租賃行業的需求並不是杜撰出來的，而是真真實實存在的，目前市場需求和供給之間差距還很大，還有很多空間。國家在長租行業的宏觀政策也沒有變過，在資產供給、金融配套、產業政策上都在快速完善，所以，長租公寓行業發展前景來日可期
長租公寓停業事件引起社會廣泛討論，難道長租公寓市場要“涼涼”嗎？檢索相關新聞發現，其實這類事件在2017年、2018年均有出現。據不完全統計，自2017年以來，已有20餘家長租公寓停業。總結來看，當前長租公寓停業現象主要表現出三大特徵：多為初創型企業多數停業的長租公寓企業為初創型企業，管理房源規模較小，寓見、樂伽等管理房源達到一定規模的企業較少。這類企業資金量不夠雄厚，在當下長租公寓市場蓬勃發展，多家企業齊頭並進共同競爭的環境下，他們不具備優勢。另外，這類企業管理模式不夠成熟，抵禦風險能力較弱。均採用“二房東”運營模式即企業從業主那把房子租過來統一管理，再轉租給租戶，企業充當“二房東”角色，賺取租金差。這種模式是當前長租公寓領域最為常見的運營模式，但這種模式易因租金交付的時間差形成資金池，若企業不規範操作，如違規使用租金貸、高收低租等，則極易引發風險。停業“後遺症”較麻煩多數長租公寓停業後都為業主和租戶帶來了諸多麻煩，業主收不到房租，遭受損失；租客交了房租卻要被業主趕；還有租戶莫名其妙背上租金貸。停業引發了民生事件，且波及範圍較廣，解決起來較麻煩，造成的社會影響不可小覷。除了近期的停業事件外，今年以來，企業長租公寓方面動態的明顯減少，以及領軍企業剝離相關業務或放緩擴張步伐的動態也引起行業深思。不可否認，當前，長租公寓市場確實讓人感到一絲”涼意”。1、長租公寓市場“涼意”出現的原因？——換檔的陣痛探索階段行業問題凸顯，為穩市場，政策導向調整當前階段，中國住房租賃市場發展受政策影響明顯，在2017年政策加大鼓勵、支援和引導下，市場迎來前所未有的高速發展。過快發展下，行業問題很快凸顯，政策隨即緊急“換檔”，聚焦整治問題、完善規範，以促進市場平穩。2017-2018年上半年，在中央引導下，各城市紛紛出臺政策，鼓勵住房租賃市場發展。包括：增加租賃住房供應、培育專業化機構化租賃企業、租賃企業稅收優惠、提高租賃補貼標準等一系列利好政策。圖：2017年-2018年上半年部分城市鼓勵政策
政策利好下，中國住房租賃市場迎來強勢發展，企業基於發展長租公寓而獲批的融資規模顯著增長，資本大量流入，助推長租公寓快速發展，規模顯著擴張。
直至2018年年中，行業發展提速，但相關規範未能及時跟進，企業一系列不規範行為凸顯，引發政府高度重視，為了規範市場秩序，政策導向出現調整。
2018年8月住房租賃熱點城市紛紛釋出加強市場監管政策，嚴格整頓市場亂象，資金的口子也轉向收緊，之後政策和資金也均延續緊的態勢。
圖：2018年8月-2019年7月部分城市監管政策資料來源：中指研究院綜合整理追著風口趕來的企業逐漸認清發展形勢，行動轉向冷靜2017年底，住房租賃市場發展進入快車道。政策和資本支援下，房企、初創類企業、中介機構、酒店等各類企業紛紛湧入該領域，一時間各類長租公寓品牌興起。據統計，截至2018年8月，前30強房企中有20家準備佈局或已經佈局長租公寓業務。一方面，是響應國家號召，積極做出表率；另一方面，也是基於多元化轉型發展的長久考量，領軍房企紛紛試水拓展長租公寓業務。