棚改貨幣化安置本身就會導致房價上漲，為什麼？

這是第一個問題，拆遷要錢，建房子要錢，土地要錢，政府的這個錢從哪來的？很簡單，印的。

第一步：央行增加貨幣供應

第二步：央行把這筆錢貸給國開行

第三步：國開行把這筆錢低息長期的貸給地方政府

然後地方政府獲得錢了

第一步：地方政府現在獲得錢了，然後支付拆遷賠償款給被拆遷的居民，這樣居民就獲得了款項。

第二步：地方政府錢花出去了，獲得了土地，再透過招標把土地拍賣出去，這樣地方政府就收回了成本。

現在土地已經被房地產商拿到。

很顯然，貨幣化拆遷會導致一部人拿到了錢，但是沒房，所以他要買房，這樣導致市面上短暫的房子供應不足，房價上漲。

由於房子供應不足，房價上漲，會刺激房地產商進一步拿地。

由於央行多審批了貸款，導致市面上的錢多了，因此錢不值錢了。

既然錢不值錢了，房價又在上漲，會刺激更多的人去買房，而更多的人買房，則會導致房價上漲的更快。

加上城市化的進一步加劇，農村的人搬遷到小城鎮，刺激小城鎮房價上漲，小城鎮的人因為上學打工到大城市，刺激大城市的房價上漲。

這麼一輪迴圈，房價急速上漲。

我說的很通俗易懂了，給個贊吧。

棚改貨幣化會使本市市民用來炒房！應釆用合法面積補償同面積房子！無論如何必須全面遏制炒房尤為關鍵！同時限制開發商隨意亂漲房價！房價正常漲幅全年不應超過5%！可大大遏制炒房搶房！讓房地產市場健康發展！……

搞棚改貨幣化安置的目的是為了給三四線城市去庫存，主要方式如下圖所示。

通俗點說就是央行給錢地方政府，讓他們購買棚改區的土地，這樣的話老百姓沒了住的地方，便只能去購買商品房了，所以能夠去庫存。地方政府拿到了這些土地之後，再把這些地給賣掉，用來換之前借央行的錢。

可是實際的結果卻有點南轅北轍的味道，棚改貨幣化安置迅速推高了三四線城市的房價。原因自然很簡單，大規模的棚戶區改造會讓很多老百姓得到大量的現金，催生了大量的購房需求。短期之內，自然市場上供應不了這麼多的房子，房價很快就長了起來。一些地方甚至40%的客戶都是來自於棚戶區改造。

按照道理來說，這件事情其實是有好處的，特別是很多棚改區的老百姓能夠得到大量資金，同時棚改能夠讓城市的很多舊小區得到改造，地方政府也能夠獲益，並且提高GDP。可是問題來了，突然市面上多了那麼多錢，錢自然也就不值錢了。房價又在漲，很多人原本不炒房的人自然也跑去炒房去了。這樣一來，對很多真正的剛需來說實在是太傷了。

道哥，房地產投資老司機，懂政策、知市場，通經濟、曉人間冷暖。

道哥，中國註冊金融分析師培養計劃辦公室主任。作為從業20年的資深研究員，曾在國務院發展研究中心工作過的專家，道哥擁有政策端高階人脈資源，能夠精準把握、認知房地產政策；在市場上與國際、國內相關機構聯絡密切，對市場動態和趨勢分析中肯。2017年主講《道哥答買房問》半年時間在全網獲超億萬次推薦，超過500萬人次觀看，數十萬人評論和點贊。

政府要出法律法規治理，新樓盤5年內不得交易，搖號️了登記管理，要透明，️號者必須本人買房，不️交易，違法亂紀者，坐牢，誰敢，房子是來住的，不是炒的

昨日召開的國務院常務會議中，明確提出要因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，以下這兩類市縣要儘快取消貨幣化安置優惠政策。

1、商品住房庫存不足的市縣。

2、房價上漲壓力大的市縣。

棚改是近些年經久不衰的樓市熱點，棚改政策在2015年之前主要採取實物安置和貨幣補償並重的補償措施，實物安置就是拆了老房子還你新房子。這種安置方式一直沿用至今，一二線城市棚改較多采取這種方式。這種方式的缺點是過度週期較長，人員安置費用高。

2015年是一個轉折點，根據國家統計局2016年1月19日公佈的資料，2015年末全國商品房待售面積71853萬平方米。商品房待售面積是反映房地產庫存水平的重要指標之一，於是去庫存成了各地政府的重中之重，於是貨幣化安置政策應運而生。

