今天聊的是投資房地產公司股票而非買房。
我們要搞清楚二件事情：1 房地產行業的本質，2 房地產市場發生了哪些變化。
為什麼過去房地產行業躺著就能賺錢，這是因為房地產行業的本質決定的。
一 地產行業商業本質
房地產開發商其實是大批發商+組裝廠，房地產的核心原材料是土地，他從政府那裡把地批發過來，然後組織各種大小承包商把房子建起來，再加價零售給個人。
下游需求無限，上游供應有限
房地產行業是一個好生意，因為它有以下這些特點：
1 有定價權
在產業鏈上最有話語權是誰？並非開發商，而是控制著土地供應量和擁有強大行政權力的政府。但無論上游怎麼加價，開發商可以把價格轉移給下游的零售客戶，所以開發商在產業鏈上是具有強大定價權的，這對投資者非常重要，為什麼我一直推崇零售企業，因為零售企業具有定價權，有定價權就能獲得產業鏈上的高額利潤。
比如在手機這個產業鏈上面，為什麼蘋果一臺手機賺上千，而富士康只能賺幾十？核心就是消費者只買蘋果的帳，而不買你富士康的帳，雖然你們做出來的東西可能一模一樣，但就是沒有人買，這就是定價權。
具有定價權是好生意的第一個特徵。
2 佔用上下游的資金
開發商可以最大限度的榨取產業鏈上下游的利潤，是怎麼榨取的呢？比如對下游的購房者，以前是直接售樓花，現在是需要你先交定金的，所以這就是佔用了購房者的資金，不但提前鎖定了銷售，而且等於拿到了無息貸款，開發商拿著這個購房合同又可以去銀行貸款，所以開發商其實本金並不需要很多，以前甚至空手套白狼都行的通，這就是行業特性決定的。
開發商不但可以佔用購房者的資金，而且可以佔用下游合作伙伴在資金，比如總承包方，一級，二級分包商等等，不但可以讓他們墊資，還可以要他們先打保證金過來給開發商用，雖然這是很沒有天理的事情，人家給你做事情，還要給你錢，但是行業就是這樣。
做過工程承包的都知道，墊資是非常痛苦的事情，有時候利潤並不高，長時間收不回成本導致利息把利潤都吃掉了，之所以這樣痛苦是因為他們處於產業鏈不同的位置決定的，賺錢不費力，費力不賺錢就是這個道理。
但對於開發商來說卻是好事，可以無息佔用他人資金，企業的ROE回報率必定要高很多，所以其實買房還不如購買房地產公司的股票，投資回報率要比單純的投資房子高很多。
佔用上下游資金是好生意的第二個特徵。
3 強地域屬性構建了天然的競爭壁壘
房地產行業具有很強的地域性，就算你是一個全國知名的開發商，我是本地一個小開發商，但是你在深圳，我在長沙你影響不到我，你我都在長沙，但是你在河西，我在城南你也影響不到我。
在長沙我經常看見萬科樓盤的對面就是一個什麼“江山帝景”，“楓華府第”的樓盤，這是本地毫無名氣的開發商建的樓盤，但是卻絲毫不影響房子的銷售，因為房地產行業的核心本非品牌，渠道，而是地段。無論你開發商的實力如何，只要你拿到了好的地段，你就是躺著賺錢。房子不像標準化的商品，是在全國範圍競爭，這種強地域性建立的競爭壁壘導致這個行業可以養活無數大大小小的開發商。
地域構建的競爭壁壘是好生意的第三個特徵
4 供給有限，需求無限
地產行業實際上是一個賣方市場，這麼多年一直都是，土地是有限供應，這一點香港和我們最像，所以香港的房子也是貴的要命。
在供給有限的前提下，需求又極大，老百姓對房子的渴求慾望在全世界找不出第二個國家有中國這樣強烈，甚至連年輕人談戀愛，結婚都需要房子，這在全球幾乎絕無僅有，導致房子不但是剛需，而且變成了稀缺品，價格一路上漲。
這是好生意的第四個特徵
5 存貨越多越好
房地產行業的存貨與其他行業有本質區別，因為他的存貨是土地，很少有行業像房地產行業一樣，既然存貨越多越好，不但不貶值，而且還會升值，有時候存貨升值賺到的錢比開發出來賺到的錢還多。
