1. 允許房地產開發企業在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發票，在開具增值稅普通發票時暫選擇“零稅率”開票，在發票備註欄單獨備註“預收款”。（山東、湖北、黑龍江、江蘇等）

　　2.房企向購房者開具增值稅普通發票，稅率填寫3％的預徵率，並按照預徵率預繳稅款，待正式交易完成時，對收取預收款時開具的增值稅普通發票予以衝紅，同時開具全額增值稅發票，按照相關適用稅率或徵收率補徵稅款。（河南等）

　　3. 有些地方堅持房地產開發企業可在收到預收款時，向購房者開具收據。待購房交易正式完成後，購房者以收據向房地產開發企業換取增值稅發票。（新疆、江西等）

一、房地產開發企業收到預收款應該怎麼開票

按照財稅【2016】36號檔案關於納稅義務時間的規定，納稅人提供建築服務、租賃服務採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。也就是說，檔案並沒有規定，房地產企業採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

當然，國家稅務總局2016年第18號公告中規定， 房地產企業收到預收款一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產專案，應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。

我們要注意，納稅義務時間指的是在那個時間有了納稅義務，需要申報納稅；而18號檔案規定的是一種預繳增值稅的情形，並不是說企業產生了納稅義務。從法理上來講，是不一樣的。（當然，從實操上來說，很多人覺得是一樣的）從開具發票的角度來說，到了納稅義務時間，企業應該向客戶開具發票；而預繳增值稅時，並沒有到納稅義務時間，不應該給客戶開發票。

因此，從法理上來說，房地產開發企業收到預收款時開具收據就可以，而不用開具發票。但由於購房人向有關單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請購房補貼時均需提供發票，在此背景下，房地產企業如何向客戶開具發票出現了不同的做法：

允許房地產開發企業在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發票，在開具增值稅普通發票時暫選擇“零稅率”開票，在發票備註欄單獨備註“預收款”。（山東、湖北、黑龍江、江蘇等）

房企向購房者開具增值稅普通發票，稅率填寫3％的預徵率，並按照預徵率預繳稅款，待正式交易完成時，對收取預收款時開具的增值稅普通發票予以衝紅，同時開具全額增值稅發票，按照相關適用稅率或徵收率補徵稅款。（河南等）

有些地方堅持房地產開發企業可在收到預收款時，向購房者開具收據。待購房交易正式完成後，購房者以收據向房地產開發企業換取增值稅發票。（新疆、江西等）

國家稅務總局公告2016年第53號《國家稅務總局關於營改增試點若干徵管問題的公告》（8月18日頒佈）中規定：……

（十一）增加6“未發生銷售行為的不徵稅專案”，用於納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。

“未發生銷售行為的不徵稅專案”下設601 “預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發的房地產專案預收款”、603 “已申報繳納營業稅未開票補開票”。

使用“未發生銷售行為的不徵稅專案”編碼，發票稅率欄應填寫“不徵稅”，不得開具增值稅專用發票。……

按照上述規定，房地產開發企業在收到預收款時，應該向購房者開具增值稅普通發票，使用“未發生銷售行為的不徵稅專案”編碼，發票稅率欄應填寫“不徵稅”。

二、房地產開發企業收到預收款時如何繳稅

根據《國家稅務總局關於釋出<房地產開發企業銷售自行開發的房地產專案增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定，第十條 一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產專案，應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。

第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。

第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

第十四條 一般納稅人銷售自行開發的房地產專案適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號檔案印發，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十五條 一般納稅人銷售自行開發的房地產專案適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十九條 房地產開發企業中的小規模納稅人（以下簡稱小規模納稅人）採取預收款方式銷售自行開發的房地產專案，應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值稅。

第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%

第二十一條 小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。

第二十二條 小規模納稅人銷售自行開發的房地產專案，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

因此，房地產開發企業收到預收款時應按照3%的預徵率計算預繳增值稅。待納稅義務發生時，應按取得的全部價款和價外費用，依據其適用的計稅方法計算申報應納增值稅，已預繳的增值稅可以按規定抵減。

估計有不少的朋友會有個誤區，認為房地產開發企業不開票，就是為了偷稅漏稅！今天我在這兒給大家糾正一下，其實房地產開發企業繳納稅款和是否開票關係還真不是太大。

買過房子的朋友應該都是知道的，除了全款買房的，大抵在購房的時候，交給房地產開發企業的基本有四筆費用：定金，首付款，按揭款，尾差款。

定金，基本上房地產開發企業開具給客戶的都是收據，一般幾萬元不等。

在其他行業，可能就會把定金記入其他應付款了，但是在房地產行業是不行的，如果你那樣做的話，稅務機關會認定你是偷逃稅款。而且，房地產開發企業收到的定金也是要預繳稅款的，這就是我前面所說的房地產開發企業是否繳納稅款和開票關係不大的原因，房地產開發企業基本都是以收到款項來作為預繳或繳納稅款的依據的。

而定金一般都是幾萬塊的樣子，就這幾萬塊，房地產開發企業在收到以後，也必須於次月預繳稅款的。

首付款，應該就是題主題目中所說的預收款了。

這時候其實在實踐中房地產開發企業會有兩種做法：1，繼續開具收據；2，開具發票。

做法其實差不多，都是把原先開具的定金收據收回，重新開具一張首付款的收據或者發票。

舉例來說：定金是5萬，合同約定首付款為100萬，那麼房地產開發企業在收到95萬的款項以後，收回原先的5萬元的定金收據，出具100萬的首付款收據或者發票。

而客戶在貸款的時候，首付款收據或者首付款發票，銀行都是認可的。

因為有的房地產開發企業規定只開具一張總金額的全款發票，那麼它在銷售過程中一般都是開具收據，包括定金，首付款，按揭款。只有最後確定了實測面積，得出實際總房款的時候，才會在收取了尾差款或者是退回尾差款之後，開具一張實測面積乘以銷售單價的總髮票。

而開具收據，房地產開發企業依然是要照章納稅的。

客戶和銀行簽訂貸款合同以後，經過一段時間的稽核，通過後，按揭款就會打到房地產開發企業的賬戶裡。房地產開發企業在收到按揭款的次月繳納稅款，依然是和是否開票無關的。

而客戶對於按揭款下達的時間並不是很確定的，這個會有專門的房企銷售人員和客戶聯絡，這時候有的客戶會要求開發商出具發票或收據，雖然有的卻是不聞不問，實際上，按揭款是否開具發票或收據，是和以後的辦證掛系不大的，因為開發商最後終究是要開具全款發票的。

尾差款的產生，源於圖紙面積和實測面積之間的誤差，法律規定3%的誤差之內是多退少補，這樣尾差款就產生了。

這時候，一般都是竣工交付了，也就是客戶交了尾差款以後，就可以去辦證了。

如果客戶手上有首付款和按揭款的發票，那麼開發商只要再開一張尾差款的發票就行了。反之，如果客戶手上只有收據，那麼開發商就是開具一張總金額的發票。

這時候，房地產開發企業其實只要就其收到的尾差款部分繳稅就行了，因為前面的稅款已經繳納過了，這也是我一直強調的房地產開發企業納稅和發票的開具關係不大的原因。

迴歸題目中來，對於預收款，也就是俗稱的首付，大多數房地產開發企業都是開具發票的，當然也不排除少部分的房地產開發企業只出具收據。