2015年8月釋出的《關於進一步推進棚改貨幣化安置的通知》中提出，國家開發銀行對商品住宅庫存量大、消化週期長的市、縣，將從嚴控制對新建棚改安置住房專案的貸款支援。至此之後，全國各地棚改專案便一路高歌猛進、快速發展。

很多小夥伴也許對棚改貨幣化安置還不太理解，簡單的說，貨幣化安置就是對城市棚戶區進行改造時，國家出資以現金的形式作為補償，讓拆遷居民可以不受地域限制到市場上自行購房。它的好處就是給了被拆遷人選擇是否購房的自由，同時提升資金使用效率、增加家庭儲蓄、減輕家庭負債、增加家庭創業和工商業資產、提高家庭投資性收入提升家庭消費水平。

與之配套的是央行推出的PSL創新性政策工具，也就是抵押補充貸款，他解決了棚改貨幣化安置的資金問題。下面我們用一張圖來演示一下這個過程當中資金流的去向。

由於一二線城市房價高，棚改貨幣化安置會導致政府財政壓力巨大，並且另房源更加緊張，因此，貨幣化安置在大部分三四線城市體現出更大的驅動力，最近幾年來三四線城市的爆發式成長，嚴重依賴棚改的貨幣化安置。根據官方釋出資料，2014年棚改貨幣化安置比例為9%，2015年比例為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%。

貨幣化安置在去庫存這一役之中居功至偉，僅2016年一年，棚改貨幣化就幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。根據國家統計局2018年7月16日釋出的資料，截止6月末，全國商品房待售面積已降至55083 萬平方米，創2014年初以來最低水平，相信這個數字未來還會繼續下降。

因此，目前三四線城市房地產去庫存任務已基本完成，在這個時間點提出因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣儘快取消貨幣化安置優惠政策是順勢而為，正是作為去庫存政策的貨幣化安置政策功成身退之時。

至此，我們要特別注意，棚改貨幣化安置政策淡出，僅僅改變了融資渠道，並不代表管理層要放棄棚改政策。未來，棚改政策將會更加因地制宜，針對不同區域的市場情況採取相應政策，同時促使房地產更加健康、良性發展。

2018年10月8日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議。會議指出今年前9個月全國棚改已開工534萬套、佔全年任務的92%以上，對改善住房困難群眾居住條件、補上發展短板、擴大有效需求等發揮了一舉多得的重要作用。下一步，要堅持以人民為中心的發展思想，更好體現住房居住屬性。

1、什麼樣的棚改專案非貨幣化安置？

會議指出對商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要儘快取消貨幣化安置優惠政策。其實早在2016年下半年，國開行有關負責人即表示按照國家有關部門要求，堅持因地制宜、因城施策原則，配合地方合理確定安置方式，對於商品房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，及時調整棚改安置政策，支援採取新建棚改安置房的方式；2017年11月，住建部會同國家開發銀行、農業發展銀行印發的《關於進一步加強棚戶區改造專案和資金管理的通知》規定：“因地制宜確定棚改安置方式，對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，仍主要採取貨幣化安置的2018年新開工棚改專案，開發銀行、農業發展銀行棚改專項貸款不予支援”。

若您所在地商品住房供不應求、房價上漲壓力較大，則當地應優先採用非貨幣化安置方式，否則可能得不到國開行、農發行等的資金支援，且市縣政府應逐步取消對於棚改專案的稅收、貸款、發債等優惠支援。

2、棚改也要理性

今年7月31日，中央政治局會議針對房地產市場指出：堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲，建立房地產市場長效機制。今年全國土地市場成交價格（同比下跌6.5%）及溢價率（較去年同期下降21.1個百分點）持續下行，土地市場也開始趨於理性。

棚戶區改造是現階段中國房地產開發的重要組成部分，在房地產政策調控之下，國務院釋放此棚改訊號，一方面是配合樓市調控政策，一方面是保障推行棚改專案的目的，實現人有所居。

3、非貨幣化安置助力房地產調控

一般棚改資金來自央行、地方公共財政收入和中央專項資金，而這三者中，來自央行的資金所佔比例最高。資金流向為央行透過PSL向國開行發放貸款，國開行透過棚改專項貸款向地方政府發放貸款，地方政府透過貨幣化安置向棚戶區居民發放補償款，地方政府拆遷賣地後償還國開行貸款，國開行償還央行貸款，形成資金流的閉環（如下圖）。

貨幣化安置帶來拆遷戶手中大量閒置的現金，在去庫存的引導下，導致過去幾年內房價持續上漲，激活了三四線城市的房市，現今強調房地產市場健康發展，遏制炒房者和加高槓杆獲取暴利的開發商，在棚改專案中鼓勵非貨幣化安置也是配合房地產市場調控政策的一項重要舉措。