違反法律、法規在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證或者違反工程規劃許可證規定建設的建築或採取欺騙手段騙取批准而新建、擴建和改建的建築，嚴重影響城市規劃的建築

違建的認定一般由住建部門或規劃部門做出，違建的性質認定也很多，比如是否違反規劃許可，超出用地紅線、超建面積、任意加建改建擴建，任意改造違反結構安全等。至於如何處理要根據住建或規劃部門的處罰決定書來認定。

幾個月前，我在廣州那邊買了二手房，舊樓房，買的頂層，我看到很多人把頂層的露臺都鎖起來在上面搭建了Sunny房，還裝了空調，我也躍躍欲試，不知道自己能不能做Sunny房。

現在的露臺都是下面幾層樓的住戶在那裡搭了幾根竿子晾衣服，天台地上到處都是泥，看起來很髒，中介表明當初開發商承諾過天台是給頂層住戶使用的，但是在房產證上沒有註明，我還不是第一任主人，樓下有個阿姨上來和我說過，不准我建Sunny房，小區業主委員會群裡有人幫我想辦法說，你直接鎖住，自己搭建完了再說，撐死膽大的餓死膽小的，別人不怕，你怕什麼，這麼一說，應該就是沒有相關部門會管，可我又擔心自己私自搭建Sunny房會涉及違建。

頂樓天台不能搭建Sunny房的原因：

不管是平頂的還是斜頂的，一般商品房或者所有權屬於國家的小區住房頂樓天台都是公共區域，任何人都可以上去，房屋建好之後，還要放置水箱、電箱、太陽能裝置以及各種裝置機房，管道井出風口，所以你想私自封閉天台搭建Sunny房是不可能的。

為什麼有很多人在樓頂搭建Sunny房沒人干涉？

1.因為大多數樓頂天台屬於公共區域，很多住頂樓的業主因為人緣好，和鄰里關係很好，並且已經和物業溝通好，所以在天台搭建Sunny房每人干涉，實際上這種是屬於違法行為。

2.在你購房時，如果開發商承諾給你頂樓露臺屬於你個人，並且你需要額外支付天台的錢，並且天台面積寫在合同內，那麼這個天台你才可以自由搭建Sunny房之類的建築，並且還要保證不能破壞原有建築防水和外觀基礎的情況下。

我們一定要記住，在購房時沒寫在合同裡的面積區域一律不算自己的私有空間！！！

違法建築的定義：指未經規劃土地主管部門批准，未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證，擅自建築的建築物和構築物。違法建築包括：佔用已規劃為公共場所、公共設施用地或公共綠化用地的建築;不按批准的設計圖紙施工的建築;擅自改建、加建的建築;農村經濟組織的非農建設用地或村民自用宅基地非法轉讓興建的建築;特區內城市化的居民委員會或股份合作公司的非農業用地非法轉讓興建的建築;農村經濟組織的非農業用地或村民自用宅基地違反城市規劃或超過市政府規定標準的建築;擅自改變工業廠房、住宅和其他建築物使用功能的建築;逾期未拆除的臨時建築;違反法律、法規有關規定的其他建築。

一、強拆主體

依據《城鄉規劃法》的相關規定，在鄉、村莊之內的建築由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。以外的建築物由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門拆除。雖然法律賦予了行政機構強制拆除的權利，但必須要符合《行政強制法》第三十四條規定，行政機關依法作出行政決定後，當事人在行政機關決定的期限內不履行義務的，具有行政強制執行權的行政機關依照本章規定強制執行。即，行政機關認定房屋屬於違法建築之時，法律賦予了房屋所有權人申辯、申訴、聽證會權利，若當事人放棄行使的權利，在時效期過後行政機關才可以依法強制拆除。

二、強拆程式

雖然我們的房屋被認定為違法建築，但是行政機關予以強制實施拆除，也必須要符合法律法規的規定走程式。依據《行政強制法》第四十四條規定，對違法的建築物、構築物、設施等需要強制拆除的，應當由行政機關予以公告，限期當事人自行拆除。當事人在法定期限內不申請行政複議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機關可以依法強制拆除。即，我們的房屋被認定違建之後，依據《行政複議法》、《行政訴訟法》的規定，法律賦予我們行使的權利，複議期限60天，訴訟期限6個月。在此時效期限之內，行政機構不得實施強制拆除。

