短期華夏幸福會非常困難，河北政府會出手救華夏幸福，平安大機率未來會掌握華夏幸福的控制權。

華夏幸福曾經是河北最大的企業

近3年來環京的嚴格的限購政策加上環京的房地產形勢大跌，使得銷量大幅的下降，近四年的銷售額影響在1000億左右。

新拓展的長三角大灣區的效果遠不如預期。

16年以前瘋狂的銷售業績使得華夏幸福飄了，投資戰略過於激進，好高騖遠，管理粗放不夠精細。

國家出臺最嚴房地產調控三道紅線，華夏幸福三道紅線全部踩中，融資將受到極大的限制。

2020年的疫情使得華夏幸福雪上加霜，到2021年到期應付金額1000多億，華夏幸福的200多億貨幣基金全部受限，資金山窮水盡。

華夏幸福旗下的孔雀城地產

到2021年2月1日，公司及下屬公司52.55億元債務逾期，公司股票停牌，華夏幸福陷入四面楚歌。

短期的華夏幸福一定非常的困難。

華夏幸福的未來

河北政府一定會救華夏幸福，華夏幸福牽扯的面太廣了，華夏幸福超千億的房企如果徹底死了，環京的地產界將陷入無底的深淵，投資者、員工、購房業主、合作供應商、建築工人、債主等將是一個很大的社會問題。

1月15日，據媒體稱，河北政府承諾為華夏幸福提供95億的有條件的財政支援，雖然華夏幸福沒有對外確認。

但華夏幸福的虧空仍然巨大，政府其實態度很明顯了，會全力救華夏幸福，華夏幸福跟河北政府關係這一塊一直是沒得說的。

平安會全力搶救華夏幸福，平安系是華夏幸福的第二、第三、第四大股東。2018年中國平安入股華夏幸福，給華夏幸福輸血近300億，同時簽訂對賭協議，如果完不成將向平安進行現金補償，2018、2019都是擦邊完成，2020受疫情影響，華夏幸福銷售受到很大影響，沒有完成的可能。

平安會全力救助華夏幸福的債務問題，如果華夏幸福沒有轉機，平安的投資將會虧損嚴重。

華夏幸福是有轉機的希望的

華夏幸福有許多跟政府長期合作的專案，這些投資的週期是很長的，平安一定會在救華夏幸福的過程中獲得華夏幸福的控制權，畢竟這些專案未來的回報是可觀的。

開會研究，還肯定華夏幸福產業造城模式，僅此一點，就不看好。

其問題不僅僅是因為政策變化，環京地產低迷，這只是誘因，或至多是部分原因。根本上是由於其盲目粗放的發展模式造成的。到處圈地，搞產業新城；到處挖人，簡單粗暴招商。以貸款支撐發展，負債不計後果。如此模式，怎能持續？

華夏幸福主要是依靠3p起家的。現在3p已經涼了。它肯定就是這個結果。這也是大部分吃3p紅利的企業未來的趨勢。

1.首先不要指望河北政府救，因為政府是河北人民政府，華夏幸福涉及人民但不是人民的。

2.地產洗牌期，擬債務重組就證明現在很不好，被洗掉也是歸宿之一

3.未來跟規劃相關，不清楚華夏幸福老闆們腦子想法和規劃，還設計運營能力，外人也談不上分析他的未來，且行且珍惜，倒是有一點負重前行不如支援年輕一代的新銳技術公司發展，生生不息的商業生態才能逐漸形成中華商業文明，最終實現中華的偉大復興！

華夏幸福是河北開發商老大，也是環京一哥，所涉及的產業新城，地產專案牽扯的各級各類政府部門，小區業主不計其數，合作銀行，公募，私募機構，信託，數量之多，必須的通力合作全力救治，才能避免區域系統銀行金融風險，才是保證社會的穩定團結，人民安居樂業，才能保障廣大業主的合法權益