這樣的事情你應該聽過很多， 我的幾個兄弟就是做房地產總承包的，聽他們說某某一塊地拿在手裡幾年轉手賣出去賺幾個億，這種依靠存貨升值賺錢，不但賺的輕鬆，而且如此暴利的，幾乎聞所未聞，但它就是真實的存在。
所有以上這些特徵，讓房地產行業變成了一個真正的黃金行業，加上14億人組成的巨大市場，只要你進入了房地產行業，你想不賺錢的都難，“房地產的黃金時代”就這樣在我們對他完全懵懂無知的情況下，轟轟烈烈的走過來了。
二 房地產行業的投資風險是什麼？
進入早的就發了，那些不停政府話的，不相信調控的，無論是開發商還是購房者真的發了，而那些老老實實把錢存銀行的還在租房子住，這就是中國式社會的悖論，聽話的孩子沒有奶吃。
但是天下沒有不散的宴席，也沒有永遠躺著賺錢的生意，因為這違背自然的規律，當有些老百姓幡然醒悟而拿著幾代人的錢衝進去的時候，其實已經晚了，就像那些在大牛市頂部衝進去的股民，結局也大體一樣。
房地產行業到底發生了什麼樣的變化呢？
1 供給變化
現在的基調是“房住不炒”，為了給樓市降溫，有二個大的政策讓這個行業不再是賣方市場：
第一 農民宅基地可以進入市場了，這是土地制度的巨大變革，把宅基地的使用權，所有權和資格權分開，農民可以和開發商合作建房子再出租。雖然這個制度好像還沒有發揮威力，但是隻要假以時日，執行到位的話，其必然改變這個行業的格局，就像90年代的住房制度改革一樣。
關於這個政策的具體細節，大家可以去百度一下，我在前段時間還寫過一個問答：
第二 推出共有產權房
共有產權房在北京已經做了好幾個樓盤了，這個政策是滿足剛需而非炒房一族。因為這種房子你可以無限期的住，價格也比較便宜，但是產權是和政府共有的，所以你賣不掉。
這二個政策加起來，都是極大增加了房子的供給，那麼需求端有什麼變化呢？
2 需求變化
北京推出共有產權房後發現，來買的其實也就是5萬多人，佔整個北京2000萬人口的比例小的可憐，這些人是真正的剛需，也就是說其實剛需房子真的不多了。
這段時間我對中產階級的研究也支援這個結論，我閱讀了麥肯錫諮詢，胡潤財富報告，艾瑞諮詢等對中產階級的調查報告，中產階級的住房情況，無論是一線還是二線城市，住房的擁有率都在90%左右，平均擁有住房為1.53套。
所以真正還對房子有剛需的人是10%的中產，加上還沒有在城市安家的一部分人，另外有些外來遷入的人口。其他的對房子的需求都是滿足投資需求，而一旦改變了人們對房子漲價的預期，那麼這些人將第一個跑路。
以上供給端和需求端是房地產行業最深刻的變化，這意味著行業的黃金時代已經結束，房子蓋起來就能賣的日子一去不復返了。
而房子賣不出去，那麼必然會影響房企的利潤，這對投資者來說並非好事
3 資金供應的變化
房地產行業是一個對資金需求很強的行業，過去主要是依靠銀行的資金供應，但是在目前的形勢下，嚴控資金流向地產行業，導致資金鍊斷裂，或者資金成本非常高，那些沒有資金優勢的小開發商必然會退出市場。
我就認識一個這樣的開發商，他是我哥的朋友，因為我哥也是做房地產行業的總承包，所以他們既是朋友關係，也是合作關係，這個開發商2014年還是湘陰縣城的首富，號稱資產有十六個億，但是卻因為調控，資金斷裂幾乎在一夜之間破產，資產全部被封，原來一頓飯都要吃上萬，現在經常打牌的錢都沒有。
他的故事絕非孤例，而是行業未來的常態，行業會越來越集中，當然這個過程會比較慢，因為行業的強地域特徵依然存在。
以上三個因素是房地產行業投資最大的風險，供應量越來越多，市場需求越來越少，資金成本越來越高。
那麼在這個形式下，房地產行業的股票是否值得投資呢？接下來我們以華夏幸福作為案例來分析一下。
替換高畫質大圖
那麼，我們明天再見吧！
因為本文已經很長了，所以我將另寫一篇華夏幸福的分析文章。