三、強拆要素

當事人遇到房屋拆遷的時候，法律規定要符合一定強拆基本要素才可以具體實施，具體要素如下：

1、拆遷方做出裁定並送達當事人手中；

2、被拆遷人超過裁定期限未搬離的；

3、拆遷方針對被拆遷人已經做出補償或得到妥善安置的；

4、強拆必須要有事實理由。

違建，即違章建築，是指違反《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等相關法律法規的規定動工建造的房屋及設施。

違章建築，是指在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證或違反建築工程規劃許可證的規定建設的，或採取欺騙手段騙取批准而佔地新建、擴建和改建的建築物。

跟周邊壞境不協調。亂搭亂建，往往在原來建築物的旁邊又增添了一個建築物;或者在田間、耕地、河旁、公路旁或在原設施用地上新增加了建築物，一般來說這些零散的，跟周邊環境不協調的新增建築物、簡陋建築物和構築物基本上是違章建築。

跟原建築物不協調。那些加建拼建加層的違章建築跟原建築從外表形態、風格、色澤都是不相配的，跟原建築有些明顯的差異，有的甚至格格不入。

跟現有政策不符合。不在村莊規劃範圍內的新建房屋，新建住房不符合農村住房通用圖集的樣式，超出規定的建築面積、建築層數、建築高度等。不服從村鎮規劃和農村住房建設管理辦法，超出批准建築面積、建築層數、建築高度的是違章建築。

無法提供批准證明和合法權證。查驗和檢查時無法出示原始批文、補辦手續處理證明、土地使用權證或房屋所有權證。

這些判斷不足以完全能證明是否屬於違章建築，被認定為違章建築的當事人，接到違章建築認定通知書後怎麼辦？如何維權？

提出申訴。當事人收到違章建築認定通知書後可以說明情況、理由。

出示證據。當事人可以提供當時當地政策規定對超佔超建已處理處罰的單據、提供規劃補辦手續證明、提供原始批文及合法權證。

提出行政複議或行政訴訟。當時人認為不服的，可以提起行政複議或行政訴訟。

房屋拆遷過程中，經常會遇到無證的房子被認定是違法或違章建築，然後房屋徵收部門一紙限期拆除通知書，就把我們的房子給拆了。但是，被拆遷人應該瞭解並不是任何無證的房屋都是違法建築，並且即使是違法建築，要拆除的話也是需要履行相應的程式的。以一紙通知書就把房屋拆除了的行為肯定是違法的！

但這樣的做法，在法律上是有事偏頗的，且或多或少都會侵害到違法建築被徵收人的合法權益，那麼，到底是什麼是違法建築呢？違法建築又該怎麼認定呢？在明律師來給您講解。

什麼是違章建築？

違章建築是指未取得擬建工程規劃許可證(原址、選址建房意見書)，在規劃區以外建設，違反《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等相關法律法規的規定動工建造的房屋及設施。

根據上述定義，我們可以將違章建築分為兩種：一種是集體土地上的違章建築，主要是指違反《土地管理法》《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等規定未取得建築用地使用權而建造的建築物；一種是國有土地上的違章建築，主要指違反《城鄉規劃法》等未獲得規劃許可或者違反違規許可，擅自在自己享有建設用地使用權的土地上建造的建築物。

因此可知，違章建築主要是指沒有取得相應許可擅自施工的房屋。但是無證並不等於違章建築！實踐中，經常有無證的房屋被認定是違法建築，這肯定是不合法的。有些歷史原因或者政府部門的原因導致的無證，在法律上仍是認定為合法建築的。

