經濟能力許可範圍內，優選一步到位；達不到，那沒辦法，先上車，買個小的，以後置換也可以!

一二線城市，房價一直漲，是這一二十年的歷史，往後也還會繼續漲是大機率事件!

一是中國經濟還在狂奔，未達到西方穩態。

二是城鎮化率還比較低，至少還得十五年。

三是通貨膨脹、貨幣貶值、成本上漲。

四是一二線城市，對周邊，乃至全國，有強烈的人口虹吸效應。人口流入的地方，房價會持續增長!

從房價漲這個角度來說，能力範圍許可內，一步到位是最佳選擇，否則隨著房價上漲，未來的你就再難用相等代價一步到位了! 如果能力暫時達不到，那沒辦法，建議也要趕緊上車，有了個小房子，隨著房價漲，未來賣掉小房子得到一套大房子首付的機率也是比較大的!

最後，強調一點，買房這種事，能力範圍內，儘量往上勾一勾，比如買得起兩室，那勾一勾，買個三室! 不要太保守! 不要怕壓力大! 因為買房後一兩年，難點是正常，但是房貸哦是不變的，而你的收入，大機率會隨著經濟發展和個人技能、職場經驗的增多而持續上升，兩三年內收入上來了，就會緩過來了～

如果沒有前置條件的情況下，一定會建議您一步到位，但是如果一步到位的前提是等賺夠了大房子的首付再買，那我強烈建議您先買小戶型，因為買房真的經不起等待。

2015年1月26號，我所在的專案開盤，趕在年前的節點，當天客戶很多，開盤當天去化了70%。到了中午的時候，客戶已經基本散去，一對老兩口來到了案場。案場的置業顧問接待後，老兩口意向很不錯，想買一套4層的中間戶101平米的三房，因為已經到了65週歲了，沒有貸款資格，只能一次性付款。算到最後，即使把開盤優惠全算上，還是差2萬塊錢。我們建議老兩口是否可以讓兒子幫忙出這兩萬塊錢，老人說兒子不管，兒子不想老兩口買房，所以一分錢都不願意出，老兩口沒辦法，只能回去。

2016年2月初，正值年前我們又新推一棟高層，老兩口又來看了，並特別找到了我，說想買一套2層的103平米的中間戶。結果在給老兩口算完以後，還是差2萬塊錢。這個差2萬還是在老兩口去年一整年賺了6萬塊錢的情況下差的，最後兩口子只能非常遺憾的走了。

這組客戶接待完以後，我很感慨，總是有那麼多聲音再說“別急，房價會降的”“等錢夠了買個大戶型一步到位”“等錢夠了付全款”。我見過太多的買房人把全款等成了首付，也見過了太多人把大戶型等成了小戶型，更見過太多的人把買房的資格都等沒了。

所以如果你是剛需買房，請千萬別等，不管是大戶型還是小戶型，只要你能買得起就趕緊先買。哪怕在你條件好了以後把小戶型賣了置換大戶型，也不要等到你湊夠了大戶型的錢再買，因為房價真的不等人。

不要！

一二線的大房子，一般遠離市中心，升值空間相對小，而且很不容易出手。

反而臨近市中心的小房子，保值能力強，雖然單價偏高，可總價要低很多。作為過渡房，更容易出手。

一步到位，雖然省心，但經濟壓力是很大的，沒有特別好的樓盤，還是量力而行，三思而行！

對於剛需來說真不要為了“一步到位”而苦苦攢錢等著。如今一二線的房價，對於普通工薪階層而言，一個月的工資可能都買不起一平米。如果你真的是為了“一步到位”，想著攢錢買個大房子，那你這得攢到什麼時候！

考慮清楚自己的需求，結合自己的情況去挑選合適的房子，功課做足了該下手就下手。當然，大部分人第一次買房的時候會偏保守，常常想著貸這麼多房貸壓力太大，都不知道後面怎麼還。

不要過於保守，事物是動態發展的。你現在看壓力大，過幾年再看壓力就沒那麼大了。尤其是首套，一定要貸足貸款，買大一些的房子。

一二線的房產保值增值的能力還是不錯的。很多人幾年之後，需求和情況都會變，會有換房的需求。你之前買的第一套房子就是你後面買房的彈藥庫，前面買得好，後面你再換房的時候才會更從容更有餘力。

