謝謝邀請。粗看題目“小區物業服務差該如何維權”時，感覺很傷感，為何就那麼點事，總是做不好？總是讓業主不滿意？物業企業，你們到底在想什麼呢？但在看了問題註解時，我又想問，一個敢用法律來維護自己利益的物業管理公司，難道不知道在訴訟過程中，會不知道因此行為會連帶著其“不作為”的問責嗎？不會因此引發其自身很被動嗎？為何他還敢“賊喊捉賊”？無在呼二種原因了：

1.此賊膽大妄為！無知者無畏，說明這家物業管理公司一貫作風強橫，在自己不作為的同時，還無知無覺，不把法律行規放在眼中，當遇到業主用過激行為對抗他時，他更自以為是的以為：法律也必須各其傾斜！我不知道他的這種作法在貴地區行的通否？但我以為在目前之中國，這種無法無天的作為，應該是被嚴打的物件！

2.此賊非賊！在你的問題中產生的這些現象，是誰造成的呢？物業管理不力是一主要原因！但是垃圾是誰在亂扔？車輛是誰在亂停？是不是也是業主。之前，我們服務的一個4000多戶的一個小區，有300多業主建立了一個維權群，而有400多戶業主違章亂停機動車。我在跟進溝通維權業主時，建議大家能不能一起參與小區志願者引導規範停車的行為時，被直接拒絕：“ 我們已經交了物業費，要你們這些物業人來幹什麼的？”你能說他回絕的有問題嗎？那我問他，那400多戶不是業主嗎？他們沒有對小區裡沒足夠區域停車的投訴嗎？400比300，誰的票多？對了，你一定又會說，自古邪不勝正！你物業管理公司不是來主持正義的嗎？那麼誰“正”誰“負”呢？你信物業管理契約條款嗎？為何，你不能直接拿來法律的武器來維權呢？

小區維權的關鍵在於業主的選擇：1.購房前的選擇，選擇怎麼樣的房產商很重要。品牌房產商一般很重示其房產品牌的延續發展的需要，所以在後期物業管理中會繼續投入。有了充足的資金保障、有了房產商對口碑守護，就算物管在日常服務中有瑕疵，也會在稍稍的投訴中得以迅速的改正。反正，那得靠你的運氣了，良心物管公司還是很多的，但保不住你中了標！2.購房後的主動。法規規定，當業主入住過半或2年後可以透過業主大會成立業委會。許多業主放棄了對這個組織的關注及投入，以至於許多業委會組織並不是廣大業主自己選出來的，那麼可想而知，這些人的決定能代表廣大業主的意願嗎？所以，小區業主維權的最關鍵是你自己要主動參與，選一個與大眾意願相似（相似三觀）的業委會，或直接成為其中一份子，那麼維權的道路就會通暢了許多。3.用正當規範（合法）的途徑來維權。就如題中所述，正是因為你不正確的維權方式，最終給自己帶來困惑。

對於小區物業服務差的問題，經常會看到一些報道，遇到這樣的事，業主如何維權。如果極個別業主去找物業，可能效果不大，所以首先要成立業主委員會，透過業委會找物業協商，督促物業做好服務工作。如果物業不能限期改正，只好另找新的物業入區服務了。其次，業主也可以找有關部門（區物業管理科或者街道辦社群等）進行投訴，一定要有證據，不能光空喊，最好有圖片或者其它影片，更能說明問題，讓物業主管部門督促物業公司提高服務水平。最後，小區業主也要提高自身素質，自覺遵守小區業主規約，共同維護小區環境，這樣才能有一個和諧優美的生活環境。

據你所說的情況來看，您所在的小區在服務上確實存在問題。

小區垃圾物業公司應當負責及時清理和清運，確保小區環境和衛生能保持良好的生活環境。這個問題你到街道辦事處的居委管理會投訴相信會很快有效解決。

車輛管理不到位導致門口擁堵和地下車庫允許無車位業主在地下車庫停車導致車位亂停這兩個現象您可以到物業經理辦公室直接找物業經理進行投訴，要求物業增加車輛管理人員，做好車輛禁停和有序開車的標語，同時做好車輛疏通工作給業主一個安全有序的環境。這個如果給物業經理的壓力足夠大我相信也會很快解決，物業也可以解決或者提高。

至於您所說的物業允許無車位業主車輛進入車庫停車，這點物業做法是對的。物業公司不應該也無權要求所有有車業主就必須買車位，再說如果業主都買車位估計車位也不夠，同時物業也不能以各種理由要求無車位業主不能進入地下車庫停車，既然地下車庫有私家車位就應該設定有臨停車位給沒有車位業主停車。物業應該做好的是張貼好標語提示，提醒車主不能佔用、停車在標有私家車位的車位上的同時加強車輛管理工作。

至於您在問題當中提到的物業公司沒有兌現承諾蓋建電動車棚導致小區電動車和腳踏車亂停亂放，這個您也可以先找到物業經理辦公室找經理直接投訴。當然對導致的後果可以說的再高大上點，你就說導致電動車亂停亂放沒有地方充電，致使業主不得不私接電源，樓道停車存在非常嚴重的消防隱患，如果不處理業主就要舉報消防辦，投訴小區無作為，消防存在嚴重隱患危機大家生命安全。聽到業主要報消防我想作為公司經理是非常害怕的問題也就能儘快解決了。