今天聊的是投資房地產公司股票而非買房。
我們要搞清楚二件事情：1 房地產行業的本質，2 房地產市場發生了哪些變化。
為什麼過去房地產行業躺著就能賺錢，這是因為房地產行業的本質決定的。
一 地產行業商業本質
房地產開發商其實是大批發商+組裝廠，房地產的核心原材料是土地，他從政府那裡把地批發過來，然後組織各種大小承包商把房子建起來，再加價零售給個人。
下游需求無限，上游供應有限
房地產行業是一個好生意，因為它有以下這些特點：
1 有定價權
在產業鏈上最有話語權是誰？並非開發商，而是控制著土地供應量和擁有強大行政權力的政府。但無論上游怎麼加價，開發商可以把價格轉移給下游的零售客戶，所以開發商在產業鏈上是具有強大定價權的，這對投資者非常重要，為什麼我一直推崇零售企業，因為零售企業具有定價權，有定價權就能獲得產業鏈上的高額利潤。
比如在手機這個產業鏈上面，為什麼蘋果一臺手機賺上千，而富士康只能賺幾十？核心就是消費者只買蘋果的帳，而不買你富士康的帳，雖然你們做出來的東西可能一模一樣，但就是沒有人買，這就是定價權。
具有定價權是好生意的第一個特徵。
2 佔用上下游的資金
開發商可以最大限度的榨取產業鏈上下游的利潤，是怎麼榨取的呢？比如對下游的購房者，以前是直接售樓花，現在是需要你先交定金的，所以這就是佔用了購房者的資金，不但提前鎖定了銷售，而且等於拿到了無息貸款，開發商拿著這個購房合同又可以去銀行貸款，所以開發商其實本金並不需要很多，以前甚至空手套白狼都行的通，這就是行業特性決定的。
開發商不但可以佔用購房者的資金，而且可以佔用下游合作伙伴在資金，比如總承包方，一級，二級分包商等等，不但可以讓他們墊資，還可以要他們先打保證金過來給開發商用，雖然這是很沒有天理的事情，人家給你做事情，還要給你錢，但是行業就是這樣。
做過工程承包的都知道，墊資是非常痛苦的事情，有時候利潤並不高，長時間收不回成本導致利息把利潤都吃掉了，之所以這樣痛苦是因為他們處於產業鏈不同的位置決定的，賺錢不費力，費力不賺錢就是這個道理。
但對於開發商來說卻是好事，可以無息佔用他人資金，企業的ROE回報率必定要高很多，所以其實買房還不如購買房地產公司的股票，投資回報率要比單純的投資房子高很多。
佔用上下游資金是好生意的第二個特徵。
3 強地域屬性構建了天然的競爭壁壘
房地產行業具有很強的地域性，就算你是一個全國知名的開發商，我是本地一個小開發商，但是你在深圳，我在長沙你影響不到我，你我都在長沙，但是你在河西，我在城南你也影響不到我。
在長沙我經常看見萬科樓盤的對面就是一個什麼“江山帝景”，“楓華府第”的樓盤，這是本地毫無名氣的開發商建的樓盤，但是卻絲毫不影響房子的銷售，因為房地產行業的核心本非品牌，渠道，而是地段。無論你開發商的實力如何，只要你拿到了好的地段，你就是躺著賺錢。房子不像標準化的商品，是在全國範圍競爭，這種強地域性建立的競爭壁壘導致這個行業可以養活無數大大小小的開發商。
地域構建的競爭壁壘是好生意的第三個特徵
4 供給有限，需求無限
地產行業實際上是一個賣方市場，這麼多年一直都是，土地是有限供應，這一點香港和我們最像，所以香港的房子也是貴的要命。
在供給有限的前提下，需求又極大，老百姓對房子的渴求慾望在全世界找不出第二個國家有中國這樣強烈，甚至連年輕人談戀愛，結婚都需要房子，這在全球幾乎絕無僅有，導致房子不但是剛需，而且變成了稀缺品，價格一路上漲。
這是好生意的第四個特徵
5 存貨越多越好
房地產行業的存貨與其他行業有本質區別，因為他的存貨是土地，很少有行業像房地產行業一樣，既然存貨越多越好，不但不貶值，而且還會升值，有時候存貨升值賺到的錢比開發出來賺到的錢還多。
