近年來，隨著各類徵收拆遷專案的啟動，房屋徵收拆遷加速度的手段也在不斷翻新，預徵收、預籤協議就是其中一種。預徵收是北京最早提出來的，而施行最早的卻是上海，15年末，北京也開始施行了預徵收，但很多被徵收人都不瞭解何為“預徵收”，下面在明律師幫您解析“預徵收”及“預籤協議”中存在的相關法律問題。

　預徵收從字面意思可理解為預先徵收，在舊城區改造、棚戶區改造等專案的房屋徵收過程中，區縣房屋徵收部門按照公佈的徵收補償方案,組織產權人、公房承租人預籤附生效條件的徵收補償協議（預籤協議），即所謂的“預徵收”。

　　那麼，被徵收人在面對預徵收的預籤協議時，到底該不該簽訂“預籤協議”呢？

事實上，根據多地政府釋出的地方房屋徵收補償相關實施意見、細則中的規定，對於舊城區改建徵收，預簽約的模式是被認可的，但這種模式僅限於舊城區改造專案。

例如《北京市舊城區改建房屋徵收實施意見》第四條第八項中規定：“ 【預籤協議】區縣房屋徵收部門按照公佈的徵收補償方案,組織產權人、公房承租人預籤附生效條件的徵收補償協議。預籤徵收補償協議生效具體比例由各區縣人民政府確定，預籤徵收補償協議期限不超過6個月。預籤徵收補償協議生效的，由區縣房屋徵收部門報請區縣人民政府作出房屋徵收決定；在預籤徵收補償協議期限內未達到生效比例的，徵收工作終止。徵收補償協議生效前不實際支付補償款和提供房源。自管公房或者直管公房的房屋所有權人在預籤徵收補償協議前與公房承租人簽訂附帶生效條件的房改售房協議，預籤徵收補償協議生效後房改售房協議自動生效。”

也就是說，在某種範圍內，“預籤協議”的徵收模式是得到地方法規的認可的。

那麼是否所有的房屋徵收專案都可以採用預籤協議的模式進行徵收呢？答案顯然是“否”。但對被拆遷人來說很不幸的是，很多地方為了加快徵收進度選擇了，違反徵收法律程式規定，鑽法律空子，擅自將預籤協議的範圍擴大。

由上我們知道，不管是否合法，預籤協議模式的結果都是“達到一定預簽約比例，則繼續徵收工作；達不到一定的預簽約比例，則徵收工作終止”。

這樣一來，對被拆遷人來說，預籤協議的徵收模式是好是壞呢？

對於這個問題，在明律師先從三方面來進行分析。

首先，預籤協議的模式是將被拆遷人“是否願意接受房屋徵收”的意願與接受當前補償方案或者說補償條件的意願捆綁到了一起。

達不到一定比例則不徵收，那麼其中迫切希望透過房屋徵收拆遷改善居住條件的被拆遷人，或者被“預簽約數達到一定比例就能得到x萬元”的獎勵吸引的被拆遷人就不得不站到徵收方一邊，鼓動對協議存疑的街坊四鄰簽約。

又由於“預籤協議”這種模式對大部分徵收專案而言都是違反法律規定的“旁門左道”，是不為被拆遷人所熟悉的，被拆遷人在威逼、利誘、茫然、耳邊風等多重壓力之下，很容易放鬆警惕，成為湊比例數字的犧牲品。等到比例達到一定數值，徵收工作轟轟烈烈地繼續開展的時候，再說對協議補償數額不滿，可能已經晚了。

其次，預簽約看似是“少數服從多數”的民主方式，實際上對被拆遷人來說充滿風險。

就像大家參與團購時，目標是能夠搶到這樣東西本身，那麼首先要完成的任務就是湊夠人數“成團”，獲得購買資格。這時候為了完成這個任務，對東西的質量、款式等等的關注度就會降低，會自行自發地鼓動身邊的人“參團”。

但是一旦簽約，被拆遷人的權利救濟就會受到限制，預簽約的條件是否合理合法就變成了難算的爛賬，協議能否及時履行也是被拆遷人很可能會面臨的問題。

因此，在明律師提醒被拆遷人，簽約前先看協議內容是否合理、合法，補償標準是否達到了合理預期，不要因為擔心比例達不到數值徵收工作被終止就簽訂明視訊記憶體在問題或自己有疑問的補償協議。

另外，在“預籤協議”發生或有苗頭時，被拆遷人就應當及時諮詢求助專業拆遷律師了。一方面確認自己面對的徵收專案是否能夠採用預籤協議的徵收模式，另一方面能夠避免簽訂不合理的補償協議，給日後正式徵收埋下損失合理補償的隱患。

預徵收從字面意思可理解為預先徵收，在舊城區改造、棚戶區改造等專案的房屋徵收過程中，區縣房屋徵收部門按照公佈的徵收補償方案,組織產權人、公房承租人預籤附生效條件的徵收補償協議（預籤協議），即所謂的“預徵收”。所以預徵收時不產生法律效力

隨著徵收拆遷專案的啟動，徵收方各類新的徵收名目也層出不窮。“預簽約”或稱“預徵收”、“模擬徵收”就是其中之一。這種模式主要是在徵收決定作出前，讓被徵收人預籤徵收補償協議，如果簽訂的人數達到一定比例，徵收工作繼續進行，協議也自動生效，如果沒有達到相應的比例，徵收工作就會終止。那麼，預徵收是合法的嗎？預籤的補償協議會產生法律效力嗎?

