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1 # 杜坤維
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2 # 張小帥說理財
這應該就是國家對房地產調控的結果。
先說說為啥調控,表面上,就是房價的居高不下,而炒大於住的情況在房地產市場橫行,而這種橫行怎麼造成的?有這麼幾方面,比如真的希望進行房地產炒作的人在炒作房子,某些大資金量的資本也在這麼做,從中囤積居奇,拉高房價。而同樣還是這個核心,就是開發商也在做著捂盤惜售的手段,當然除了捂盤惜售以外,就是因為開發商以預售的方式進行銷售,為資金流穩定提供了基礎,就是開發商有著好的現金流,才會繼續這樣做的囤房捂盤、捂地等方法,這樣的話房價自然不好調控。而原來的調控中主要以信貸控制和約訪督導等方式在做,而真的讓開發商著急的就是銀行對於開發貸和開發商不動產抵押貸款的要求的日益嚴格,這樣一下子給本來充裕的現金流掐住了脖子,這樣開發商著急了,在建專案需要資金、尤其年底更是甚者,所以,股權出讓還是質押,專案轉讓等等都是正常的手段。而這樣下去的話,就會出現大開發商將小開發商逐步吞噬,因為小開發商的現金流非常的脆弱。
所以,這種情況在一個行業整體遭遇現金流危機的時候的操作就不算什麼特殊事件了,就是開發商的自救的一個手段,這就是調控下面的一個縮影。
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3 # 毒舌財經
房企之所以缺錢,一方面是房賣不出去,另一方面就要面臨鉅額的到期債務。
最近房企的日子都不好過。目前到底房子的日子有多難過,只有他們自己才清楚,前段時間萬科在開會的時候,喊著活下去的口號,而且萬科已經不再強調銷售業績,而是重點強調回籠資金,鬱亮也說了,未來房子要準備好三年過冬時間。
房企未來將面臨鉅額債務到期壓力。除了房價不可預測潛在的風險之外,對於很多房企來說,更重要的一個炸彈是未來大額債務到期。
過去幾年,中國房地產迎來了一輪高速發展,所以很多房地產企業紛紛借錢擴張,這裡面最具代表性的是恆大,碧桂園,萬科,融創,保利,綠地等大型放企。
比如2017年全年,136家上市房企的平均負債率達到79.1%,創下2005年以來的最高位。在這136家上市房企中,負債超過百億元的房企總計為67家,佔比49%;負債超過300億元的房企有37家,佔比為27%,其中,萬科、綠地控股、保利地產位列前三,分別為9786.7億元、7550.8億元、5382.1億元,負債均超過5000億元。
而未來3到4年時間,將是這些債務集中到期時間,目前房企有息負債餘額約為19.2萬億,規模最大的是房地產開發貸,其次是委託貸款、信託融資、信用債、併購貸、海外債和資產支援證券,分別為9.6萬億、2.8萬億、2.4萬億、2.2萬億、0.6萬億和0.3萬億。
這些債務未來3到4年會陸續到期,2018 下半年到2021年到期規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億,2022年及以後總計僅0.9萬億。
而未來這3到4年將是房地產企業比較困難的一個時期,正如鬱亮說的那樣,要準備好三年過冬時間,未來不僅樓市不可預測,更重要的是銀行的信貸會持續收緊,房地產企業發行債券也不再那麼容易,就算高息也不一定能發出去,正如前段時間恆大發行18億美元債券,許家印自己認購了10億一樣。
所以在樓市和融資渠道雙重壓力之下,要償還這些鉅額的債務,對房企來說可謂壓力山大。
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4 # 郭施亮
房企出現缺錢的現象,一方面在於自身負債率較高,存在較大的償債壓力,但卻受限於償債渠道受阻,房企售賣股權出讓專案進行補血,也是不得已的辦法;另一方面則是對以往高速擴容、大舉發債拿地等現象的糾錯,如何房企缺錢,也是為以往過快發展與膨脹模式的買單。對於房企而言,以往過於激進的投資行為,往往會給房企自身帶來不少的壓力,而隨著之前發債專案逐漸到期,如今卻逐漸步入償債高峰期,而對於房企來說,藉助售賣股權、出讓專案等多渠道方式進行補血,也是當前的無奈之舉,借新還舊、任性擴張的模式也會因接連的政策調控而發生了實質性的變化,而房企的缺錢問題也是當前房企所面臨的一個比較真實的寫照。
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5 # 羅小胖愛理財
其實,不光是房企缺錢,現在任何一個行業都缺錢,主要是因為市場經濟不景氣造成的,而且房地產又屬於一個供需關係的市場,當供大於求時,錢往往沒有那麼好賺了。
經濟不景氣的影響有多大?
