最近幾年很多開發商都開始慢慢離場，有的徹底退出房地產，有的則是減少房地產在總體業務當中的比例，這其中做的比較徹底的是李嘉誠等人。

李嘉誠從2013年開始就大量拋售內地資產，截至目前李嘉誠所拋售的內地物業已經超過1700億人民幣。

而最近幾日網上有傳潘石屹正在打算出售Soho總部資產，售價是80億美元。另外據有關媒體報道稱，潘石屹正在清倉國內資產，至今已賣掉300億元資產，最終的計劃是將SOHO中國的核心資產“八大金剛”全部出售。這意味著潘石屹準備將SOHO中國境內的資產幾乎全部清倉套現。

至於為什麼李嘉誠、潘石屹要套現走人，套用李嘉誠一句話，那就就是不吃最後一口肉。

中國有句古話說得好，春江水暖鴨先知，不要看現在很多城市的房價仍然在上漲，但這裡面到底存在多少泡沫，我相信開發商看得比任何人都清楚，特別是對於那些大型開發商來說，他們所擁有的資源，所能夠接觸到的高層，所能獲取的資訊要遠遠在普通人之上，所以他們對中國未來房地產的走向看的要比其他人更清楚。

而李嘉誠、潘石屹等人在中國房價仍然繼續上漲的大環境當中套現走人，其實是一個非常明智的做法。因為目前中國的樓市已經來到了一個拐點，而且這種拐點並不是老百姓說了算，也不是由開發商所說了算，而是由市場的供需客觀環境決定的。

過去幾年中國的房地產經歷了一波快速上漲的過程，各大城市樓盤一波接著一波入市，每年新增的房子達到數千萬套，但是這些房子在過去十幾年很快就被消化掉，這裡面有一個很重要的原因是過去十幾年中國的城鎮化速度非常快，每年新增的城鎮人口至少達到1000萬到2000萬之間，這些轉化過來的城鎮人口消化掉了大部分的新增房產。

但是未來隨著中國城鎮化速度放緩，再加上目前比較高的房子空置率，大部分城市房子將會處於一種供過於求的狀態，部分城市房子空置率超過20%將成為一種常態。

所以未來中國房價缺乏上漲的根基，雖然現在很多城市的房價仍然在繼續上漲，但我認為這種上漲的根基是非常脆弱的，萬一哪一天突然某一個環節出現問題了，那這些房價就如空中樓閣。

而且這種情況不會太遠，現在已經有部分城市開始出現這種情況。比如過去幾年青島的房價發展非常穩，從2016年開始青島房價突然迎來快速上漲，2016年的時候青島的房價還維持在13800元左右，但從2016年到2018年上半年這段時間，青島的房價一度漲到21,000元，短短兩年時間漲幅超過50%。而2018年4月份青島出臺了歷史上最嚴格的房價調控政策，直接遏制了炒房客的咽喉，所以導致青島的房價開始出現下跌，截止目前青島的房價已經下跌到16,800元左右，和最高峰時期相比跌幅已經超過20%。

從青島的這個案例我們可以看出，最近幾年隨著各地房產調控政策不斷加強，各城市房子空置率不斷提升的情況下，很多城市房價仍然繼續上漲，我認為這裡面有很大的原因是資本的力量在推動。

但是這種依靠資本來推動的房價上漲終究缺乏根基，一旦未來這些資本離場了，那房地產就會落得一地雞毛。

也正因為看清了目前房地產的一些真相，所以很多開發商開始慢慢離場，甚至有一些開發商直接脫離房地產行業。這幾年一些知名的開發商都在紛紛轉型，比如萬達已經開始慢慢脫離房地產，去年王健林明確表示2019年萬達不會開發一平米的商業房產；而恆大早在前幾年就已經開始多元化發展，除了房地產之外，還重金佈局金融健康產業以及汽車產業。

從這些開發商的反應，我們可以看出他們對未來房地產的行情並不太樂觀，在這種情況下，即便房價再上漲，很多開發商出於安全的考慮，也不會吃最後一口肉，所以包括李嘉誠、潘石屹等人開始清理退場，其實也是可以理解的。

有人說李嘉誠，潘石屹拋售房產套現，是因為樓市進入了寒冬。對此我個人有不同的看法，我認為目前樓市還未進入寒冬，李嘉誠和潘石屹拋售房產套現，只是正常的商人所為，又或許他們預感未來樓市將會進入寒冬。那麼我為什麼會認為目前還不是樓市寒冬呢？

目前確實有些樓盤在降價出售了，而且看起來幅度還不小。那麼為什麼我認為現在樓市還沒進入寒冬呢？我記得2009年深圳樓市進入寒冬會有如下現象。

樓市進入寒冬，房產中介比誰都急，如果賣不出房子，他們生意就做不下去了。所以這個時候他們會想盡辦法推銷房子，那個時候你在地鐵出口會看到各家中介公司在擺地攤，走過一個人，他們就會搶著上前去推銷他們銷售的房子。有時甚至為了搶客戶都打起了架，只要你有心看房，就會派專車接送你看房去。

