50城租金同比下跌10％，租金收益率創3年新低，京深釋出“控租金”政策。

1今天講一個容易誤導的概念，租金回報率或“租售比”。英美國家常用這個指標，衡量投資房產放租，多少個月收回投資。計算公式是：月租金/購買房屋總價

2熱點城市不值得投資，政府還要“控租金”

先看第一條。根據易居研究院和城市房產網的統計資料，50個典型城市租金收益率為2.3％，同環比分別下降3％和10％，創近三年新低（上圖）。50城租金收益率排名，TOP5為烏魯木齊（3.6％）、韶關（3.5％）、西寧（3.4％）、銀川（3.2％）和哈爾濱（3.2％）。於是有人認為，到這類城市好地段買房子收租，也許不錯。租金收益率最低的5個城市為廈門（1.2％）、深圳（1.5％）、三亞（1.5％）、福州（1.5％）和青島（1.6％）（下圖）。有人認為，這些城市投資氛圍濃厚，房價透支明顯，投資買這些城市的房子賭的是房價上漲，對租金興趣不大。

再看第二條。近期，北京和深圳都發布了“控租金”政策。北京印發新版租房合同示範文字，明確“未經雙方當事人協商一致，出租人不得在租期內單方面提高租金”；深圳規定，個人在政府租賃平臺上籤約且租金不高於指導價，在2023年底前實行零稅率，不在政府租賃平臺上籤約，或租金高於政府指導價的，按現行規定徵稅，並追溯之前的應繳稅款。

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房價太高VS租金太低

北京和深圳都在“控租金”。既然租金不能上漲，各地大規模供應公租房，而“穩房價”上升到戰略地位，房價中短期內不會下跌，也不會明顯漲。那麼，租金收益率是不是還將在低位徘徊？目前，中國一線城市的租金收益率在1.5％左右，而國際大城市租金收益率在4％左右。這是不是意味著，“房住不炒”落地的背景下，中國大城市的房子失去了投資的價值？

其實，若干年前，一二線重點城市租金收益率就掉至2％左右，這是一個不值得投資的區間。近幾年，房價上漲明顯，租金上漲趕不上房價上漲，租金收益率任性地調入了1.5％左右。顯然，重點城市租金收益率下降，一方面是因為，作為分母的房價在快速上漲；另一方面，相比國際大都市，中國租金相對較低。為什麼低？一是沒有租房習慣；二是租賃秩序太亂。

即便京滬深，租賃供給的主體也是個人房東和“二房東”。隨意漲租、驅趕租客等亂象頻繁，加上小孩無法入讀公辦學校，造成租房意願低，租金上不來。於是，大家傾向買房，房價快速上漲，租金回報率就下降了。2018年年中，租金為何上漲？原因是長租公寓供給了體驗感更強、秩序更好的房子。

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租金收益率低，這是個偽命題

有媒體認為，我們遲早要和國際接軌的，大城市的租金收益率要上升到4％左右。那麼，是房價下跌呢？還是租金上漲？如果房價不能跌，那租金就得上漲了。問題是，現在大城市租金收入比（套均租金/月可支配收入）超過了50％，租金也負擔不起啊！租金怎麼能漲呢？近年來，各地大力推進公租房、人才房，深圳城中村都不拆了，不就是為了穩租金嗎？

筆者認為，在稅制結構、公共服務、居住習慣等完全不同的情況下，中國與國外比較租金回報率，無異於刻舟求劍。其實，所謂的租金回報率為1.5％左右，是你現在買一套房子，出租出去的回報率。事實上，現在投入租賃市場的，很多是若干年前、甚至十幾年前買的房子。

假設在上海，如果你出租的房子是2005年買入的，現在租金回報率是18％；如果2010年買入，現在的租金回報率是5.4％，如果2015年買入，現在的租金回報率是3.6％。另外，租賃供應戶型偏大，“合租”是趨勢，包括“N+1”（客廳出租）。只要環境好，這個租金收益率是很高的。還有，一些交通便利的租賃型的公寓，頗受白領的歡迎，收益率也尚佳。

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選好房子，租金收益依舊可觀

房價收入比是分層次的，比如中低收入人群，不適用房價收入比，因為他們應納入公租房保障，或者選擇租房。如果他非要買房，媒體拿嚇人的房價收入比說房價太高了，這沒有意義；中等、中等偏上收入人群，房價收入比在15倍左右。儘管他們買房困難，但如果選擇更小戶型、選擇城市外圍，房價收入比能降到10倍以內。高收入人群，房價收入比在7倍左右。

