要回答這個問題需要弄明白兩點：

1，通脹之下，貨幣貶值，債務也會貶值，所以提前還貸絕對是不明智的。

2，錢拿去投資的目的是保值增值，所以選擇投資品種就應該選擇能跑的贏通脹的。理財4%的收益率遠遠趕不上貨幣投放，別說增值，就是保值也做不到。

真要保值增值，就要一方面增加負債，另一方面投資優質資產，透過加槓桿撬動財富增速的槓桿。這些年，房子成了最佳投資品，正是印證了這個道理。

當然，前提是你要做好風險評估，有持續的償債能力。

因素一：貨幣時間價值。貨幣時間價值是指貨幣經歷一定時間的投資和再投資所增加的價值，也稱為資金時間價值。貨幣在你手裡肯定會產生一定的利率，這部分就是貨幣在時間上產生的價值，而且貨幣時間價值有單利和複利之分。而且複利的效應就很大了，比如年化收益為4%，1000元投資5年那麼5年就有276元的收入，而且現在很多的理財產品也不止4%的年利率，只要投資的好很可能遠超4%的收益。

因素二：貨幣貶值因素。現在每年貨幣都要貶值很多，每年的CPI大概在2%左右，如果不考慮其它因素30年後的100萬隻相當於現在的55萬，同樣你借銀行的錢也會貶值，相當於債務的貶值，而且每年貨幣的貶值速度肯定不會像我們說的2%這麼慢，每年央行都會貨幣增發，最近幾年基本每年M2的增髮量都在10%左右，所以貨幣貶值的速度遠遠比你想的快。

現在的理財各種寶活期在4%左右，很多理財基本都高於4%的收益，而且如果你善於投資肯定能獲得更豐厚的回報。所以提前還銀行錢是不太明智的。

只能說，目前國內現在市場的不成熟，導致有這樣的糾結。而在國外，其實更多還確實會選擇理財，首先國外居民投資的收益比國內高，且穩定性高，而在國內，經常出現一系列的龐氏騙局。而房子呢，本身是用來住的，但是在國內卻有一個更加吸引人的屬性-金融屬性，既然是這樣，那我們就來看看，到底哪個更划算。

其實說具體要投哪個，這是一個很難回答的問題，還是需要結合具體的情況來綜合考慮。例如15年的一線城市，16年的二線城市，17年的三四線城市，你要是選擇理財，那就虧大了，樓市所帶來的收益要翻好多倍。然後現在的二三線城市，加上一系列的限購政策，以及利率的上漲，個人認為暫時不適合投資房市，所以還不如找個收益高點的理財呢！

我是這麼認為的哦，目前可以出了房產，掙收益率，因為現在房子不漲，還得交利息，兩頭虧，但是一定要擇時入場，畢竟在華人眼裡，房子的情節很深。

根據題主的意思是有100萬是選擇還房貸還是買理財產品。

按照目前銀行房貸利率在4.9%基礎上上浮10%到20%的房貸利率為5.39%-5.88%。由於房貸的形式是按揭貸款，每月都要供。還款的方式分為等額本息或等額本金，假設100萬貸款分30年還清。

房貸利率為5.39%-5.88%，等額本息還貸，利息需要101.9萬-113萬。

選擇本額等金利息需要81萬-88.4萬。

因此如果在選擇房貸的時候，要選擇等額本金，雖然剛開始還款壓力很大，但是每月逐漸降低還款額度，利息也比等額本金少。

100萬理財，年利率是4%，根據複利公式本息和為100*（1+4%）^30=324萬。理財產品如果能放寬選擇還能收益更多，按照現在的銀行理財產品年利率為5%，而網貸理財有7%-10%，可以透過分散投資在4%-10%的年利率使其利率為中值7%，那本息和就是100*（1+7%）^30=761萬。因此適當提高風險在複利的情況下獲得收益更高。

至於是還房貸還是買理財產品，去掉房價的暴漲暴跌的情況下，根據美國等發達國家的房價增幅等同於通貨膨脹率的增幅，因此根據2017年央行的7.5%的通脹率。可以得出房價30年後的價值為100*（1+7.5）^30=875萬，在選擇利息較少的本額等金利息後價值794-784萬。

因此可以得出結論，通貨膨脹率是選擇先還房貸還是買理財，根據實際利率=（1+名義利率）/（1+通貨膨脹率）-1，根據央行的2017年通貨膨脹率7.5%預測值，銀行的收益為率為-2%左右，而等同於我們賺2%。在房貸利率不變的情況下，通貨膨脹率只要高於5.39%-5.88%房貸利率購買理財產品划算，而低於房貸利率就老實還房貸。但是題主如果不願意提高風險，僅憑4%的名義收益率，是跑不過通貨膨脹率和房貸利率的壓力，還是還房貸吧。

肯定是理財。

1.理財是一項實踐性很強的技能，需要你花時間花精力主要的是花錢是實踐的，沒有人有了100萬就直接財務自由了。

2.房貸是一個長期的工作，人民幣會貶值，所以你每個月還的錢實際上是越來越少的。

所以手上有100萬，你可以理財可以做其他的，但是注意資產合理配置，不要一次性把100萬都拿去試誤。

1、對於大部分人來說，這個選擇很輕鬆，自然是理財划算，在安全第一前提下，目前的理財產品收益區間大概在4.5-9%之間，而100w的額度的話，通常能夠購買收益更高的理財產品，同期房貸利率如下：