我的意見是小城市一步到位。大城市可以先小戶型，有錢的時候再換大房子，香港人俗話說的先上車再找座位，只有上了車才有得選，不然追不上車。

小城市一步到位的原因，小城市的樓市相對平穩，價格比較優惠，不會太高，一個四五線城市的房價集中在是每平五六千元。對於一個有正式工作的職員來說，按月收入5000-6000元算，基本上每個月收入可以買1平米，攢一攢錢，晚個一兩年都沒關係，一是因為小城市的房價漲幅沒北上廣深這些一線城市漲幅大，並且基數低，每年漲個百分之七八，都是可以接受的，二是小城市的小戶型實用不大，此類戶型在小城市並不受歡迎，買了以後想賣就難了，買的小戶型等到想出手的時候，才發現，不但不賺錢，還虧錢。

大城市不要要一步到位的原因:一是大城市人口流入大，每年有大量的人口留在城市。大城市的樓市供不應求，漲幅驚人，動不動就是是年20-30%，這是非常可怕的。因為大城市的房價已經是幾萬元一平了，如果有好的選擇，建議先買個小戶型，先住著。等條件成熟了再換大房子，在大城市，畢竟先紮下根來最重要，有了個落腳之地比啥都強，二是大城市的租房貴啊！據統計現在大城市的白領收入1/3是付了房租，有了自己的小戶型就可以省了房租。三是大城市的房價漲幅快，先上車才有資格去選座位，假設2年後，小戶型買了60萬。房價也漲了50%，租金也省了10萬，等想買大房子的時候，把小戶型的房子賣了就是賺了30萬，加上租金省的10萬，就是40萬。這就無形中給自己換大房子提供了幫助。不然的話，一直攢錢，但永遠也攢不夠首付錢。

一二線城市的房價通常都是穩中有升的，遇上行情好的時候，則會一下子漲勢大爆發。

如果手上的資金可以支撐你一步到位買大房子的話，最好還是一次性到位。因為隨著房價的上漲，面積大的房子漲價空間會更大。到時候小房子換大房子則會多支出很多錢。

筆者前兩年在置換房子的時候也在糾結要不要一次性到位換個四房以上的房子的。當時因為種種原因導致資金有些短缺，最終還是選擇了其他區域的三房，想著以後條件適合了再次置換四房。兩年過去了，買到手的三房漲價了一百多萬。而心裡想買的四房已經漲了250萬左右了。當然了，這兩套房子不在同一區域，但是相聚得也不是太遠。所以我現在就特別後悔當時沒有想想辦法一次性到位。現在換到合適的房子就要多付出很多的錢了。

當然了，如果手上的資金不算太多，沒辦法一步到位，那麼就先上車要緊，能買多大的房子就買多大的房子，最好是利用槓桿，辦理房屋貸款，這樣有限的資金就可以買到儘可能大的房子了。這樣以後再置換更大的房子的時候，自己需要補貼的錢才會相對少一些哈。

買房買多大的，要看自己的需求。如果買房之後要跟父母一起住，那麼至少就需要一個三室的房子，但是如果只是為了結婚的話，那麼買一個兩室的就夠了。但是如果有能力的話那麼就儘量買大的。

雖然大家都在說未來房價要跌，但是實際上房價會不會跌大家心裡都有數，更何況在中國繼續推進城鎮化的背景下一二線城市的人口會不斷增加，房價有很大可能繼續出現上漲，所以在一二線城市買房根本就不需要擔心貶值的問題，反而還會因為房價上漲而出現增值，房子大當然漲的更多。所以如果能力允許的話，那就直接一步到位買套大的房子。

當然前面也說過買房這事情還是要看需求，如果你現在急著結婚買房的話，那麼自然沒有什麼攢錢等到以後買大房子的事情了。

記得好多人說，要是早知道房價漲成現在這個樣子，當年就該買一套或者買幾套，哪怕是借錢都要買房，可惜今日的房價不同往昔，特別是“一二線城市”的房價不會直接回去。

還有人說，當年去看房，置業顧問給我推薦這兒那兒如何如何，有教育、醫療、生活、商業配套是如何的好，說的再不買以後就要漲價了，但是看了幾個模型以後，心想我才不會上你的當，如今不得不掏更多的首付款去買房，似乎趕時髦，俗稱“買漲不買跌”，其實自己內心在滴血。