產業新城模式走不通，土地閒置，園區荒廢，簽約企業不少，開工寥寥無幾。

靠賣住宅回款，卻又地處偏僻，配套不齊，難以為繼。

房產調控勢在必行，限購限貸限價，除一二線城市外，住宅銷量都將下滑，光靠講故事賣房的日子一去不復返了。

綁架政府？綁架投資者？黃粱一夢終將碎！

華夏幸福死定了，很難有奇蹟發生。

主要原因有2個：1.債臺高築，現金短缺，資金鍊已經斷裂；2.經營模式是死結，無法解開了。

1、債臺高築，現金短缺，資金鍊已經斷裂。

華夏幸福欠下了天量債務，其中有息負債就高達2000多億，資產負債率高達83%。

欠債還錢，僅僅2020年第四季度至今，公司需要償還的本息金額，就高達559億元。

然而，公司已經沒錢了，截至2021年1月31日，公司的貨幣資金餘額為236億元，可動用資金僅有8億元，各類受限資金為228億元，這些受限資金無法用於還債。

公司目前已經資金鍊斷裂，有52.55億元債務發生逾期，接下來的債務違約還會不斷髮生。

2、經營模式是死結，無法解開了。2.1、造城違背經濟規律。

華夏幸福為什麼會發生危機？我個人認為，它的經營模式出了問題。

公司的主營是打造產業新城，說白了就是到郊區便宜拿地，幾乎從零開始造城，等小城打造好了，再蓋房子賣房子。

我個人認為，造城這種地產模式是違背客觀經濟規律的。歷史上大多數城市，都是人們自發聚集形成，城裡的各種配套設施，也是逐步完善的，俗話說得好：羅馬不是一日建成的。

2.2、造城後遺症明顯。

造城這種地產發展模式，是想用幾年時間打造一個城市，你覺得可能嗎？我個人認為，造城這種模式簡單粗放，後遺症非常明顯，房子缺乏必要的配套，沒有增值前景。

隨著人們的財商不斷提高，你覺得他們會持續買這種房子嗎？公司在造城上投入鉅額資金，將來這些房子賣給誰呢？造城會不會最終成為空城呢？

2.3、造城失敗的例子比比皆是。

現實生活中，造城失敗的案例比比皆是，比如：海景房，旅遊地產，民宿等。

惠州大亞灣就是在造城，目前大亞灣缺乏各種配套，房子供大於求，增值前景堪憂，買房人普遍被套牢。

造城成功的案例，我個人認為，只有深圳一個案例，但深圳不是某個開發商造就的，而是全華人民造就的。

3、結論。

由於公司的經營模式違背客觀經濟規律，且債臺高築，現金短缺，資金鍊已經斷裂，華夏幸福難以起死回生了。

華夏幸福當前所面臨的問題反應出中國房地產業整體面臨的問題。房住不炒，推動房屋租賃這是所有房地產公司繞不開的國家大政，這個大政逼迫所有房地產公司整體改革，以獲得生存權。

華夏幸福目前突出的問題不是效率低下，不是嚴重虧損，而是債務巨大，同時應收賬款巨大。如果應收賬款及時回籠，公司便可準時付息償債，正常經營。應收賬款無法回籠產生的原因是多方面的，較大原因在於當地政府的政策導向，比如環京開發等等，但更大原因在於大政。至於2020年營業收入縮水不是華夏和其它房地產公司的死結問題，只是疫情下所有產業需要共同面對的問題。

華夏幸福面臨的問題較大，但前景並不灰暗。從目前來看，各級政府、金融機構、各類債權人、大小股權人都不想看到華夏垮掉，都有擔當地準備為華夏站臺。掏出真金白銀也好，債務延期也好，問題很快會得到解決，不需要極度悲觀。

