美國為確保其世界霸主地位五百年不動搖，對任何挑戰其世界霸主地位的國家或組織痛下殺手，毫不猶豫。基於這一邏輯起點，才有對日本經濟產生重大影響的廣場協議的被動簽訂，正因為廣場協議的簽訂，才有了日元大幅升值背景下的房地產泡沫，而隨著世界經濟形勢的變化，泡沫一旦破滅，必定連鎖反應，傳導至整個產業鏈，延伸到各個行業，從而使危機徹底爆發。

這就是日本經濟危機的基本邏輯與脈絡，有其歷史的必然，也有主觀可能，核心在於沒有充分認識到美國為了其世界霸主地位而付諸的一切行動。

只有充分認識到這個核心，那麼一切的解決方案可以找尋，危機也許可以避免或很快緩解。

20世紀80年代後期，為刺激經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬鬆的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。

1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。美元貶值後，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。

從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，於是紛紛拿出積蓄進行投機。

到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。

到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。所有泡沫總有破滅的時候。

1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。

到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。

從後果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。

即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。無怪乎人們常稱這次房地產泡沫是“二戰後日本的又一次戰敗”，把20世紀90年代視為日本“失去的十年”。

08年美國金融危機也是一樣，資產泡沫破裂，導致債務危機。

至於為什麼每次都由房地產引發，因為房地產是信貸債務的天然載體，信貸破裂也導致房地產業受到衝擊，兩者相互依存。

人類從一個坑裡爬起來，愉快的掉入另一個坑中。

要關注到大量的房地產導致的危機，出現在1970年以後，而實際上房地產經濟危機的本質是房屋抵押貸款。我們也許要問，這是從何時開始如何依賴房貸。那麼，我們就來普及一下房貸及分期付款的歷史。你可以從歷史上看到，每一次經濟危機都源自於我們人類對未來過度樂觀。一開心，我們就花錢，一花錢，我們就透支，一透支，我們就有壓力，一有壓力，就經濟金融危機。

（圖片為當時的縫紉機公司廣告：艾薩克·梅里特·辛格：單靠縫紉機，建起了美國第一家跨國公司）

早期沒有房屋貸款，最早的貸款是分期付款。

首先要來說縫紉機，美國家庭婦女在一個半世紀以前是很難找到工作的，很幸運，縫紉機出現了，手工縫縫補補換縫紉機，那是飛一樣的效率提升。所以美國家庭婦女熱衷於購買縫紉機回家，在家創業創新創收。可是，沒錢啊。就有了興旺發達的分期付款買縫紉機，興起時間大約是1850年。當時的口號是：“先減少美元，再增加美元。”說這個口號的，就是艾薩克·梅里特·辛格，美國第一家跨國企業“I.M.勝家公司”的創始人。

然後，分期付款的用途開始擴散到收音機，電視機，洗衣機等等。1882年，有家庭主婦寫信給報紙：“分期付款買來的東西讓我一無所獲，但是到另一家店，我還是忍不住繼續同樣的錯誤。”

那個時代，在美國叫做“鍍金時代”（名字來自馬克吐溫，一般時間上大概是從1870年代到1900年），各路神仙各顯神通，挖空心思創業的時代。到了1900年，分期付款已經開始擴散到汽車消費領域。都說美國是車輪上的國家，在1920年代，美國汽車保有量已經佔家庭的9成，而這裡面75%的車輛是透過分期付款的方式購買的。

於是，1929年美國經濟大蕭條的時候，在諸多原因當中，就有消費貸款過度的描述。整個1920年代，英鎊當時是世界結算貨幣，為了少給新興國家美國兌換黃金，英國鼓動美國貶值美元，美國利率降低。才出現了汽車滿地跑的景象。

世間沒有太多意外，於是，1929-1933大蕭條到來了。

具體時間是1934，請注意在這之前，所有的危機和房地產無關，美國的住房管理局FHA助推房貸形成。本身這個住房貸款不是為了促進房屋銷售，而是因為當時經濟復甦需要信貸復甦，而貸款人缺乏抵押物。那麼，為什麼不把房屋壓上，然後東山再起呢？可是房貸在二戰之前一直不太熱鬧。當時貸款條件非常嚴苛，也就是貸款抵押限制為房價的一半，而還款規定是三到五年，首付大多數高過8成。

房貸逐步的起步，但是在二戰之前一直可有可無，很多國家忙著對付戰爭。戰爭是房產的天敵，誰也不想多投入。二戰之後，1950-1970，經濟蜜月期，全球經濟欣欣向榮，房貸也開始發展，而且出現了嬰兒潮。大家都知道，年輕人是住房購買的主力，但是這種需求隨著嬰兒潮成長，逐步兌現。

不過凡事都有波折，到了1970年，美國進入了歷史上少有的經濟停滯階段，又是中東戰爭石油危機，又是水門事件，又是通貨膨脹。為了拉動房屋需求，華爾街開始打包住房貸款。這個時候，房貸的要求大幅度降低，還款年限大幅度延長。而且，透過一系列的次級貸分級設定，即使債務人違約，也會出現保險公司為其保障的“信用違約掉期”這種型別的工具。只要有人貸款，對於金融機構，那是再好不過了。

對於日本，1985年廣場協議後，日本迎來了真正的輸入性通脹。美國讓日元升值，但日本哪會這麼老實，1987年日本從5%的利率下調到2.5%的利率。這個做法和美國在1927年做的如出一轍。然後到1990年，股市地產相繼轉折，據統計，日本房地產崩潰的那一年1991年，日本不良貸款總額佔到當年GDP的4成以上。而過度放貸的日本銀行，也不得不一次次向日本政府伸手要援助。所謂日本“失去的二十年”，其實也是債務轉移的二十年，日本政府如今負債率佔到GDP比重超過200%，遠遠高於60%的警戒線。這部分債務基本上來自於債務轉移。現如今日本整體物價依然低迷，甚至通脹率達到2%是安倍政府的主要目標。即使負利率，人們依然熱衷儲蓄，年輕人被稱作“食草系”宅家降低消費。

對於美國，2008年前後的次貸危機是一次危機的總爆發。美國雖然是房貸最早的發起國，但是其國內地緣廣袤，所以房產稀缺度不高。房地產隨著格林斯潘的寬鬆，而出現了泡沫。這個格林斯潘也是美聯儲主席裡面有趣的一位，1996年他大談“非理性繁榮”，轉過頭，2000年的網際網路泡沫就有他的軍功章。在次貸危機這個問題上，老格林斯潘的確承認了錯誤（2008年在國會聽證的時候承認錯誤）。但是華爾街推動的美聯儲，實際上有時候完全是被動接受政策。

很多國家都在重演，如果沒有信貸的干擾，房子上漲屬於供需擾動，如果有信貸的干擾，那麼你就要看房屋計量貨幣的貶值速度。如果計價的是美元，你看看美元是否貶值，如果計價的是日元，你就看看日元匯率。一切簡單直白，沒有繞彎。

人類天生喜歡用未來的錢，但是最好使用未來錢的方式，是救急不救窮。如果你是用未來的錢提高生產率，比如燒錢研發，發展科技，比如購買健康，未來你同樣的時間會賺更多的錢，那麼這事應該。如果你是為了超前消費，那麼，量力而行。