房租回報率和負利率本身不存在直接的相關性，而且在發達國家市場房租的回報率本身就比較高，不光是日本。

先說負利率，負利率的基本含義是指央行把基準利率調低，這樣銀行和金融機構可以與負利率從中央銀行貸款。負利率為了擠出在銀行系統的資金投入實際經濟幫助經濟復甦，因此這些資金更多的進入到投資領域，特別是資產市場，對於房租來說是沒有太多的提升的。

另外我們需要說一下發達市場的房地產市場和中國市場的分別在中國過去十幾年間房價經歷了迅速上漲的階段，很多投資者投入房市的金額都從房價上漲的過程中得到了盈利，但是發達國家市場卻不是這樣，大多數發達國家的市場房屋的價格基本已經到了天花板，不單不會上漲，反而因為折舊和稅收逐年有一個價值下跌的過程。因此房屋投資者主要是從租金中獲益，租售比相對較高，一個房屋經常在10年到15年的時間內，透過租金回報可以抵扣房價。

當然中國市場也在向發達市場靠攏，隨著中國經濟增速放緩，房屋價格的上漲已經開始緩慢，那麼對房屋的投資就迫切需要租金的提高來獲得回報，這就是未來中國房地產市場發展的主要傾向，一方面是租金逐漸上漲，另一方面則是長租房市場的完善和成熟，最終租房市場會產生部分替代購房市場的需求，成為抑制房價上漲的一個因素。

是基礎物資在生活中的消費佔比率決定的房租回報率。任何物質的價值含量都是其稀缺率和飽和度決定的，還有市場上的人為操作因素的影響力。

日本年青一代沒有買房的意願，基本上沒有二手市場，房價低廉，租金要包括成受房價的虧損，日本工資與房租比例合理性而已！

1.房產價格穩定性。

目前日本房產市場的上升，是在市場經濟環境下出現的自然漲幅，符合目前大的經濟環境。另外，完善的房產登記制度和高額的增值稅率，也一定程度上抑制了大幅度的變化，可以充分的保護所有權保值。

2.資產的所有權屬性。

日本的房產無論是山林土地，還是公寓、商業大樓購買後都是所有權屬性（除了明確標註借地權屬性之外），既可以永久持有及繼承。

3.日本的租金回報率是高是低？

去年6月22日英國知名生活雜誌《MONOCLE》發表了2017年世界最宜居城市排名前25位；其中東京榮登榜首，連續3年獲得首位。 東京在公共交通、基礎設施建設、商業設施的充實度、犯罪率低下、航空國際線的便利性上遠超其他城市。

從“文化經驗”、“情報流通”及“人才資源”方面評價全世界城市的《global city index》上顯示：從2008年起，東京在世界125個都市中一直保持著第四位的優位。第一位倫敦，第二位紐約，第三位巴黎，緊接著第四位是東京。在2016年，東京從第四位晉升到第三位，從中我們可以看出東京在國際上的口碑之好。

選擇投資日本房產，除了上述的原因之外，還由於日本房價的低廉。日本房產的投資回報率同中國的房產相比高出很多，也是重要原因之一。

雖然海外投資都有風險，但日本人守法、治安好以及政治穩定帶動不動產穩定等因素，因此投資日本房產風險較低。雖然風險低，但有時很多人看到日本房產投資收益率超過10%的時候，激動地恨不得馬上買下一整棟樓。

在日本，租房收益的確高

以上是隨意擷取的某網站的資訊。

題主的思路其實也是不無道理。想階段日本的租售比大約是6%-8%，各地各有不同，扣除大約2%-3%的各種費（中介費（出租）+維護費+地稅+維修基金+物業費，各地也各有不同），一般純的收益率在3%-4%之間。一般國際上收益率4%就很令人滿意了。

那麼按照這個邏輯，日本人是負利率，如果從銀行借出錢，然後投資在房地產，再租出去，不是可以一勞永逸的賺那個回報率了嗎？比如100萬買一套房子，由於負利率，利息可能只有1%，1萬利息，而租金純的是3%-4%。每年光收收地租是不是就可以過好日子了？

日本本地人是可以零首付搞到房貸，不是本地人，可能需要20%的首付，再加上7%的初始費用。準備房價的27%就可以得到一套房，一般這筆首付沒得商量，當然，即使是外華人，有個日本老婆，有個日本大公司作為後臺。終身僱傭制，銀行覺得你的未來妥妥的，部分銀行諸如三井住友這樣個別的銀行，可以談談，大多數，就是一定要支付的。

