首先我們來說下成立業主大會需要具備哪些前置條件

一、成立業主大會應當具備什麼條件？

按照《物業管理條例》法律、法規規定，業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

二、首次業主大會的成立需要具備哪些條件？

物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建築物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的檔案資料：

（一）物業管理區域證明；

（二）房屋及建築物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建築規劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施裝置的證明；

（六）物業服務用房配置證明；

（七）其他有關的檔案資料。

以上前置條件具備之後，我們再來看下具體首次業主大會的步驟：

一、向街道/政府提出籌備業主大會申請

符合成立業主大會條件的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府在收到業主提出的籌備業主大會書面申請後60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

二、首次業主大會會議籌備組由哪些人員組成？

首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低於籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。

三、首次業主大會會議籌備組需要負責做好哪些籌備工作？

（一）籌備組參照政府主管部門制定的示範文字，草擬管理規約(草案)、業主大會議事規則(草案)；

（二）在社群張貼管理規約和議事規則草案，進行意見徵集，7天；

（三）根據徵求的意見對草案進行修改調整；

（四）公示張貼徵求意見的情況說明，3天；

（五）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式、表決票、（大會現場投票、投票箱固定點投票、上門收發票、電話投票、網路投票等）和內容；

（六）確認小區業主名冊，並公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（七）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

（八）上述內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄並作出答覆。

籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

四、業主大會召開

（一）根據籌備階段確定的大會形式開展業主大會：上門收發選票、電話投票、線上投票等。有能力的社群可自行完成，或者委託具備資質的第三方會務公司來實施。

（二）大會結束之後進行結果統計和結果公示

（三）到街道/社群進行業委會登記、辦理業委會組織機構證書等後續工作。

業主大會可以決定哪些事項？

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（五）選聘和解聘物業服務企業；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）改建、重建建築物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

以上材料整理於我自己經歷過的業主大會舉辦，以及部分參考自網路和法規。

現在越來越多的社群居民開始明白業主權利的重要性，小區只有成立業委會之後才能透過業主大會有效合法的行使自己的權利，包括物業維修基金的使用，小區公共收益的管理。

就拿一個1000戶的中等小區來舉例，業主在收房的時候，平均每戶繳納3000元的物業維修基金，那就是300萬的資金，如果不成立業委會，這部分資金小區是無法動用的。另外小區的公共收益也是一筆非常可觀的收入，小區內的各種燈箱廣告、電梯廣告、車閘廣告，以及周邊商家的租金收益，對於一個1000戶規模的小區，每年輕輕鬆鬆就可以有幾十萬，運營的好的小區甚至可以有上百萬甚至某些大的小區有幾百萬每年。之前看新聞，記得有些小區透過業主大會掌握權力之後，精心運營，業主們每年年底直接將公共收益現金分紅，這些都是活生生的業主們拿到了應得收益的例子。不過歸根結底就是先要拿到小區經營的決定權，這個途徑就是成立業主大會。然後才能對小區的運營有決定權。

大家一起來交流，為了我們業主自己的權益。

首次業主大會會議

業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。

建設單位未按規定提交資料，經區(縣)房地產管理部門督促後仍不改正的，區(縣)房地產管理部門可根據業主提出的成立業主大會的書面要求，組織人員取得相關資料，所發生的費用由建設單位承擔。

業主大會籌備組(以下簡稱“籌備組”)由業主代表組成，一般為5—15人。業主代表應當由模範履行業主義務、熱心公益事業、責任心強並有一定組織能力的業主擔任。尚未銷售的物業，建設單位可作為業主代表參加籌備組。籌備組成員名單確定後，以書面形式在物業管理區域內公告。

籌備組要做好下列籌備工作：

(1)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

(2)參照政府主管部門制定的示範文字，擬定《業主大會議事規則》(草案)和業主公約(草案)；

(3)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

(4)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；

(5)做好召開首次業主大會會議的其他準備丁作。

上述(1)、(2)、(3)、(4)項的內容應當在首次業主大會會議召開前15日以書面形式在物業管理區域內公告。

籌備組應當自組成之日起30日內組織業主召開首次業主大會會議。首次業主大會會議按下列程式召開：

(1)由籌備組介紹業主大會籌備情況；

(2)由籌備組介紹業主委員會委員候選人情況；

(3)業主投票選舉產生業主委員會委員；

(4)審議透過《業主大會議事規則》和《業主公約》；

(5)審議決定其他物業管理事項。

擴充套件資料

(一)業主大會會議的形式

召開業主大會會議，籌備組或者業主委員會應於會議召開15日以前通知全體業主，並事先將會議時間、地點、議題和議程通知所在地區(縣)房地產管理部門和居(村)民委員會，邀請區(縣)房地產管理部門和居(村)民委員會派代表參加，同時認真聽取區(縣)房地產管理部門和居(村)民委員會的意見、建議。

業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。業主大會以集體討論形式召開會議的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選業主代表參加。

(二)業主投票權規定

業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建築面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

上海《加強住宅物業業主大會建設的若干規定》中指出，住宅物業業主的投票權以套為單位計算。單個業主在首次業主大會會議上所持投票權超過全部投票權30》《的，應對其投票權予以限定。

(三)業主大會的決定

業主大會應當有物業管理區域內持有l/2以上投票權的業主參加方能有效。業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權l/2以上透過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上透過。

業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

(四)業主大會的備案

業主大會應當組織人員做好業主大會會議記錄，並應自選舉產生之日起的30日內，持業主大會的會議記錄和決議、業主委員會成員名單和基本情況、業主大會議事規則、業主公約等材料，向區縣房地產管理部門備案。

取消物業，反對物業當個人財產，物業不能買賣，不能當商品出售，不能和銀行掛釣當商品財產，因為公攤面積和土地都是國家的，不是私有的，反對交易，為減輕人民住居費用，應迴歸社會，迴歸社群住居管理經營權。

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真要是道德好丶具備無私奉獻精神的丶不求薪水的丶心懷好意的丶有責任敢擔當的，業務精通，尊紀守法的人成立業委會，真是小區的一大幸事!相反後患無窮，有一小撮人想成立業委會的人都想瘋了!想必真有油水呀，不然不能臉都不要了要成立所謂的業委會。經大家這麼一說，成立業委會成功的案例少之又少`，為什麼這樣說呢?因為張羅成立業委會的人素質高紙不齊，目的不純且動機不好，所以，業委會反到演變成坑業主的禍端，形成了小區管理惡性迴圈!朋友們想想我們都想過著舒適安逸生活，特別是中老人年一輩子忙綠到頭來讓這業委會鬧騰的浸食不安，我們有社群和公檢法為我們討公道這才靠譜，業委會大多數吃物業費開支，終了還解決不了什麼問題，反而更添堵。我天地良心告誡朋友，不支援成立業委會是對業主負責任的明智選擇!