一、房貸貸款方式有兩種：等額本金和等額本息

1、等額本息就是每個月還的本金和利息之和不變。

2、等額本金就是每個月還的本金不變，利息會逐漸減少，因為總欠款每月在減少，所以利息每個月遞減。

3、如果提前還款建議選等額本金，等額本金還款法在整個還款期內每期還款額中的本金都相同，償還的利息逐月減少；本息合計逐月遞減。這種還款方式前期還款壓力較大，適合收入較高或想提前還款人群。

4、等額本息還款法每期還款額中的本金都不相同，前期還款金額較少，本息合計每月相等。這種還款方式由於本金歸還速度相對較慢，佔用資金時間較長，還款總利息較相同期限的等額本金還款法高。所以，可以在經濟能力允許情況下，提前還款建議選等額本金。

二、房貸提前還款流程

1、借款人先檢視貸款合同中對提前還款的要求，注意提前還款是否需要交違約金;

2、給貸款行打電話諮詢提前還款申請時間、所需資料等事項;

3、按照貸款銀行的要求到相關部門提出提前還款申請;

4、借款人攜帶相關資料到貸款行辦理提前還款手續;

5、將提前還款款項存入還款賬戶中，待銀行扣劃，或是直接攜帶現金到貸款行償還。

三、提前還貸後需要辦理的手續

1、解除房屋抵押

擁有完整產權。借款人要攜帶房產證，結清證明和抵押在銀行的他項權利證去各區住建委辦理解抵押。這樣自己的房產才可以說完全是屬於自己的財產。

購房者攜帶房屋權屬證書（原件）、他項權利證（原件）、當事人身份證明（原件及影印件1份）、抵押權人出具的登出抵押登記證明（原件）、抵押登記申請表等材料到房管局對應視窗辦理即可。

2、辦理退保手續

在借款人提前償還全部貸款後，原個人住房貸款房屋保險合同此時也提前終止。按有關規定，借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司按月退還提前繳的保費。

提前還清貸款退還保險費，須根據原購房屋是現房還是期房、期房的投保費實際期限（半年以上期房的投保期限一般是將借款期限再減去1年計算）、原一次性繳付保費的貼現利率與速算係數等因素

其計算公式為：提前還清貸款退還保險費=已交保險費在提前歸還時的現值-提前歸還前佔用保險費在提前歸還時的現值。

3、辦理退稅手續

當您購買商品房時，應將可退稅的家庭成員全部作為房地產權利人寫入買房合同，並且在簽訂合同、支付房款後即辦理“購房者已繳個人所得稅稅基抵扣”申請，取得本人的“稅收通用繳款書”。

提前償還全部住房貸款後，即可取得房地產證，應在辦妥房地產權利證明後的6個月內，前往稅務部門辦理退稅手續。

面對高房價，用貸款買房已經成為很多人的無奈選擇，貸款雖好，但就是利息太多了。據融360最新資料顯示，2020年1月全國首套房貸款平均利率5.51%，以這個利率來計算，貸款100萬，30年下來利息高達104.6萬，已超過了貸款額，利息這麼多，很多人的心裡都在滴血，但為了實現買房夢又不能不貸。

有的朋友就問了，有錢了房貸要不要提早還？有什麼需要注意的嗎？

很多人不知道房貸的利息其實是按月來計算的，月供是由本金和利息組成的，且每個月月供中本金和利息的分配是變化的。

例如：

貸款100萬，年化利率6%，還款期限30年，等額本息還款方式月供5995.51元，首月月供本金995.51元，利息5000元，第二個月月供中本金1000.49元，利息4995.02元，以此類推，月供中本金佔比越來越多，利息越來越少，之所以產生這樣的原因就是利息按月計。

貸款30年，相當於貸款360個月，年利率6%，就相當於月利率是0.5%（6%÷12）。

第一個月，貸款本金是100萬元，月利率0.5%，產生利息5000元，還本金995.51元。

第二個月，貸款本金是1000000元-995.51元=999004.49元，產生利息4995.02元，由於借款本金比第一個月減少，利息開始逐月下降。

這就是為什麼提前還款會省利息的原因，由於房貸按月計息的特徵，提前還款衝抵的是本金，本金減少，利率不變，次月月供中利息就會減少。

但提前還貸並不一定是最優的解決方式，有什麼需要注意的嗎？這主要取決於以下幾個方面：

第一，提前還貸是要支付違約金的

房貸借款30年，在未到期之前提前還貸的話，事實上是一種違約的行為，就像租房子一樣，如果提前不想租了，會扣除押金的。同理，提前還貸款，銀行也有權利要求借款人支付一定的違約金做為賠償，具體的違約賠償金額在借款合同上有明確說明。個人違約金的收取通常分成兩種情況：

1，收取多個月的月供作為利息，中國銀行在這方面有規定：1年內提前還款的，銀行收取三個月的利息作為違約金；1-2年內提前還款的，銀行收取兩個月利息作為違約金；2-3年內提前還款的，銀行收取一個月利息作為違約金；3年以後，需要參照抵押合同為準。

2，以還款金額的百分比來計算，以建行為例，1年內提前還款的，銀行收取提前還款金額的3％作為違約金；1-2年內提前還款的，銀行收取提前還款金額的2％作為違約金；2-3年內提前還款的，銀行收取提前還款金額的1％作為違約金；3年之後，無違約金。

可以看出來，若第一年就提前還貸，違約金是最高的，之後越來越少，不過具體的還要看銀行，每家銀行在時間上的要求是不一樣的。所以，什麼時間還？還多少？這些都要提前規劃好。

