貸款利息計算是按照浮動利率計算的，利息隨著利率調整而調整。當然無論按照什麼計算，已經支付的利息不會有影響，只是對調整後的利息有影響。

一般銀行利率調整後，所貸款項還沒有償還部分的利率也隨之調整，有三種形式：

1、銀行利率調整後，所貸款利率在次年的年初執行新調整的利率（工商銀行、農業銀行、建設銀行房貸是這樣的）。

2、滿年度調整，即每還款滿一年調整執行新的利率（中國銀行房貸是這樣的）。

3、雙方約定，一般在銀行利率調整後的次月執行新的利率水平。

中國的房貸利率不是一直不變的，而是經常變動的，形式是利率一直在上漲，所以經常會比較，在增加利率之前和增加利率之後的情況。

關於這個問題，我覺得可以這麼來理解：

1、房貸利率的高低跟房價高低有直接關係，比如說2008年金融危機，房子不好賣，為刺激經濟，央行下調存貸款利率，同時各貸款銀行更是推出了基準利率的7折利率優惠，然後房價出現了過快上漲。

2、國家為控制房價過快上漲，推出了最嚴調控政策，當然包括加息加息啦，最後2011到2014年房價不漲了，有的地方出現回落了，好多小朋友有機會去售樓處買房啦，成為了有房一族。經過調控後，房產開發放緩了很多，經濟出現放緩，有的開發商出現跑路的，房地產上下游行業比如鋼鐵水泥行業也不景氣了。

3、為刺激經濟，增加就業，央媽降息了，各商業銀行7折利率重出江湖，加上地方出臺各種買房刺激政策刺激經濟，跳廣場舞的大媽不跳舞了，改炒房！畢竟上次房價暴漲炒房賺的盆滿缽滿啊，各種炒房大軍粉墨登場，結果房價出現了過快上漲，為控制房價過快上漲，國家推出了最嚴調控，上調購房利率等等，定調房住不炒，一直持續到現在。

總之：目前來說，房價利率已經有少數地方對首套房購房利率放鬆了，但對多套房購房及熱點城市購房利率是沒有放鬆的甚至加碼。國家已經定調房住不炒，經濟在轉型期，所以未來房貸利率會降，不過應該是有針對性的差別化的定向降息而不會普降，畢竟現在基準利率已經很低了。親回答滿意嗎？出差高鐵上，打這些字，手機都被敲碎了，請點贊關注啊！小生有禮啦！

你好，房貸利率的走勢，正在發生變化。

各地資料顯示，近期，北京、廣州、杭州、佛山等房地產熱門城市出現部分銀行下調房貸利率的現象。這是去年以來首次多城同時出現房貸利率下調。

同時，從央行調查統計司近日公佈的資料看，截至2018年9月末，全國個人住房貸款餘額24.88萬億元，同比增長17.9%，增速比上年末回落4.3個百分點。個人住房貸款增速達近五年較低水平。