2018年下半年，政策轉向，資本對市場發展的支援轉向謹慎，房企擴張步伐也有所減緩。一方面，是因為少了政策和資金的支援；另一方面，經過一段時間探索，企業逐漸意識到長租公寓盈利的艱難，擴張變的更為謹慎，剝離、收縮長租公寓業務成了今年以來房企新動態。不遵從行業發展邏輯的企業淘汰出局，令市場感到慌張，也為市場敲響警鐘發展長租公寓從來就不是掙快錢的，前期高投入+漫長的培育期和收益回收期是企業進入該領域必須認清的事實。此外，長租公寓的不同運營模式，也給企業帶來不同考驗，不遵從每種模式下的盈利邏輯，違規運作，必定導致風險累加，最終無力承受，以停業告終。當前市場比較常見的模式主要有三種：1輕資產-託管/加盟模式資金壓力-這種模式下企業資金壓力相對較小，主要成本在於提升運營系統。考驗企業的能力-主要考驗企業運營能力，需要企業在長租公寓運營方面有多年的深耕經驗，並在持續完善自身運營理念。2中資產-“二房東”模式資金壓力-這種模式前期拓展房源、裝修改造房間的成本對企業造成一定資金壓力。考驗企業的能力-這種模式需要企業能夠合理制定擴張節奏，選擇優質房源的能力及運營能力要強，以保證較高的出租率，另外，還要有較強的資產運作能力，為產品帶來更多溢價空間。3重資產-購買+持有模式資金壓力-這種模式土地或房產的購置費為企業帶來較大資金負擔。考驗企業的能力-資金實力，操盤能力，選擇具備增值潛力專案的前瞻性眼光，運營能力，融資能力等。這三種模式中，中資產-“二房東”模式是中國長租公寓起源階段企業最先採用的模式，是企業進入該領域相對最簡單的方式，但同時這種模式也為企業提出了更多要求，潛在風險也更高。在當前行業發展初期，企業都在加緊搶佔市場份額，追求規模快速擴張，“二房東”模式兼具“易擴充套件”+“高資金”的雙重特性，這也就意味著企業擴張過程中，若操作不規範、擴張節奏沒把握好，極易引發風險。近年來，停業長租公寓企業普遍採用的都是“二房東”運營模式的現象，也進一步驗證了這種模式的艱難。追溯中國長租公寓發展歷程，可見，該市場的發展在一個不太長的時間內經歷了萌芽、醞釀、推進、快速發展階段後，較快的來到了調整階段。但不可否認，中國長租公寓市場正在逐步規範，經過近兩年政府主導推進後，市場規模上了很大一個臺階，參與主體、房源、相關用地供應規模均有大幅提升。需要注意的是，中國包括長租公寓市場在內的整個住房租賃市場發展仍處於初期階段，居民租住意識轉變空間、租住形態升級空間均較大，這其中蘊含著巨大機遇，未來長租公寓市場將換檔再出發。圖：中國長租公寓市場發展經歷的幾個時期
2、企業如何把握機遇？
——調整戰略，尋求政策支援，聚焦市場需求
長租公寓市場發展仍處政策紅利期，未來政府還會制定更加靈活的支援政策
發展住房租賃市場，是中國構建房地產市場健康發展長效機制的核心內容之一。雖然自去年下半年以來，監管、嚴控、整治亂象等政策頻繁釋出，但值得注意的是，這些政策的發聲口均來自各地，中央政策更多還是支援、鼓勵市場發展，國家發展住房租賃市場的基調從未改變，未來政府還會制定更加靈活的政策支援市場發展。
圖：2018年8月-2019年7月中央釋出的住房租賃市場相關政策