近期媒體透露出的華夏幸福掌舵人王文學的四點自身剖析可以看出華夏的董事會是務實的，是有擔當的，是有信心度過難關的。十幾萬華夏幸福的大小股東們沒必要跳樓，挺一挺一定會過去。老股民哪個沒遇見過由於政策或突發事件導致的板塊低迷，但不都雲開霧散了嗎。塑化劑導致的白酒低迷都抗過去了，環京板塊建設遲滯還能解決不了嗎。

2021.2.2

從發達國家看，尤其是美國，經歷了城鎮化後，房地產依然是經濟主流，所以華夏幸福依然是可以佈局的。行業不會消失，關鍵是誰在下棋。

問題不大：

這個鴛鴦鍋一直把太極玩兒的很好，一直比較穩健主營業務是2G的，這次暴雷跟房地產市場關聯度不大，不受所謂各種調控政策影響股票在A股，風險可控，不會出現恐慌斷崖，反而再降點兒可入手

如果看不明白，是你自己真不明白

近日，據彭博訊息稱，華夏幸福正在與顧問進行磋商，以制定庭外債務重組建議。

上述訊息援引一位知情人士話語表示，中國國際金融有限公司(中金)和律師事務所金杜律師事務所已經在華夏幸福開始了盡職調查工作，以解決其債務問題。

訊息提到，該公司正在與債權人進行談判，並尋求戰略投資者，因為它試圖避免進入政府。合作寧願達成庭外協議，目前還沒有確定的債權人。

華夏幸福的債務危機由來已久

華夏幸福起步於河北廊坊，正式成立於1998年，產業新城和商業地產是其兩大核心業務，環京區域是其最主要的業務佈局。2016年，得益於環京房價猛漲，快速拿地的華夏幸福銷售額突破千億元，以1200億元的銷售額挺進全國十強。那時，公司賬面上還有千億元的代收資金。

好景不長，據第三方資料統計，2020年，華夏幸福的銷售額已經跌至千億以下，僅有963億元，同比下降32.7%。

與銷售業績一起下滑的，還有投資者對華夏幸福的信心。資本邦發現，2021年剛剛開始，華夏幸福發行的境內債便集體下挫，創出有交易資料以來最低價。1月6日、7日兩天，其存續美元債也創下自2018年以來，最大單日跌幅和歷史最低價。

隨後1月8日，公司發表公告表示公司運營一切正常。但市場似乎並不買賬，中金、穆迪、惠譽等評級機構下調華夏幸福的信用等級。1月18日，中誠信國際亦釋出信用評級公告，決定將華夏幸福的評級展望由穩定調整為負面;1月21日，華夏幸福還收到了上海證券交易所下發的監管工作函。

華夏幸福到底怎麼了?

2020年房地產的大事件可以說非“三道紅線”莫屬，而華夏幸福也是三條全中。

目前，2020全年業績報還未出爐，而2020年三季報顯示，華夏幸福的總資產為5068.13億元，總負債達4158.71億元，公司有息負債規模達2185 億元，淨資產909.42億元。債務中流動負債有2970.22億元，主要為一年內到期的非流動負債，其短期債務規模有940.26億元。公司資產負債率82.09%，對應淨負債率214%，剔除預收款的資產負債率78%，現金短債比仍然小於1。

與此同時，三季報資料顯示，1-9月，華夏幸福歸屬於上市公司股東的淨利潤為72.8億，同比下降25.3%。有第三方機構對比華夏幸福近十年來的三季報後發現，這是2011年以來，公司的淨利首次出現負增長。

而與上市公司股東的對賭協議要求，2020年華夏幸福歸屬於上市公司股東的淨利潤至少要達到180億元，截至三季度末，仍有100多億的差額。

資本邦發現，公司的貨幣資金截止到2020年三季末只有386.09億元。面對超千億的短期債務，眼前的華夏幸福即將面臨短期集中兌付的壓力。

面對如此巨大的債務，華夏幸福又該如何做呢?