前段時間的貿易戰,影響了許多的行業,甚至很多企業都有裁員的跡象,就連很多大型公司均是如此。
裁員就意味著員工沒有收入,沒有收入就沒辦法消費,這是相互影響的。
既然如此,那買房的熱情必然會降低,畢竟,我們想要先保住溫飽吧?
房地產有多不景氣?
老實講,樓市本來有個說法叫金九銀十,意思是九月十月為銷售的旺季,但是今年,遠遠沒有房企想象的那麼樂觀。
光是最近這幾個月,傳出了多少房價下跌的訊息?
不可否認,有部分下跌的訊息確實是真的,畢竟有些房子建了,沒人買,那就是一種浪費,而且是一種虧本的買賣。
但是,即便是頻頻傳出房價下跌的訊息,也很少有人願意再去買,為什麼?
因為高昂的房價即使再降,那也是我們買不起的,既然買不起,那就不可能是你幾則降價新聞能夠刺激的了。
房企缺錢,意味著什麼?
房地產應該是最不缺錢的一個行業,畢竟在中國來說,房子是一本萬利的事情,而且賣出的價格甚至是建房成本的十倍以上。
而如今房企都缺錢了,說明市場真的飽和了,既然飽和了,那小胖覺得,距離房地產的泡沫也就不遠了。
年底了,大家都缺錢,按小胖目前的經濟狀況來說,即便是房子下跌,我也買不起,索性,就等唄,咱光腳的不怕穿鞋的,就看著這群人玩花樣唄,看能玩出個什麼花樣來。
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6 # 資資樂
我們公司是做大宗物業交易的,我們從2017年一直在做大宗物業交易報告,2019年上半年全國房企資產買賣的數量以及總金額遠遠超過了2018年全年的數量,這說明了什麼?
第一:經濟形勢的走低最先影響的就是房地產和金融公司,他們本身就是做槓桿的,經濟低迷,再加上政策上要去槓桿,那就意味著地產開發商找銀行,找信託,找風投,找基金募集過來的錢沒辦法還的上,而且找風投融的錢一般利息很高。
第二:房子是剛需,即使現在房價微微下跌,也依然有很多人買不起房子,對於個人來說,只是沒有一個固定的棲息之地,但對於開發商來說,就是滅頂之災。已經建好的房子賣不出去,資金不能週轉,也就意味著資金鍊斷了,地產開發商手裡剩下的就是一棟棟物業以及幾十億的負債。
怎麼才能還上開發商的錢呢?只有一個辦法,變賣自己的資產,而且是比較好的資產,稀爛的資產也沒人敢買,所以這就是為什麼2019年大宗物業交易成交很活躍。他們就像絕路的壁虎,選擇斷尾而生,可惜的即使斷尾也不一定能拯救整個房企的命運。
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地產行業是一個資金密集型行業。地產拼的是資源和資金。有了資源有了資金就可以縱橫馳騁。
前年開始。地產公司積極加槓桿。以高價拿地。土地價格溢價率不斷攀升 土地價格沒有最高只有更高。各地帝王包含單價地王和總價地王頻出。地產公司拿地價格已經高出房價。
可是隨著地產調控政策延伸。樓市價格雖然下跌有限。可是地產銷售規模增速出現下降。地產開發商資金回籠明顯放緩。地產公司尤其是高負債公司資金鍊驟然緊張。而銀行因為監管趨緊。加上風控體系建設。銀行對地產開發貸貸款減少。其他信託等對地產融資也出現下跌。地產公司資金鍊更是出現雪上加霜。
地產公司理論上可以降價銷售。爭取資金回籠。可地產降價銷售目前面臨地方監管和投資者維權。地方監管有維穩市場因素。也有穩定土地價格因素。購房者則是因為持有房產總值縮水 引發不滿。地產降價銷售難以順利完成。
因此找錢成為不少地產公司的緊迫任務。美元發債利率令人驚訝。超過10%。如果考慮到美元未來升值空間。實際融資利率已經很高了。但這還不是一般企業可以借到錢的。
地產公司已經進入寒冬。不少激進地產公司將可能倒閉。剩下的就是未來的王者。