未來，房價上漲預期必將減弱，而房價一旦不漲了，或上漲收益抵不了成本，租房就將是普遍選擇。調研顯示，90後、00後更青睞於租房，頭部城市未來租賃人口占比將突破40％。再加上，“租購併舉”是國家戰略，租賃秩序必會好起來。因此，租房比例一定會上升，這是熱點城市租金回報率上升的邏輯。但是，就像房價收入比一樣，租售比也是分層次的。

這個問題需要通盤考慮：1，租金“跌跌不休”或許暴露的是自身投資眼光和運營能力的問題。是的，從2017年開始，特別是2018年下半年以來，幾乎全國的住房租金都有不同程度的下跌，一方面是前幾年租賃市場的爆炒導致整體租賃住房的供給大於需求，價格自然下跌，如白領公寓的供給就整體偏大；另一方面，最近一兩年以來，較低端公寓租賃市場即“藍領公寓”愈發火爆起來，這也與市場供給一窩蜂湧向白領市場有關；又如，在一二線城市的核心地段，之前“老破小”的房子由於採取專業設計，精緻裝配，加之後續周至的維護服務，在住房租賃市場掀起了不錯的熱潮；又比如，這兩年城市民宿勢頭就很不錯，同比長租，民宿的短租回報率可以是兩倍以上；在整個租賃市場處於大調整階段，考驗的是投資人的眼光和膽識，也考驗投資人的自身運營和操盤能力。住房租賃市場是正處於剛剛起步階段，未來的機會還很多，希望大家著眼未來，合理投資佈局現在哈

2018年，租售比最高的西寧才3.7%，最低的廈門1.2%，50城平均租售比才2.4%。

相較於歐美髮達國家4%以上的租售比，顯然是偏低的。

一方面，房價太高，租金太低，造成了租售比的持續下降。

投資放租未或許還有增長空間：

國家推進房住不炒，政策持續加碼，限地價、限房價，未來大幅度的房價上漲已經沒有空間，那麼租售比就會根據經濟執行狀況緩慢回升。

租金下跌，主要是打工一族的薪水下跌了，同時進入租賃市場的房源卻多了。

就近期看，房租下跌是必然，可能還要延續一段時間。

不是所有進入租賃市場的房子有成本的，有的房子出租可以不計成本。比如，抵債房子，或者某些流動資金困難的企業，將部分房產改造一下出租賺現金。

經濟形勢徹底好轉之後，工資上漲，企業困難減少，租金就會回升。不過，租金永遠不會大漲，靠出租賺大錢幾乎不可能了，將來大多數時間就是個債券收益率。

應該說，前景不明朗。如果看租金回報率，的確是算不過賬來，從目前賬面上來看，租金回報率平均水平是3個點不到。但如果是換個思路，可以提供更多參考。

先說個故事，10年前有個朋友在地級市買了一套80多平米的房子，總價是20多萬，加上裝修，總的是30萬，現在年租金是2萬4，前面交房、空置了一段時間，15年回本是做得到的。

如果把收租作為一個重要選項考慮，要做功課，選擇城市、區域位置以及當地的租金水平這些方面考慮，還有選擇戶型面積小一點的。另外要從租金的成長性上來探討，比如現在是2000一個月，3年、5年之後呢？可能就不是這個價。

租金和房價不可能同比例增長，一二線城市建議不做重點考慮。看看有潛力的三四線城市。

確實，從表面上看，現在的房租跟房子總價相比，租金回報率確實下跌了。但是，這種說法忽略了通貨膨脹的因素，由於通貨膨脹的影響，房租每年會不斷上漲，而房子總價是不變的。幾年後，相應的，房租會漲到一個你想象不到的水平。

舉個例子，我姐在2006年買房時，她的房子總價是28萬元，當時的房租一個月1500元，按照當時的房租計算，大約20年才能回本。從2006年開始，房租每年都在上漲，直到今年，房租已經漲到了一個月3500元。她的房子一直都在出租，租了十三年，她的房租總收入，已經遠遠超過了房款28萬元。

所以，租金回報率不能只看眼前幾年，要看看將來有沒有前景。而我認為，投資一線城市的房子，用於出租的話，還是有前景的。

也許有人會說，以前房價低，現在房價高，兩者不能相比較。假設十年後，再回過頭來看現在，也許也會說同樣的話。

所以，我認為，如果沒有其他更好的投資專案，買房出租還是有前景的。

現在房子不好租，租金下降，主要還是空置閒置的房子實在太多了，再加上公寓和條件好的小區民宿氾濫成災，一般房子基本就歇了。以後空房子還會更是多如牛毛，房子大幅貶值，房價下跌，房租還會下降不止……