當然很多人的房貸都是商業和公積金組合的，按現在的利率一般在4%左右，這樣的情況下，理財是更划算的。

2、此外，如果不買理財，提前還掉房貸的話，很多時候是不是一般的不划算，是非常的不划算，具體而言則需要結合還款金額、已還款年限和還款方式等綜合判斷。比如等額本金還款期已過1/3的購房者，由於等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息。也就是說，這種還款方式越到後期，所剩的本金越少，因此所產生的利息也越少。在這種情況下，當還款期超過1/3時,借款人已還了將近一半的利息，後期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。再比如，等額本息還款已到中期的購房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到每個月中。其中每月貸款利息按月初剩餘貸款本金計算並逐月結清。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。

3、目前經濟低迷，銀根緊縮，流動性不好，市場各種缺錢，你100w放在手裡，進退自如，有好的機會的話，立即就可以用上，但是如果還掉了，想借100w就難了。

4、或許有的人說，提前還清房貸，就可以早日拿到房產證，然後可以用來質押融資，可用的錢更多，這個也有道理，但是畢竟屬於槓桿行為，需要各人自己把握了。

朋友們好！這個問題非常複雜，並非理財收益或者貸款利率比較，那麼簡單！需要考慮多種因素，例如：社會經濟的發展狀況和趨勢，貨幣與通脹的情形，個人的收入等等…

首先從收益上來分析！

100萬元，目前無風險的收益，主要以大額存單為主！受存款保險制度保護，只要適當的分散，例如不同銀行，存入最高不超過45萬元，基本本息無憂！目前五年期大額存單的年化利率，在5%左右！而現在的平均房貸，處於歷史中低水平，在5.6%左右！很顯然5.6%一5%=0.6%！也就是說，還貸合適！比理財收益，要高出0.6%個點！再從通脹CPI來分析！

目前平均CPI同比指數，在7%左右！也就是說，資金的購買力，每年下降7%！而房地產，目前是CPI的重要影響資料！再簡單講，房價增幅在百分之7左右，提前還貸，實際等於一年獲取了7%的資金增值，提前還貸的資金，起到了保值的功能！而存款只有5%，明顯低出兩個點，從這點看，提前還貸還更有意義！

最後從社會經濟的發展週期來看！

目前經濟增長屬於平穩期，無論是工資收入，還是工商企業的盈利，都有可能非常平穩……在這種情況下，投資房產有它的優勢，使個人的財產固化，免除一些波動的風險…因為房貸是剛性還款…一旦斷供，損失嚴重！綜合分析：目前，房產仍具有保值的功能，而且房貸利率適中，提前還貸，相對於有風險的理財收益，是一種更穩健的選擇！當然，如果個人資金寬鬆，收入較高，也較為穩定，進行一些風險性的理財，也是可選之道，例如100萬元，投資於一些非保本浮動收益的理財產品，如果是低風險，每年有可能，預期獲得5%左右的收益，如果是中等風險，也就是本金和收益的波動範圍較大，那麼有可能獲得每年6~8%的，預期收益，如果能夠冒高風險，預期收益與本金的，波動範圍會更大，例如0~%30%，當然也有可能折損本金…朋友們可根據個人的情況，審慎的瞭解…之後做出個性化的選擇…

　　每個人的風險承受能力和投資經驗不同，不能一概而論。如果是筆者個人的話，那麼更願意選擇理財，而不是去還房貸，因為經常融資去做投資理財，而融資成本（在8%-12%之間）遠在房貸利率之上。

　　但是呢！對於一般普通大眾，不是吃投資理財這塊飯的，應當考慮房貸利率與實際投資收益率的差距。如果實際投資收益率減去房貸利率低於2%，那麼更建議選擇還房貸。

　　至於是還房貸還是進行理財，主要考量的是房貸利率和理財實際收益率，與通貨膨脹率沒有關係。很多人被房產銷售誤導或自己繞不過彎來，總以為還房貸會隨著持續的通貨膨脹越來越輕鬆，因此沒有必要提前還款，可以用於投資。然而，有沒有想過，本身持有的現金資產同樣會在通貨膨脹中不斷貶值。

　　因此，如果投資實際收益率低於房貸利率，它本身就是一個折損的過程，比如房貸利率為4.9%（銀行計息按剩餘本金*貸款利率/12，逐月計息），而自己拿這筆錢購買餘額寶只能獲得2.5%的收益率，結果就是資產以每年2.5%-4.9%=-2.4%折損，且還不包括相應的通貨膨脹。

　　那麼為什麼要高於房貸利率的2%呢？主要是風險溢價，承擔較大的風險必須得到補償，要麼就沒有必要去承擔這個風險。

　　銀行的借與貸存在利差，即在同等風險下，貸的利率總是要高於借的利率。房貸對銀行來說屬於低風險產品，畢竟存在抵押，而如果我們想獲得高於貸款利率，那麼必然要承擔高於該產品的風險。比如我們可以投資股票基金，甚至是股票。

　　股票基金或者股票，我們都知道隨時都可能虧損。如果不產生風險溢價，我們何必去購買股票基金或者股票呢！還不如存入銀行或者做中低風險理財。那麼既然這筆資金存在較大的風險，我們就有必要獲得風險溢價，而低於2%非常沒有必要去幹這事兒。

　　然而每個人的房貸利率存在差異，比如公積金貸款利率為3.25%，那麼它的實際投資收益率能達到5.25%，便可以去做理財，而不是去還房貸。但是如果你是去年的貸款，存在較大的上浮比例，比如上浮30%為6.37%（4.9%*130%），那麼你的投資能力有限，不能獲得8.37%以上的收益率就沒有必要進行理財，而應當提前還房貸。