面積。

獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建築面積。

個人認為合理，現在大部分的高層公攤部分主要就是電梯井樓梯井水電井這一塊，平時都在使用它們跟每一戶可以說是息息相關。一般來說均攤下來並沒有多少面積，就怕那句話“購房者所有的公攤面積加起來一定大於實際的公攤面積”，相信大多業主都是願意承擔這個公攤的無非是擔心開發商多算進入自己吃暗虧希望開發商都能以誠信為本，實事求是來做生意，購房者也可以向其索取平面圖進行查證。

另外公攤面積的發明是源於1952年有個人把一整棟房子拆開售賣，化整為零，把大堂、崗亭這些部分按比例分配到每個住戶頭上。本來之前都是富豪一整棟的買的這樣就讓更多人有機會參與到了房產買賣這個市場中來，慢慢的越來越多人進入才造就瞭如今遍佈全球的房地產市場規模和各級社會階層都參與其中的活躍度。李嘉誠只是沿用別人的規則罷了