日本銀行的利率也很低，1%不到，隨著負利率的加深，其實還要低。而且，還款期限最長可以35年，而且可以選擇團體保證金的方式，也就是債務不會轉移給自己的家人。人死，你家人不用還錢可以繼續住。當然，在日本銀行能夠貸到款的核心是，你有一份穩定的好工作。但是這個要求似乎也並不是很高。

常識是，在東京市中心，租房的回報率略微低一點（純收益3%左右），但是在東京市中心如果投資租房，似乎是個不錯的生意。因為東京不缺使用者。但是在東京以外的區域，日本空置率是非常高的。

東京的空置率還可以：

日本內政和通訊部發布的《住房和土地統計調查》顯示，截至2018年10月1日，日本空置房屋數量達到歷史性高——864萬間，也就是13.6%。而即使東京，你也可以經常看到房屋的短期空置率超過20%。在日本房東不能無理由的驅趕租客，如果租客按時交租金，居住個一輩子也可以。而這麼大的空置率波動，必然是租客導致的。

另外，在日本老齡化社會的情況下，還有大量的遺產稅存在，大約是房價的40%。所以老人死了房子會成為日本子女的負擔，而不是財富。他們會積極的試圖脫手。

算盤是個好算盤，你可以算到這筆生意似乎是穩賺不賠。但之所以租房的收益率遠遠高於銀行貸款，就是因為房東要承受租不出去的風險。日本城市化在上世紀80年代就已經完成了，之後日本大城市擴張已經開始減緩。所以，租房成為一個並不賺錢的行業，有時候找到租客，可是要看運氣的。而房屋維護的那些成本，維護費+地稅+維修基金+物業費你是每年都必須繳納的。

剛好最近在研究這個方面，也看了不少資料。根據各種資料顯示，東京房產的投資回報率的確不錯。租金回報穩定在4.5%左右，透過槓桿的話可達到7.8%左右，每年的房產均價漲幅約5%左右。距電鐵車站步行10分鐘以內的房屋出租率可超過95%。

在日本少子化的今天，東京是唯一人口淨流入的城市。日本的年輕人都有一個“東京夢”，在東京工作生活是大多數年輕人的嚮往。所以東京不光是遷入人口增多，年輕人數量也很多，是一個充滿活力的城市。剛步入社會的年輕人，最開始都喜歡租房單住。隨著奧運會的臨近和移民政策的放寬，移居到日本的外華人也在增加。租賃需求往往與租金呈正比。

日本目前還是一個以“終身僱傭制”為主的國家，失業率不高於3%。工作穩定、收入穩定、租金也穩定。另外，日本的職員會根據公司的需要調往不同的地方常駐，租房子住更方便而且一般還有租房補貼，如果買了房子反倒成為負擔了。

日本的房產和土地是私有制的，房產部分會不斷貶值，土地部分才會保值、增值。國家會根據房地產的評估價值每年收取“固都稅”。除此之外，公寓房一般還有管理費、修繕基金等。另外，房產的保險金也是一筆支出。在日本，持有房產是有一定成本的。所以有的人嫌麻煩，寧可租房子住。

日本樓市曾經歷過泡沫時期，現在日本民眾普遍認為“投機性”的房產投資是有風險的。日本的房產市場成熟、規範，很難做到短期獲利，不太適合炒房。年輕人對買房子沒什麼興趣，一般日本人在結婚後，準備生孩子的時候才會考慮購買“剛需性”住房。無論第一次購買或換房時基本也會優先選擇使用銀行貸款。

日本人也不是絕對的都不買房子。越來越多的單身女性選擇購買單身公寓。一些工作穩定有一定積蓄的男性也願意投資房產，用租金收入貼補家用。雖然在東京擁有房產的家庭數不足50%，但透過調研，有約80%的人希望擁有自己的房產。

日本政局穩定，投資房產適合長期持有，日元具有良好的避險性，日本對外華人購房沒有門檻，外華人購買的一些優質的房產專案也可以獲得貸款，貸款利率一般在3%以內。所以從資產的保值、增值、避險、合理海外資產配置、低息貸款政策等方面綜合考量，現在的日本房產投資更受外國投資客的青睞。

（ [ 月租金 ] - [ 管理費 ] - [ 修繕費 ] * [ 12 個月 ] - [ 固都稅 ] ） / [ 樓價 ]固都稅在日本房產中介來說應該不能按費用支出算，一般都不予以扣除。但是按

華人的思想來看稅是費用一部份所以需要扣掉