很簡單，因為租房市場現在處於風口，這個時候不搶著衝進來搶一口蛋糕，以後只怕就沒得吃了。

在之前房地產的黃金時代，銀行怎麼賺錢？先把錢借給開發商蓋樓，再把錢借給普通人買樓。由於房價一直在上漲，房子蓋好了不愁沒有人買，只要有人買，也就不愁開發商不還銀行貸款，銀行跟風過了一段相當舒坦地賺大錢的日子。

但在這兩年，房地產市場有了變化，房子是用來住的，不是用來炒的。再加上現在房價過高，相當多普通人就算祖孫三代齊上陣，也已經買不起房了，所以不難預見，未來有相當多的人將會一輩子租房住。

但當前租房市場完全是野蠻生長，監管相對薄弱，配套服務不足，到處都需要完善，這是一種挑戰，更是一種機遇。

在當前情勢下，只要率先進入租房市場提供金融服務，打響口碑，在未來的三五年間，最早進入的銀行便可能佔有更大的市場份額，進而獲得更高的利潤。

大家都知道租房市場是一個正在快速成長的市場，也都知道未來能在這個市場淘到金，現在銀行業提前佈局也就不難理解了。

租賃住房正在成為中國住房結構中的重要部分，尤其是房價高企的北上廣深等重點城市，其佔比將越來越大，但是現實的問題是，面對大量的租賃住房的供應，需要相應的配套資金，這些資金將從哪裡來，而且租賃住房的收入較為單薄，主要為物業收益和租金收益，市場資金投入的究竟興趣有多大？

但是，2月2日，中國銀行聯合八家全國性房地產企業在上海簽訂住房租賃市場金融服務戰略合作協議，實際上，除了中國銀行外，其他銀行也不例會，都在積極投身於租賃住房的建設當中，尤其是建設銀行，至於金融機構競相參與的原因，應包括三點。

其一，政策性。加大租賃住房的供給，解決買不起商品房的人們的住房需求，是緩解社會矛盾的重要舉措，被列為國家一項重要政策，作為國有銀行，理應全力支援，就在去年，銀監會政策研究局副局長徐潔勤即表示，將督促銀行業金融機構落實差別化住房信貸政策，同時大力支援居民自主和進城人群購房需求、房屋租賃市場發展和棚戶區改造。

其二，補貼性。早在去年7月，住建部等9部門聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求人口淨流入的大中城市要支援相關國有企業轉型為住房租賃企業，鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，廣州、深圳、南京等12個城市成為首批試點。從目前推行來看，當地國有企業成為成為了建設租賃住房的主角，為了促發銀行願意投身進來，相信各地政府會給予相應的政策優惠和相應的補貼。

其三，穩定性，雖然租賃住房市場不能獲得較為高額的資金利息回報，但是他的風險係數是非常低的，而且回報長期穩定，這在銀行的信貸業務配比中，可以作為一項進行安排。

我們先來了解一下什麼是租售比，租售比是指房屋每平方米月租金與每平方米售價之間的比值。國際公認的健康的售價租金比應為1：100至1：200，比值如低於1：100，表明該區域的房產投資價值被低估，投資潛力較大；如超過1：200，則意味房產投資價值相對變小，要200個月以上才能回本，房產泡沫顯現。

那麼租售比極低意味著什麼呢？拿上海某小區住房舉例，一套90平方米的住房，目前售價18000元/平方米，月租2700元（無傢俱），合每平方米租金30元。租售比約1∶600是1∶300的國際標準線的一半。如此低的情況下，銀行進行投資在大多數人看來是不能理解的，甚至認為這是會虧大發的。

首先隨著房價越來越高，尤其是北上廣堔等城市，又是年輕人創業發展的黃金地區，如今因為房價太高，人才大量流失，對本地經濟發展，科技發展都是巨大的損失。現在有了住房租賃，漂著的年輕人有了紮根的地方，他們的拼搏努力必然會帶動經濟的發展，銀行何愁沒有收益和資金流入呢？

其次以中國銀行為例，在2月2日，中國銀行在上海舉辦“中國銀行住房租賃金融服務推介會暨合作簽約儀式”上表示將圍繞住房租賃專案不同階段提供全生命週期的融資服務，有效支援合作機構。對於尚處於開發培育期的租賃住房專案，提供對公信貸、直接投資、產業基金、境內外發債、資產證券化等全流程的融資支援；對於已成熟的租賃住房專案，發行資產證券化或類REITs產品，協助物業持有方在境內外公開市場融資，盤活優質物業專案，豐富資金退出渠道，最佳化資金使用效率。由此看來對於銀行來說，投資讓現有資金活起來且資金使用效率也能有所提高，對於居民來說這讓更多人安居樂業，雙方都有利的事情，何樂而不為呢？

最後就是風險問題，住房租賃的投資風險其實很小，資金利息收益雖然不如售房那樣多，但是回報長期穩定啊，如果採用好的管理運營方式，最大限度的利用租房面積，租金回報也會是相當可觀的。

首先，這個是上層政策，國有大行不帶頭執行，那可是相當不正確的，必須先幹，不要討價還價。

其次 ，目前租售比，不代表未來的租售比。

現在市面上房價和租金比很低，基本不到2%。但是，如今國家開始批租賃地塊，地價很低，比如上海張江地塊，每平樓板價不到1萬，這樣一來，再算租賃比，你覺得還低嗎？

其實租賃，在國外都是很政府化的行為，所以不用擔心賺不賺錢的問題，其實本來就不該賺這個錢，去租房的人，都是買不起房的人，論收入都算是低收入階層，還要賺這些人的錢的話，那保障的意義在哪裡？租售同權的意義在哪裡？