對企業制定發展戰略的七條建議1理性擴張基於資金實力合理制定擴張計劃，不可盲目拓展房源，更不提倡採用“租金貸”、“高收低租”等高風險方式違規擴張。2需求至上選擇佈局城市、具體專案落位以及制定產品型別時都應緊緊圍繞實際需求情況，選擇租住需求旺盛的城市及區域，基於目標客群需求靈活制定產品。3挖掘空缺隨著長租公寓不斷增多，產品同質化問題也較為嚴重，行業發展初期，產品型別必定存在某些空缺，企業應多挖掘潛在租戶需求，制定能夠填補市場空缺的產品，既可減少同質化競爭，也有利於品牌的樹立，還可推動行業發展。4遵循盈利邏輯每種運營模式都有對應的盈利模式，企業需遵循盈利邏輯，合理發展。5找準定位參與到行業中來的方式有很多種，可以是資產持有者，也可以是運營服務商，企業應充分考量自身基因情況，精準確立在市場中的定位，將自身優勢放大，增強核心競爭力，以自己獨特的姿態參與進來。6探索多元化合作模式基於自身發展長租公寓的比較優勢，探索多元化合作模式。發展長租公寓對企業能力的要求較為綜合，很多企業不能面面兼顧，故以合作共贏方式更有利於資源的高效配置。如，近年來很多集體土地供應出來，這些土地持有者多為村集體，他們大多比較缺乏打造產品、運營長租公寓的能力，既有產品打造力又有運營能力的房企可探索與之合作的模式。7把握政策導向企業在不同城市佈局長租公寓業務時，應充分把握當地政策導向，依所在城市住房租賃市場發展特色靈活制定策略。順應當地政策導向既可享受政策傾斜紅利，也說明當地對某類產品的需求較旺盛。如，杭州支援人才專項租賃住房（人才公寓）的建設，北京支援租賃型職工集體宿舍（藍領公寓）的建設，深圳支援城中村存量房屋開展規模化租賃業務等。長租行業慢行業，需要長時間的積澱，政策落地、資產供給、資金匹配、市場認知、運營能力都需要時間。近年來隱患頻發也使行業迴歸理性，行業的需求並不是杜撰出來的，而是真真實實存在的，而且市場需求和供給之間差距還很大，還有很多空間。
租賃行業的需求並不是杜撰出來的，而是真真實實存在的，目前市場需求和供給之間差距還很大，還有很多空間。國家在長租行業的宏觀政策也沒有變過，在資產供給、金融配套、產業政策上都在快速完善，所以，長租公寓行業發展前景來日可期
長租公寓停業事件引起社會廣泛討論，難道長租公寓市場要“涼涼”嗎？檢索相關新聞發現，其實這類事件在2017年、2018年均有出現。據不完全統計，自2017年以來，已有20餘家長租公寓停業。總結來看，當前長租公寓停業現象主要表現出三大特徵：多為初創型企業多數停業的長租公寓企業為初創型企業，管理房源規模較小，寓見、樂伽等管理房源達到一定規模的企業較少。這類企業資金量不夠雄厚，在當下長租公寓市場蓬勃發展，多家企業齊頭並進共同競爭的環境下，他們不具備優勢。另外，這類企業管理模式不夠成熟，抵禦風險能力較弱。均採用“二房東”運營模式即企業從業主那把房子租過來統一管理，再轉租給租戶，企業充當“二房東”角色，賺取租金差。這種模式是當前長租公寓領域最為常見的運營模式，但這種模式易因租金交付的時間差形成資金池，若企業不規範操作，如違規使用租金貸、高收低租等，則極易引發風險。停業“後遺症”較麻煩多數長租公寓停業後都為業主和租戶帶來了諸多麻煩，業主收不到房租，遭受損失；租客交了房租卻要被業主趕；還有租戶莫名其妙背上租金貸。停業引發了民生事件，且波及範圍較廣，解決起來較麻煩，造成的社會影響不可小覷。除了近期的停業事件外，今年以來，企業長租公寓方面動態的明顯減少，以及領軍企業剝離相關業務或放緩擴張步伐的動態也引起行業深思。不可否認，當前，長租公寓市場確實讓人感到一絲”涼意”。1、長租公寓市場“涼意”出現的原因？