第二、提前還款需要和銀行預約

前面說了提前還款實際是一種違約的行為，並不是想辦就能辦的，需要徵得銀行的同意才可以，這就要求借款人與銀行提前取得聯絡，一般是提前一週左右，和銀行預約好辦理時間，屆時帶好相關的證件和資金前往指定地點辦理。

第三、提前還款也分為多種方式，根據自身情況做好選擇

從還款金額上來講，分為一次性全部還款和部分還款。如果一次性全部還清，銀行會出具還清證明，之後去辦理解抵押手續就可以了。

若只是償還部分金額，則涉及到未還清的部分是想月供不變縮短還款期限，還是期限不變減少月供金額。

兩種方式孰優孰劣呢？由於房貸是按月計算，也就是說借款時間越長，產生的利息越多，故選擇縮短期限可以更省利息。

說完了提前還貸的好處和注意事項，接下來延伸一下，房貸到底要不要提前還款？

首先，公積金貸款成本最低，不要提前還

提前還款的最大好處就是省利息，而公積金貸款的年利率只有3.25%，即便是二套上浮10%也才3.575%，這個利率遠低於目前當前的房貸平均利率，使用成本非常低，與其提前還款，不如拿著這筆錢去做更多、更有益的事情。

其次，貸款的成本很高，房貸可能是能接觸到的成本最低的貸款方式

很多有資金需求的人知道，透過銀行貸款的成本很高，尤其是一些小、微企業，由於實力不強，很難透過銀行拿到足夠多的低息貸款，而充足的現金足是一個企業活下去的關鍵，此時這筆還款期限30年的低息貸款就非常重要了，如果有此方面的需要，不要提前還。

還有一些理財能力比較強的人，透過股票、基金等各類投資產品可以讓收益大於房貸利率的，相當於拿著銀行的錢去賺錢，錢生錢是最快的方式，這種情況也沒必要提前還。不過這對能力要求比較高，高收益也伴隨著高風險，對於絕大多數來講，我們都是韭菜，如果沒這種穩勝的能力，不如提前還了更踏實。

最後，全球已經進入降息通道，未來利率會逐步走低

隨著2019年下半年美聯儲接連三次降息，全球徹底開啟降息通道，目前已有20多個國家跟進，甚至有些國家已經或即將迎來負利率，比如：瑞典-1%，歐元區-0.4%，日本-0.1%。

對此前央行行長周小川的說“中國可以儘量避免快遞地進入到負利率時代”，其傳達的主要意思是是中國將逐步進入負利率時代，而不是繼續維持現有的利率，這也進一步預示了未來利率的走勢。

而在2019年12月28日央行再次釋出通知，要求所有存量房貸要將原來的基準利率轉換成LPR，LPR的中文名字叫貸款市場報價利率，每個月根據市場上的資金成本由18家指定銀行報價，是浮動值，和以前的基準利率動輒幾年不變相比，LPR更能反應更加靈活，更能體現出當前市場經濟環境，而全球都在降息，中國做為世界第二大經濟體會也不能倖免，市場上錢多了，使用成本就會下降，LPR降低也是大趨勢。

故，在這一輪降息週期時，LPR會逐步走低，貸款利息也會減少，對於所有房貸持有者都有好處，沒有必要提前還款。

綜上所述，房貸讓很多人提前實現了買房夢，但月供也將伴隨未來很長一段歲月，利息的支出也確實不小數目，讓很多人心疼不已，但隨著時間的延長，通貨膨脹和收入水平也會不斷增長，月供對生活的影響將慢慢降低，未來是否選擇提前還款要根據個人的家庭情況綜合考慮，沒有最好，只有最適合。

在此也提醒一下還款人，無論是否提前還款都要留下足夠的家庭保障金，當家庭出現困難時，這筆錢足以讓家庭安然度過，就像現在的疫情一樣，意外和明天哪個先來誰也不知道，有些人不小心染病，有些人可能丟了工作，若家裡提前預留了足夠的錢，心裡踏實，可以更坦然的面對當前的困難，而不至於整天在提心房貸、車貸，憂心沖沖。

買房是為了更好的生活，而不是真正的成為房子的“奴隸”，就這樣。

房貸要不要提早還？有什麼需要注意的？

房貸可以說是中國普通老百姓能帶到的最大一筆金額了！讓很多沒有足夠資金全款買房的人透過房貸買到了房，住上了屬於自己的房子。

目前房貸有三種商業貸款、公積金貸款、組合貸款。

1.商業貸款：利率高、額度高、放款時間快。

2.公積金貸款：利率低、額度低（有最高限定）、放款時間慢。

3.組合貸款：確定好公積金貸款額度，多餘部分辦理商業貸款。

還款方式分為等額本金和等額本息

等額本金先本後息即前期還款本金比例大於利息

等額本息先息後本即前期還款利息比列大於本金

而且兩者總利息相差也較大，尤其是貸款額度越大年限越久差距就越大。

打個比方，同樣100萬貸款30年按基準利率計算，等額本金會比等額本息利息少17萬多。不過前期等額本金的月還款額度會大於等額本息。

房貸的貸款期限最長時間可以貸30年，很多人都會有提前還款的意願，也會糾結要不要提前還款。

我的建議是真的有錢了沒有其他用處可以提前還就還了，畢竟貸款還有那麼多的利息要還呢！

需要注意的就是看清之前籤的貸款合同，提前還款有沒有違約金或尾息要結。還款後一定要告知銀行或公積金辦公室登出抵押，不然打算賣的時候過不了戶的。