然後你會發現小區下面的很多房產中介公司關門了，或是鋪面換成了賣菜或是賣水果的了。然後很多原來做中介賣房的人都轉行了。所以透過觀察房產中介公司的變化，也能感知到樓市寒冬是不是到來了。

樓市寒冬，開發商也急啊，所以你會看到很多樓盤打出各種促銷廣告。比如現在購房，可以免三年房貸；加推樓盤房價打7折；現在購房免三年物業管理費等等。他們這個時候就是想盡快把房子賣出去。

在樓市寒冬裡，你會發現好多新房都是現房了，而不是像之前的是期房要兩年後交房。另外他們可能還推出零首付，只要你買房，開發商幫你墊付首付款，比如2009年很多樓盤就是零首付。寒冬裡，開發商也不怎麼敢拿地了，所以這個時候，你會看到很多土地流拍的新聞。

房貸佔比銀行貸款是相當高的，樓市一旦進入寒冬，銀行的房貸業務就會受到影響。為了能讓購房者從自己的銀行貸款，這個時候，各家銀行都會相應的推出貸款利率打折的方案，比如2009年很多銀行房貸利率就打的7折，而現在房貸哪怕是首套房，很多地方利率都還是上浮的。

除此之外，他們還會推出首付貸，你沒錢買房，那麼他們可以把首付款都貸給你。這個時候，房子一般也不會限貸了。總之銀行這個時候也會非常著急。

春江水暖鴨先知，樓市一旦進入寒冬，那麼房產中介，開發商和銀行肯定是比我們先感受到的。而以上現象目前都還沒有出現，所以我認為樓市還沒進入寒冬。等以上現象紛紛出現的時候，樓市的寒冬就真的到來了

最近幾年，很多開發商都選擇“去房地產”化。有的房企開始轉型之路，就是努力降低房地產佔公司業務的比重，去年還有18家房企甚至把房地產名字也改了。最為直接的就是李嘉誠從2013年就開始拋售內地房產，至今李嘉誠在內地房產也已基本出售殆盡。據悉，李嘉誠這些年拋售的內地房產資金高達1700億人民幣。

再説，網紅房企大佬潘石屹。近日，有傳言潘石屹正在打算出售Soho總部資產，售價是80億美元。另外據有關媒體報道稱，潘石屹正在清倉國內資產，至今已賣掉300億元資產，最終的計劃是將SOHO中國的核心資產“八大金剛”全部出售。這意味著潘石屹準備將SOHO中國境內的資產幾乎全部清倉套現。

現在很多人覺得奇怪，房企大佬們要麼轉型去做其他業務，要麼像李嘉誠、潘石屹徹底拋光名下房產，走得這麼堅決徹底，他們為何如此不看好房地產呢？首先，李嘉誠和潘石屹都是不賺市場最後一枚銅板。因為，對於國內頂級的房地產商來講，他們比普通人更接近於市場、更接近於政府、更接近於金融機構。他們知道內地房產泡沫隨時有破裂的可能，趁現在趕快收縮陣地，回籠資金，以後再等其他投資機會。

再者，過去國內的房價大漲，主要得益於城鎮化程序的推動，每年新增的城鎮人口至少達到1000萬到2000萬之間，目前國內城鎮化率已經達到58%。但是，從目前情況來看，中國城鎮化程序將會逐步放緩。因為，很多農村人口都不願意進城。如果再加上這些年房地產投機炒作，各城市房地產需求趨於飽和，未來房地產供遠大於求。

再次，國內各熱點城市的住房空置率一直居高不下，不僅大城市有，中小城市情況更加厲害，通常在25-30%之間，這遠遠大於國際上10%的警戒線。而一旦房地產市場長期沒了賺錢效應，投機炒房者對未來房價上漲預期有所改變，或者出現房產稅這樣的利空，就會有大量房產拋售，這種情況隨時可能發生，那麼房地產就會供過於求，房價就有下跌的風險。

最後，各地政府對房地產調控已經初見成效，房價開始調整。舉個例子，青島的房價一度漲到21,000元，短短兩年時間漲幅超過50%。而2018年4月份青島出臺了歷史上最嚴格的房價調控政策，直接遏制了炒房客的咽喉，所以導致青島的房價開始出現下跌，截止目前青島的房價已經下跌到16,800元左右，這與最高峰時期相比，房價跌幅已經超過20%。一旦投機炒房需求退出，房地產賺大錢的黃金期已過，房企未來日子肯定不好過。

先是李嘉誠從2013年開始拋售內地房產，到潘石屹近日要賣光名下所有國內資產，更有一大批像恆大、萬達等龍頭房企準備降低房地產業務所佔的比重，這主要是他們並不看好國內未來房地產市場趨勢，他們想趁著房地產真正的冬天到來之時儘快完成變現或者轉型的目標，以便房地產冬天來了之後，有更多的主動權在自己手裡。春江水暖，鴨先知，房地產大佬們紛紛轉向，説明冬天已經離我們不遠了。