從地方政府具體的徵收政策或地方法規來看，預簽約的徵收模式僅限於舊城區改造專案。如《北京市舊城區改建房屋徵收實施意見》第四條第八項中規定：“區縣房屋徵收部門按照公佈的徵收補償方案，組織產權人、公房承租人預籤附生效條件的徵收補償協議。預籤徵收補償協議生效具體比例由各區縣人民政府確定，預籤徵收補償協議期限不超過6個月。預籤徵收補償協議生效的，由區縣房屋徵收部門報請區縣人民政府作出房屋徵收決定；在預籤徵收補償協議期限內未達到生效比例的，徵收工作終止。”

但事實上，很多徵收方為了加快徵收進度，降低徵收動員工作的難度，在很多徵收專案中都採用了預徵收、預籤補償協議的模式，告知被徵收人，預徵收協議的主要目的為了調查大家的意願，很多被徵收人對這個補償協議不重視，還沒弄清楚是怎麼回事，就簽了字。但如果簽字的被徵收人達到了一定比例，這個補償協議就會產生效力，對簽字的雙方產生約束力，那麼，被徵收人就要履行協議中的約定。

這對被徵收人來說是極為不利的，相當於剝奪了被徵收人對評估結果複核和申請鑑定的權利，並且事實上也違反了法律規定，因為按照法定程式，房屋徵收補償協議應當是在房屋徵收決定釋出公告後才簽訂的。如果協議生效後，想要撤銷協議或認定協議無效，也必定要花費被徵收人大量的時間和精力，所以建議大家遇到這種情況不要輕易簽字。

（京平祝）

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預徵收、預籤《徵收補償協議》屬於附生效條件的徵收補償協議（預籤協議）。達到協議約定生效條件後，自動生效轉為有效協議；未達到協議約定生效條件，如：未達到簽約人數比例，就自始無效，不發生法律效力。

在簽訂這類協議時也要注意，不要隨便就簽了。這對被徵收人來說是極為不利的，相當於剝奪了被徵收人對評估結果複核和申請鑑定的權利，並且事實上也違反了法律規定，因為按照法定程式，房屋徵收補償協議應當是在房屋徵收決定釋出公告後才簽訂的。如果協議生效後，想要撤銷協議或認定協議無效，也必定要花費被徵收人大量的時間和精力，所以建議大家遇到這種情況不要輕易簽字。

您好，預徵收從字面意思可理解為預先徵收，在舊城區改造、棚戶區改造等專案的房屋徵收過程中，區縣房屋徵收部門按照公佈的徵收補償方案,組織產權人、公房承租人預籤附生效條件的徵收補償方案（簡稱“預籤協議”），即所謂的“預徵收”。有一些地方研究出一套全新模式，即先組織潛在的被徵收人進行“預籤補償協議”，將補償標準、數額、方式都談好了，之後待預簽約達到一定比例時（如80%-95%），讓房屋徵收決定生效，正式啟動補償和搬遷工作。最直觀的看，這種“模式”打亂了《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十七條所規定的的徵收補償順序，所以，簡單來說，法律是不認可預徵收的。

您好，模擬拆遷這路特殊程式現階段只能用於舊城區改建類徵收專案中，而不是什麼徵收專案都能用。因為它畢竟從客觀上改變了590號令所規定的程式的先後順序，對被徵收人的知情權、參與權和監督權產生了實際的影響。不過在現實中，城市房屋拆遷10起有8起都叫“某某舊城改造專案”，致使模擬拆遷給人一種遍地開花的感覺。

《北京市舊城區改建房屋徵收實施意見》規定，舊城區改建工程是一項綜合性、系統性工程，按照“最佳化徵收程式、簡化審批手續”的基本思路，堅持“加快手續辦理、簡化審批要件、下放審批許可權、做好政策銜接”的基本原則，在切實保障被徵收居民合法權益的基礎上，多措並舉加快推進舊城區改建工作。這裡的“最佳化徵收程式”即是模擬拆遷所依據的原則。

《實施意見》還規定，舊城區改建具體包括中心城區棚戶區改造、平房區院落修繕、危舊房改造（不含解危排險等緊急情況）、城中村邊角地環境整治等專案。也就是說，凡是專案名稱是以上這些的，都可適用模擬拆遷程式。

您好，對於預徵收協議的主要目的為了調查大家的意願，很多被徵收人對這個補償協議不重視，還沒弄清楚是怎麼回事，就簽了字。但如果簽字的被徵收人達到了一定比例，這個補償協議就會產生效力，對簽字的雙方產生約束力，那麼，被徵收人就要履行協議中的約定。

這對被徵收人來說是極為不利的，相當於剝奪了被徵收人對評估結果複核和申請鑑定的權利，並且事實上也違反了法律規定，因為按照法定程式，房屋徵收補償協議應當是在房屋徵收決定釋出公告後才簽訂的。如果協議生效後，想要撤銷協議或認定協議無效，也必定要花費被徵收人大量的時間和精力，所以建議大家遇到這種情況不要輕易簽字。

預徵收合同是附生效條件的合同，通常簽約達到一定的比例，這個合同就是生效的合同。

根據《民法典》第一百五十八條　民事法律行為可以附條件，但是根據其性質不得附條件的除外。附生效條件的民事法律行為，自條件成就時生效。附解除條件的民事法律行為，自條件成就時失效。

第五百零二條第一款　依法成立的合同,自成立時生效,但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

預徵收協議即為附生效條件的合同，條件成就時，合同便正式生效。即明律師提醒各位被拆遷人，若對補償標準不滿意，千萬不要簽訂任何協議，及時透過行政複議或者行政訴訟途徑維護自己的合法權益。

由於徵收拆遷房屋違法行為，國家立馬叫停，以面給老百性帶來傷害，預籤協立即撒消，用正確拆遷方法，讓老百性過上安定日子