您最後所說的因為多人拒絕交物業費而收到物業起訴的律師函，我個人覺得的物業服務確實存在問題，但是業主也是接受到了物業提供給的服務，不滿意的地方可以要求整改或者投訴，但是物業費還是要交的，畢竟物業也是靠這個生存的。再說，只有業主交了物業費物業公司才有錢買基礎建設維護裝置和招收更多的員工進行服務啊。蓋電動車棚、清運垃圾、員工開資都是不菲的開支，業主不交物業費物業就是想做好也是巧婦難為無米之炊啊，您說我說的對不？

謝謝邀請。觀點：物業收費的依據系按照物業服務合同履行了合同義務的情況下，才能要求業主按照合同約定支付物業費用，但是如果你方陳述屬實，確實存在不完全履行的情況下，可以成為你方抗辯拒絕全額繳納物業費的理由，但需要注意訴訟階段的舉證義務。

按照《物業管理條例》的規定，業主需要按時繳納物業費用，但是同時也規定了業主有權利按照物業服務合同享受物業公司提供的物業服務。

所以綜上需要明確下：

1、物業服務合同的服務內容、範圍、標準；2、物業費用繳納的時間；3、有無約定物業公司未能履行物業服務合同未能如約履行的情形處理方法。

例如垃圾清除不及時，不徹底，是否構成嚴重違約？車輛管理不到位有無採取拍照、書面反映的情況，並儲存相關的證據？小區承諾的車棚，是如何承諾的？有無書面的承諾？如果沒有，仍然需要進行取證，以便進入訴訟之後，成為自己的抗辯理由。

但是從解決問題的角度來看，筆者並不認為訴訟是最佳的處理方案，因為考慮到訴訟過程中的時間成本、經濟成本，我個人更推薦業主先行與物業公司溝通，反映相關的物業服務不到位的情況，然後上方磋商能否最佳化解決方案，基於此才能最終化解矛盾，否則容易激化矛盾且不能解決問題。

1.“誰主張誰舉證”，業主需要提供物業公司未能正常或全部履行物業服務合同約定的合理、合法的證據，說明物業公司在服務上存在重大缺陷和相關問題，那麼在法院審理時可能會支援部分的訴求。但一般來說，就算支援部分訴求，最終還是要判繳納一定比例的物業管理費（70-90%），無需繳納因欠費產生的違約金。但不要想著一分錢不用交這種想法，除非你鐵定要當老賴……

2.物業公司服務差，可以透過投訴、業委會監督和指導要求物業改進服務、履行物業服務合同約定；或街道辦/居委會來主持溝通與調解，督促物業公司整改、提高服務質量；如無效果可透過法律程式主張訴求，或啟動合法程式召開業主大會決議透過解聘和選聘大多數業主認可的物業公司。

3.物業公司服務差，有對付它的辦法。另外也要注意業主自身的問題。一個小區的管理服務好不好，有一部分原因是少數業主的不配合、甚至存在破壞性行為，造成物業公司苦不堪言！小區畢竟是公共區域，但仍有一些業主為了自己方便或自身利益，而自顧自己（亂遺亂棄垃圾、亂停亂放車輛、亂搭亂建築物、亂佔用公共場地等等），給小區帶來管理服務難度。

4.當然，還是建議使用正當方法來解決問題。欠費是對正常繳費業主的不公平。而且大多數的案件最終還是被判補繳費。真正做到鐵桿老賴的人不多。同一小區裡，你自認為是大爺、自認為代表多數業主、沒事喊喊口號，其實很多業主都不認識你（這可能是真相）。要想當一個明星業主，路還很長！

社群裡有物業、有業主，和諧相處最重要！

我的觀點是:物業管理不到位是老大難問題。但是要依法維權、聰明維權，簡單拒交物業費肯定會收律師函。下面我具體分析一下:

其一，我本人作為業主時不時也對物業公司有諸多不滿意之處。業主都經常覺得物業就知道收錢，不負責不盡職。但是如果業主簡單的不交物業費對抗，往往會收到律師函，在法院還經常敗訴。所以要聰明維權。

其二，具體而言，我們常說人多力量大，那麼維權的第一步首先是儘快成立業主委員會。好多物業公司怕業主團結起來，經常製造障礙，阻撓業主成立業委會。這就需要業主尋求居委會和街道辦的幫助，首先成立業委會。

其三，對物業不滿意的地方，業主要記得保留證據。例如垃圾不清理，車庫亂停放，以作為將來物業公司打官司追討物業費的抗辯證據。業主有充分的證據證明物業不盡責，才可以不交物業費。

另外，業主透過業委會，可以和物業談判物業費，甚至炒掉現有的物業公司。還可以向建設局的物業管理科投訴。希望可以幫到你！

理論上是有n種方法維權，事實上是幾乎沒有，或者說很難，人家物業是專業的，長期和業主玩對抗遊戲的，有幾個業主那麼有空而且有精力有專業法律知識來進行業主維權？還要小區的業主們比較齊心的前提下。應該是有很少很個別的小區維權成功的，但是絕大多數的小區還是在物業和業主不和諧的爭鬥中維持著，慢慢的等著成為一個非常頭疼的社會問題的時候，或許就會出臺一些政策法律法規什麼的來規範吧，靜等！