最後，透過國有銀行先行入場，趟路，打造試點化模板，給後來者參考。民企不可能幹賠本的買賣，因為沒資本這麼幹。未來民企參與，還是要給點肉吃的，至於怎麼吃，目前看能夠參與的領域就是長租公寓。

這一塊，基本上大房企都參與進去了，比如萬科，碧桂園，龍湖等，都有長租公寓。

在目前已經開拓的房源數量中，萬科的泊寓居於首位達8萬間，龍湖的冠寓、旭輝的領寓、招商的壹公寓和朗詩的朗詩寓各有1.5萬間，剩下的中駿方隅、金地的榮尚薈和遠洋的邦舍各有7000、6000和4000間。

除了地產商外，其實很多運營商都已經在長租行業耕耘更長時間了。

目前，鏈家自如已經有50萬間，我愛我家相寓有45萬間，連排在第八位的寓見也有2萬間。

不過，目前的問題是，這些運營商基本都處在虧本階段，一個原因是房源成本高，另一個是租房價格也高，導致出租率目前普遍低於9成。我之前也看過，以萬科泊寓為例，比周邊個人房源的租金要高出不少，有些甚至貴一倍。

未來一個可能的模式就是，國企拿地，和民營運營商合作，國企由於地價便宜，肯定不虧，再把這些低成本房源交給運營商運營，這樣民企也有的賺，這樣就相當於國家讓渡出部分土地收益，補貼給低收入群體。也算是多贏的局面。

國有大行搶灘住房租賃市場，說好聽一點，是具有戰略眼光，說不好聽一點，則是經營理念仍然維持在非實體經濟領域，沒有支援實體經濟的意識。

要知道，未來一段時間，按照中央的要求，住房租賃市場將是發展的重點之一，作為主要的金融機構，理應在這方面有所作為，要主動支援住房租賃市場發展。

但是，從另一個角度來講，支援實體經濟發展，更應當是國有銀行的重中之重，應當給其他銀行做出榜樣。

問題的關鍵在於，國有銀行這方面的意識並不強，沒有能夠起好帶頭和引導作用，仍然滿足於眼前利益和區域性利益。所以，又是令人擔憂的。

如何改變這種格局，發揮好國有銀行的引領作用，真正引導社會資金向實體經濟領域轉移，是一個需要認真思考和解決的問題。

住房租賃市場銀行唱主角 收益率不高仍是賭房產增值

按照當前的住房租金回報率多數城市僅僅1--2%，甚至有低於1%的，尚不夠基準利率，而且還是名義房租，還沒有扣除管理人員、維修等成本。這個利潤率遠遠低於各地銀行的基準利率。從利潤率的角度來說，這並不是一個可持續的市場。從目前來看，單靠房租上漲，或有一個比較長的時間過程，而且究竟房租能漲到多少，仍是個未知數。

蘇寧金融研究院高階研究員石大龍：“目前除幾大國有銀行及個別股份行、城商行外，其他大多數銀行並未介入這一市場的原因是目前住房租賃金融仍沒有風險可控前提下的清晰盈利模式。國有銀行進入，一方面是為響應政策號召，另一方面也因為大行的風控能力相對較強。”石大龍如是說。

實際上，目前各大銀行雖然推出了意向授信、住房租賃貸款等金融支援手段，但在實際操作層面，存在供給端和需求端潛力未釋放的狀態，國有銀行進入住房租賃市場仍處於摸索的階段。

此外，如果不解決收益率不高的問題，銀行進入住房租賃市場本質上還是在賭房價上漲、房產增值，希望房產增值部分能覆蓋利息與房租之間的差距，銀行的風險才會降低。

胡鬧！十年租房，買房卻是70年，最後還是不安居樂業。租房便宜了房東，禍害了租客。按月付款給房東挺好，房東非一次性拿到房款讓租客去貸款，狠徵收多套房房產稅才是立本正源，沒有炒房迴歸居住，從根本上解決只...全文

租售比極低，是表面現象。每一個商業模式，都有其特有的壁壘。就拿目前要求配建的長租房來說，如果由銀行持有，銀行的購買成本應該在市場房價的70%以下。而租金一般要比市場房租高出30%以上。同時，還會產生一些其他經營性收入。

我們參與了三六五網入股貝客公寓的專案，我們在調查中發現，貝客公寓對房子進行了改造和裝修，大多數房型是去掉廚房和客廳的，這就節約了一半空間。而公寓有共享的客廳、廚房，還有共享的各類健身娛樂設施，給社群帶來了活力。

如果原來500萬的房子，租金10萬，只有2%的租金收益率；如果銀行統一配建成本降低到300萬，改造後(變為3間)租金18萬，收益率就到6%了。到這裡，還只是個開始，租賃人群將把一個社群帶活，周邊商業物業租金就會上升，收益率整體來看，就是划算的了。

銀行作為物業持有者，回報的實現需要靠公寓的有效管理，建議還是聘請像三六五網、貝客公寓這樣的專業機構來管理，確保物業價值最大化。

國家政策開始轉變了，國有大行承接國家積極倡導的行業理所當然，當年建行那句要買房找建行開啟了住房貸款的新篇章。租賃受到重視，作為穩定投資回報的租房行業，國有大行紛紛搶灘同樣在後期會獲得穩定的高收益。