因為調控，房貸增長放緩；因為調控和資金面情況，房貸利率維持高位；因為房貸增長放緩，調控逼得開發商有壓力，央行屢次出手，銀行終於有了微降房貸利率的空間。

接著的問題就是，房貸利率下調是否會普遍化，幅度會有多大？

1、房貸利率確實太高，微降是應該的，利好剛需。首先，得判斷部分城市房貸利率微降，是不是事實？

不需要解釋，2017年以來，伴隨著房價走高和房市調控，房貸利率確實一路走高。動輒上浮10%、20%，甚至有的25%。

這樣的情況是不應該的，特別對剛需、首套，包括改善性購房者，都是非常不友好的。所以微降一點實在是必要。

加之調控一直穩健，投資者大部分退場，央行又這麼給力，銀行應該說有了一定的降利率空間。

2、微降利率有助於房企加快銷售頻率。如果開發商認為調控暫時不會落空，不會半途而廢，那麼趁著促銷、利率適當優惠期間加快出貨、回款，就是必然。

連萬科都覺得自己回款太慢；從多個房企財務狀況看，這一點也非常明顯；大部分房企的負債總額、負債率、淨負債率都是上升。

這樣的情況下，說實在，有什麼理由不加快出貨。而怎麼加快出貨，通常會促銷。對剛需自然是好事。

3、地產依然重要，但相對要平衡。房貸利率微降，其實不僅僅關係銀行，也說明地產依舊是重要的，只是看怎麼平衡。

畢竟，房貸是非常優質的貸款產品，風險較低。所以，選擇微降房貸，是理性的。而微降可以促進銷售，這對經濟也是很好支撐。

所以，個人理解就是，地產依然重要，但相對要平衡。這個轉向，我分析過多次，很多訊號都能說明這一點，不少大牛也都有過闡釋。

近期，“改革開放40年百名傑出民營企業家”上榜的房企老闆少，大概也說明這個問題。但是，不管怎麼說，還是得說一點，房地產是重要的，大跌這樣的情形不太允許發生。

4、相關方面，包括地方政府也樂見房貸利率微降。較高的利率對銷售肯定是有影響的，圖便宜是每個人的基本消費心理。

正是因為資金成本高，加上調控，土地市場已經有所降溫。作為財神爺的土地，大家都不敢不重視。地方太需要合理價格賣地了……

比如此前的一些傳言和誤讀，說某些城市限價有所鬆動，這當然不是事實全部，更不完全是事實本身。但必須承認的是，調控進行到今天這一步，土地流拍也在增加。地方真的著急。

所以，非常願意在某些方面有些放鬆，無論房價的管理，還是利率、購房群體面。

5、利率大幅下降不太可能。這是國內外經濟和貨幣政策形勢決定的。只能說，我們可能還會降準，但是無論基準利率還是市場利率，恐怕暫時不會有太多往下的空間。

近段時間以來，房貸利率上浮較為明顯，其中首套房貸利率基本都是上浮10%，也有部分城市的首套房貸利率甚至上浮了20%。此外，購房者的壓力不僅是利率上浮，更致命的打擊還在於房貸額度也越來越緊張，部分銀行甚至已經暫停了房貸業務。由此可見，這種情況下，房貸利率下調的可能性微乎其微。

眾所周知，今年7月30日，中央政治局經濟會議上明確提出“不以房地產作為短期刺激經濟的手段，將繼續堅持房住不炒的定位”，而且這還是歷史上首次直接提出不刺激房地產。

面對當前中國經濟下行壓力較大的情況下，能夠做出這樣堅定的表述，這體現出國家對穩預期的無比堅定的信心。同時也說明房地產將就此退出中國經濟的中心支柱地位。

與此同時，此次會議上還提出了“引導金融機構增加對製造業、民營企業的中長期融資”，一方面對房地產實施全面貨幣緊縮，一方面又強調增加對製造業、民營企業的融資，這已經很清楚地說明中國經濟重心正在穩步調整。

正是隨著房地產不再被視為支柱產業，那麼以房地產為中心的思維模式也就此打破。因此收緊房地產市場的融資環境，提高房貸利率就是水到渠成的結果。短期內來看，下浮房貸利率的可能性幾乎沒有。

對於首套房購房者來說，利率上浮肯定帶來了更高的購房成本，這一點是毋庸置疑的，唯一的差別就是要看具體上浮多少？增加多少成本的問題？

比如說，你房貸100萬元，以貸款期限30年來計算，按照當前首套房貸利率5.44%（基準利率上浮11%），需要還月供5600多元，如果以之前的8.5折利率計算，還月供只有4900元，兩者之間對比之下，每個月需要多支付700元以上。那麼，按照年限30年計算，意味著你將要付出近30萬元的成本。

很明顯，要是房貸利率繼續上漲，未來購房者的成本壓力還會繼續增大。但是，我認為目前國內宏觀調控趨緊的背景下，如果僅僅是首套房貸利率上浮，那恐怕對於剛需住房需求的人來說，該買房還是得買，不過就是承受一定的房貸成本。而現在最為關鍵的是，就算你願意承受一定的利率上浮，恐怕也未必爭取得到貸款額度。

總而言之，在房地產逐漸退出國內經濟中心舞臺的背景下，無論是調控政策、定向貨幣政策趨向以及個人房貸利率上浮、房貸額度收緊，這都是重大訊號。顯然，這種情況下，寄希望下浮房貸利率是不現實的。