那麼在“一二線城市”窮極積蓄或者少許閒錢去買“一步到位”的房子好嗎？仁者見仁。

好。一步到位，省去以後還要換房子的麻煩，只要這個區域商業、生活、醫療、教育、休閒、交通資源足夠豐富，買了不會吃虧，買到也許就賺了。開始也許很緊，但是總要掙錢，動力更足，家人也幸福。

不好。生活質量直線下降，每月還得擠油水，還月供，每日為了生計發愁。

其實最終還是想說，“買房子還是量力而行，不一定就要一步到位”，不管是自己的錢還是父母的錢還是借的錢，根據自己的需求來，既然有需求，不管房子大小，該買的還是早買，以住為主，至少是個不動產，但是不建議炒房，天上也許掉個餡餅，但是砸下來你也要能接住，就問題中說的把所有錢投進去，你得想想怎麼生活，固然升值，還得每天過的幸福，畢竟一二線城市的房價飄的很高了。

以前見了面，“你吃了嗎”，現在見了面，“你買房了嗎”，變化太快，能跟上就跟上，跟不上不要拼命跟上！

不管是一二線城市，還是三四線城市，如果有能力一步到位，幹嘛還要小戶型過渡呢？

只有當你在沒有能力購買大戶型自住房或者未來幾年房價漲幅低於你投資收益的情況下，投資小戶型才是最優選擇。也就是說，是否選擇一步到位還是小戶型過渡，一方面取決於你資金的機會成本，另一方面取決於投資房產的回報率。

比如說，你有100萬的現金，本來購買大戶型房產剛好需要花完這100萬，而投資小戶型房產需要投入50萬，等於你手上還餘下了50萬現金。如果你是一個普通市民，沒有確定收益的投資渠道，那麼你的無風險收益就是銀行的理財收益，假設是5%，你必須確保這5%的年化收益能高於你投資房產的收益，你的選擇才是正確的。如果你是一名創業者，如果這50萬資金投入生產，你能確定你的年化資金回報率是20%，那麼只要投資房產的收益低於年化20%，你的決策也是正確的。

那麼對於普通市民來說，房產的年化投資收益能超過5%嗎？

回顧過往，我們從超長週期來看，對比一線城市房價的漲幅，早在上個世紀80年代末，北京的房屋均價為1750元/平米，截止到2017年北京的房屋均價為67951元/平米，足足上漲了38倍，折算成年化收益為14.5%。

從全國均價來看，按照國家統計局2013年公佈的《1987年以來的國內商品房平均價格及上漲情況概覽》顯示，1988年的房屋均價在510元/平左右，同樣是統計局的資料顯示，截止2017年，全國商品房銷售面積為169408萬平方米，銷售額為133701億元，全國商品房的成交均價為7892元/平。這29年上漲幅度為15.47倍，折算成年化收益為9.43%。而這裡還沒有考慮到1988年的房產都處於各個省份的核心地段，以及如今三成首付的存在。

未來即使是徵收了1%-2%的房產稅，以如今已經徵收了房產稅的國家房價走勢來看，房價再加槓桿長期跑贏無風險利率是大機率事件。所以，如果沒有更高的投資回報，買房一步到位比小戶型過度要更合算。

對於房價的短期走勢來說呢？很多投資者經常喜歡判斷未來幾年的走勢來決定當下是否合適一步到位還是應該先購買小戶型再等等。

其實，這種做法看似高明，實則沒有太大的意義，這和股市的波段操作非常類似，本來計劃的都是低買高賣，但最後的實際結果卻往往事與願違。追漲殺跌是人的本性，我們看看09年樓市處於低谷的時候，當時銀行的貸款利率也給予了7折優惠，往往這個時候中介卻門可羅雀，而大家基本都是在什麼時候出手買房呢？15年下半年，16年上半年的一線城市，16年下半年的二線城市，17年的三四線城市，大家總想買在最合適的低點，最後卻通通做了情緒的奴隸。

不能變現的利潤都是紙上財富。既然不管是小戶型過渡，還是直接購買大戶型，最終目的都是用來自住，減少中間的交易損耗，直接一步到位比較明智。