——換檔的陣痛探索階段行業問題凸顯，為穩市場，政策導向調整當前階段，中國住房租賃市場發展受政策影響明顯，在2017年政策加大鼓勵、支援和引導下，市場迎來前所未有的高速發展。過快發展下，行業問題很快凸顯，政策隨即緊急“換檔”，聚焦整治問題、完善規範，以促進市場平穩。2017-2018年上半年，在中央引導下，各城市紛紛出臺政策，鼓勵住房租賃市場發展。包括：增加租賃住房供應、培育專業化機構化租賃企業、租賃企業稅收優惠、提高租賃補貼標準等一系列利好政策。圖：2017年-2018年上半年部分城市鼓勵政策
政策利好下，中國住房租賃市場迎來強勢發展，企業基於發展長租公寓而獲批的融資規模顯著增長，資本大量流入，助推長租公寓快速發展，規模顯著擴張。
直至2018年年中，行業發展提速，但相關規範未能及時跟進，企業一系列不規範行為凸顯，引發政府高度重視，為了規範市場秩序，政策導向出現調整。
2018年8月住房租賃熱點城市紛紛釋出加強市場監管政策，嚴格整頓市場亂象，資金的口子也轉向收緊，之後政策和資金也均延續緊的態勢。
圖：2018年8月-2019年7月部分城市監管政策資料來源：中指研究院綜合整理追著風口趕來的企業逐漸認清發展形勢，行動轉向冷靜2017年底，住房租賃市場發展進入快車道。政策和資本支援下，房企、初創類企業、中介機構、酒店等各類企業紛紛湧入該領域，一時間各類長租公寓品牌興起。據統計，截至2018年8月，前30強房企中有20家準備佈局或已經佈局長租公寓業務。一方面，是響應國家號召，積極做出表率；另一方面，也是基於多元化轉型發展的長久考量，領軍房企紛紛試水拓展長租公寓業務。2018年下半年，政策轉向，資本對市場發展的支援轉向謹慎，房企擴張步伐也有所減緩。一方面，是因為少了政策和資金的支援；另一方面，經過一段時間探索，企業逐漸意識到長租公寓盈利的艱難，擴張變的更為謹慎，剝離、收縮長租公寓業務成了今年以來房企新動態。不遵從行業發展邏輯的企業淘汰出局，令市場感到慌張，也為市場敲響警鐘發展長租公寓從來就不是掙快錢的，前期高投入+漫長的培育期和收益回收期是企業進入該領域必須認清的事實。此外，長租公寓的不同運營模式，也給企業帶來不同考驗，不遵從每種模式下的盈利邏輯，違規運作，必定導致風險累加，最終無力承受，以停業告終。當前市場比較常見的模式主要有三種：1輕資產-託管/加盟模式資金壓力-這種模式下企業資金壓力相對較小，主要成本在於提升運營系統。考驗企業的能力-主要考驗企業運營能力，需要企業在長租公寓運營方面有多年的深耕經驗，並在持續完善自身運營理念。2中資產-“二房東”模式資金壓力-這種模式前期拓展房源、裝修改造房間的成本對企業造成一定資金壓力。考驗企業的能力-這種模式需要企業能夠合理制定擴張節奏，選擇優質房源的能力及運營能力要強，以保證較高的出租率，另外，還要有較強的資產運作能力，為產品帶來更多溢價空間。3重資產-購買+持有模式資金壓力-這種模式土地或房產的購置費為企業帶來較大資金負擔。考驗企業的能力-資金實力，操盤能力，選擇具備增值潛力專案的前瞻性眼光，運營能力，融資能力等。這三種模式中，中資產-“二房東”模式是中國長租公寓起源階段企業最先採用的模式，是企業進入該領域相對最簡單的方式，但同時這種模式也為企業提出了更多要求，潛在風險也更高。