這樣的事情你應該聽過很多， 我的幾個兄弟就是做房地產總承包的，聽他們說某某一塊地拿在手裡幾年轉手賣出去賺幾個億，這種依靠存貨升值賺錢，不但賺的輕鬆，而且如此暴利的，幾乎聞所未聞，但它就是真實的存在。
所有以上這些特徵，讓房地產行業變成了一個真正的黃金行業，加上14億人組成的巨大市場，只要你進入了房地產行業，你想不賺錢的都難，“房地產的黃金時代”就這樣在我們對他完全懵懂無知的情況下，轟轟烈烈的走過來了。
二 房地產行業的投資風險是什麼？
進入早的就發了，那些不停政府話的，不相信調控的，無論是開發商還是購房者真的發了，而那些老老實實把錢存銀行的還在租房子住，這就是中國式社會的悖論，聽話的孩子沒有奶吃。
但是天下沒有不散的宴席，也沒有永遠躺著賺錢的生意，因為這違背自然的規律，當有些老百姓幡然醒悟而拿著幾代人的錢衝進去的時候，其實已經晚了，就像那些在大牛市頂部衝進去的股民，結局也大體一樣。
房地產行業到底發生了什麼樣的變化呢？
1 供給變化
現在的基調是“房住不炒”，為了給樓市降溫，有二個大的政策讓這個行業不再是賣方市場：
第一 農民宅基地可以進入市場了，這是土地制度的巨大變革，把宅基地的使用權，所有權和資格權分開，農民可以和開發商合作建房子再出租。雖然這個制度好像還沒有發揮威力，但是隻要假以時日，執行到位的話，其必然改變這個行業的格局，就像90年代的住房制度改革一樣。
關於這個政策的具體細節，大家可以去百度一下，我在前段時間還寫過一個問答：
第二 推出共有產權房
共有產權房在北京已經做了好幾個樓盤了，這個政策是滿足剛需而非炒房一族。因為這種房子你可以無限期的住，價格也比較便宜，但是產權是和政府共有的，所以你賣不掉。
這二個政策加起來，都是極大增加了房子的供給，那麼需求端有什麼變化呢？
2 需求變化
北京推出共有產權房後發現，來買的其實也就是5萬多人，佔整個北京2000萬人口的比例小的可憐，這些人是真正的剛需，也就是說其實剛需房子真的不多了。
這段時間我對中產階級的研究也支援這個結論，我閱讀了麥肯錫諮詢，胡潤財富報告，艾瑞諮詢等對中產階級的調查報告，中產階級的住房情況，無論是一線還是二線城市，住房的擁有率都在90%左右，平均擁有住房為1.53套。
所以真正還對房子有剛需的人是10%的中產，加上還沒有在城市安家的一部分人，另外有些外來遷入的人口。其他的對房子的需求都是滿足投資需求，而一旦改變了人們對房子漲價的預期，那麼這些人將第一個跑路。
以上供給端和需求端是房地產行業最深刻的變化，這意味著行業的黃金時代已經結束，房子蓋起來就能賣的日子一去不復返了。
而房子賣不出去，那麼必然會影響房企的利潤，這對投資者來說並非好事
3 資金供應的變化
房地產行業是一個對資金需求很強的行業，過去主要是依靠銀行的資金供應，但是在目前的形勢下，嚴控資金流向地產行業，導致資金鍊斷裂，或者資金成本非常高，那些沒有資金優勢的小開發商必然會退出市場。
我就認識一個這樣的開發商，他是我哥的朋友，因為我哥也是做房地產行業的總承包，所以他們既是朋友關係，也是合作關係，這個開發商2014年還是湘陰縣城的首富，號稱資產有十六個億，但是卻因為調控，資金斷裂幾乎在一夜之間破產，資產全部被封，原來一頓飯都要吃上萬，現在經常打牌的錢都沒有。
他的故事絕非孤例，而是行業未來的常態，行業會越來越集中，當然這個過程會比較慢，因為行業的強地域特徵依然存在。
以上三個因素是房地產行業投資最大的風險，供應量越來越多，市場需求越來越少，資金成本越來越高。
那麼在這個形式下，房地產行業的股票是否值得投資呢？接下來我們以華夏幸福作為案例來分析一下。
替換高畫質大圖
那麼，我們明天再見吧！
因為本文已經很長了，所以我將另寫一篇華夏幸福的分析文章。