違法建築如何認定？

對違法建築的認定需要嚴格遵守相關的程式，不是房屋徵收部門認為是違法建築就是違法建築的！根據《城鄉規劃法》的相關規定，違法建築的認定和拆除需要遵守以下程式：

（1）調查取證

如果是國有土地上的違法建築是有城鎮規劃區的縣（區）規劃部門進行調查取證，如果是集體土地上的違法建築則由鄉鎮政府進行調查取證。調查取證的過程包括調查違建當事人的基本情況，包括家庭狀況、職業、年齡等；現場勘查記錄違建房屋的現狀，包括區位、房屋面積，結構以及修建時間等；調取城市、鎮建設總體規劃確定規劃區，併到房管部門查詢該房屋的登記材料。這個過程中，房屋的所有人是需要參與其中的，如果沒有這個過程也是不合法的。

（2）對違章建築的認定

規劃部門調查完成後，根據相關法律法規作出該房屋是否為違章建築的認定，並報相關部門審查，比如鄉鎮政府的要報縣級政府審查。

（3）作出責令限期拆除的決定

依據《城市規劃法》第六十四條作出責令限期拆除決定的，規劃部門需要事先告知房屋所有人相關的事實、依據以及所享有的權利。

在作出限期拆除決定之後，還需要履行送達執法文書、審批強制拆除、製作拆除方案、實施拆除和驗收以及結案歸檔這五個法定程式。其中送達需要送達當事人，如果實在送到不到的，還需要見證人見證送達過程。

綜上所述，在明律師提醒：違法建築不是隨便哪個部門說違法就違法的，不符合法定程式的認定基本都是不合法的，如果因此給當事人造成了損失是需要承擔賠償責任的！房屋所有人可以透過法律程式維護自己的權利！

　　違章建築，是指在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證或違反建築工程規劃許可證的規定建設的，或採取欺騙手段騙取批准而佔地新建、擴建和改建的建築物。

　　國家沒有統一的定義，各地方政府則有明確的規定。一般是指未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證核定的相關內容建設的建築。違章建築主要包括：

　　1、未申請或申請未獲得批准，並未取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證而建成的建築物；

　　2、擅自改變建設工程規劃許可證的規定建成的建築物；

　　3、擅自改變了使用性質建成的建築物；

　　4、臨時建築建設後超過有效期未拆除成為永久性建築的建築物；

　　5、透過偽造相關材料向主管部門騙取許可證而建成的建築物。

　　補充：

　　違章建築的表現形式主要有：

　　(1)未經批准、無證建造且政府已出面制止，確屬違章建築的；

　　(2)相關法律出臺前已建成的建築物，不存在合法或者違法之說，法律出臺後未辦證，相關政府部門也未要求辦證；

　　(3)確實無證、客觀上屬於違章建築，但在建造過程中當事人主觀上不知道是違法；

　　(4)當事人建成的建築物系違章建築，但政府亦違法，不給辦證甚至連答覆都不給；

　　(5)當事人建成的建築物系違章建築，但是政府默許；

　　(6)透過受讓取得他人的違章建築；

　　(7)棚戶區；

　　(8)政府拆遷徵收時違法吊銷當事人證照造成事實上的違章建築。

違章建築，是指在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證或違反建築工程規劃許可證的規定建設的，或採取欺騙手段騙取批准而佔地新建、擴建和改建的建築物。

國家沒有統一的定義，各地方政府則有明確的規定。一般是指未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證核定的相關內容建設的建築。違章建築主要包括：

1、未申請或申請未獲得批准，並未取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證而建成的建築物；

2、擅自改變建設工程規劃許可證的規定建成的建築物；

3、擅自改變了使用性質建成的建築物；

4、臨時建築建設後超過有效期未拆除成為永久性建築的建築物；

5、透過偽造相關材料向主管部門騙取許可證而建成的建築物。

2、擅自改變建設工程規劃許可證的規定建成的建築物；

3、擅自改變了使用性質建成的建築物；

4、臨時建築建設後超過有效期未拆除成為永久性建築的建築物；

5、透過偽造相關材料向主管部門騙取許可證而建成的建築物。

你好，我家是山東臨沂郯城縣馬頭鎮科技村的，家裡父母在自家自留地裡蓋了兩間老年房。在家裡父母不知道的情況下，2018-7-7號早上5-6點給拆除了。說的違建。我們村這種建築很多。我應該找那個部門才能討個公平

看‘兩證’：規劃許可證和施工許可證，沒有即可認定是違章建築。拆遷時也可得到少量補償。