在當前行業發展初期，企業都在加緊搶佔市場份額，追求規模快速擴張，“二房東”模式兼具“易擴充套件”+“高資金”的雙重特性，這也就意味著企業擴張過程中，若操作不規範、擴張節奏沒把握好，極易引發風險。近年來，停業長租公寓企業普遍採用的都是“二房東”運營模式的現象，也進一步驗證了這種模式的艱難。追溯中國長租公寓發展歷程，可見，該市場的發展在一個不太長的時間內經歷了萌芽、醞釀、推進、快速發展階段後，較快的來到了調整階段。但不可否認，中國長租公寓市場正在逐步規範，經過近兩年政府主導推進後，市場規模上了很大一個臺階，參與主體、房源、相關用地供應規模均有大幅提升。需要注意的是，中國包括長租公寓市場在內的整個住房租賃市場發展仍處於初期階段，居民租住意識轉變空間、租住形態升級空間均較大，這其中蘊含著巨大機遇，未來長租公寓市場將換檔再出發。圖：中國長租公寓市場發展經歷的幾個時期
2、企業如何把握機遇？
——調整戰略，尋求政策支援，聚焦市場需求
長租公寓市場發展仍處政策紅利期，未來政府還會制定更加靈活的支援政策
發展住房租賃市場，是中國構建房地產市場健康發展長效機制的核心內容之一。雖然自去年下半年以來，監管、嚴控、整治亂象等政策頻繁釋出，但值得注意的是，這些政策的發聲口均來自各地，中央政策更多還是支援、鼓勵市場發展，國家發展住房租賃市場的基調從未改變，未來政府還會制定更加靈活的政策支援市場發展。
圖：2018年8月-2019年7月中央釋出的住房租賃市場相關政策
對企業制定發展戰略的七條建議1理性擴張基於資金實力合理制定擴張計劃，不可盲目拓展房源，更不提倡採用“租金貸”、“高收低租”等高風險方式違規擴張。2需求至上選擇佈局城市、具體專案落位以及制定產品型別時都應緊緊圍繞實際需求情況，選擇租住需求旺盛的城市及區域，基於目標客群需求靈活制定產品。3挖掘空缺隨著長租公寓不斷增多，產品同質化問題也較為嚴重，行業發展初期，產品型別必定存在某些空缺，企業應多挖掘潛在租戶需求，制定能夠填補市場空缺的產品，既可減少同質化競爭，也有利於品牌的樹立，還可推動行業發展。4遵循盈利邏輯每種運營模式都有對應的盈利模式，企業需遵循盈利邏輯，合理發展。5找準定位參與到行業中來的方式有很多種，可以是資產持有者，也可以是運營服務商，企業應充分考量自身基因情況，精準確立在市場中的定位，將自身優勢放大，增強核心競爭力，以自己獨特的姿態參與進來。6探索多元化合作模式基於自身發展長租公寓的比較優勢，探索多元化合作模式。發展長租公寓對企業能力的要求較為綜合，很多企業不能面面兼顧，故以合作共贏方式更有利於資源的高效配置。如，近年來很多集體土地供應出來，這些土地持有者多為村集體，他們大多比較缺乏打造產品、運營長租公寓的能力，既有產品打造力又有運營能力的房企可探索與之合作的模式。7把握政策導向企業在不同城市佈局長租公寓業務時，應充分把握當地政策導向，依所在城市住房租賃市場發展特色靈活制定策略。順應當地政策導向既可享受政策傾斜紅利，也說明當地對某類產品的需求較旺盛。如，杭州支援人才專項租賃住房（人才公寓）的建設，北京支援租賃型職工集體宿舍（藍領公寓）的建設，深圳支援城中村存量房屋開展規模化租賃業務等。長租行業慢行業，需要長時間的積澱，政策落地、資產供給、資金匹配、市場認知、運營能力都需要時間。近年來隱患頻發也使行業迴歸理性，行業的需求並不是杜撰出來的，而是真真實實存在的，而且市場需求和供給之間差距還很大，還有很多空間。