“找人借錢肯定是要付出一些代價的，比如讓出控制權?”有業內房企人士猜測。如今，急需現金紓困的王文學是否會失去華夏幸福的控制權呢?一切都是未知數。

來自：資本邦

首先，河北省固安縣在華夏幸福的造城模式下，確確實實得到了實實在在地發展，無論是城市的硬體建設上，還是城市地位上，都比二十年前有了極大地提高。

不要認為固安有今天的地位是得益於離北京近，保定的涿州市離北京也很近，甚至位置更好，畢竟京港澳沿線經濟帶更具活力。上世紀80年代北京一大批中央直屬單位外遷，首選之地就是涿州，其中的代表就是物探總局。

但時至今日，涿州無論是經濟還是在環境五縣的排位上都不能跟固安同日而語，為什麼？就是得力於華夏的造城模式，固安是華夏打造的一個樣本，固安的路是真的漂亮乾淨，固安的孔雀城街區也是真的好，中央公園更是沒的說。這麼說，是不是就是說華夏模式是好的？並不是，因為這種模式需要地方政府的極大支援，如果沒有企業也政府的通力合作，這種模式就成了坑！

所以到現在，除了固安的孔雀城，其它各地的孔雀城基本都陷入是極大地糾紛之中，以涿州的桃園新都孔雀城為例，專案選址在離涿州市區十幾公里外的農村，周邊都是大片的農田，專案當初的賣點是廊涿成績會在附近有個站，但是這玩意只有政府說了算，不是企業說了算的。靠子虛烏有的資訊作為賣房子的亮點，導致現在買了房子的住戶紛紛維權。

其它城市的專案也大抵如此，不是所有的地方政府都會鼎力支援企業的規劃，企業是應該為政府規劃服務的，華夏把自己放錯了位置。所以說，華夏不轉型沒有未來，模式不可持續！

首先，此次債務問題確實非常嚴重，華夏幸福依靠自己的能力已經不可能走出困局，沒有外力的幫助，破產是必然的。但正如很多人分析的那樣，由於其特殊性，政府和金融機構必然會出手幫助，關鍵是幫助的力度和方式，以及華夏幸福要付出的代價。很可能王學文將不能再擁有這家自己一手創辦的大型房企。

有人救

首先，其巨大的體量決定了這是一次系統性風險，政府、金融機構、監管部門必須努力避免其向後傳導，要努力在前期將其解決。

其次，其涉及的專案太多，尤其是環京一系列的孔雀城，對於地方的經濟社會影響巨大，留下一個個巨大的爛尾工程，對地方的發展將會造成極大的包袱。

再次，其部分產業園專案並非沒有價值，但是需要時間來消化。當然，很多完全沒有產業支援的產業園，未來幾十年也很難解套。

怎麼救

在2月1日召開的華夏幸福債委會第一次溝通會上，河北省委常委、人行金融穩定局、銀保監會、廊坊市長、河北銀監證監、王文學及230多家金融機構代表。人民銀行金融穩定局局長孫天琦、銀保監會創新部副主任黃晉波、證監會債券部主任陳飛等參加了會議。會上，各方達成共識，本次風險是系統性、區域性風險，各方要講政治、顧大局，債權機構提高容忍度、時間換空間。儘快形成方案，就償還比例、償還時間達成一致。

初步來看，第一步是要求銀行等債權機構提高容忍度，也就是說，不論是展期還是債務重組，可能會要求金融機構延長借款的還款期限，給華夏幸福解決問題的時間。同時，也有可能停止計息，並減免利息，幫助企業度過難關。但是早還晚還，畢竟是要還的。

那麼，第二步就是解決錢從哪裡來的問題。一是房屋降價加快回款速度，二是尋求新的資金來源，三是低價變賣部分地塊和專案，四是繼續轉讓股權，五是政府放開部分專案的限購政策（可能僅僅是個幻想）。同時，華夏幸福要努力保證現有的所有專案不出現爛尾，從易到難逐個推進，一旦出現爛尾銷售可能徹底停止，那麼處理問題的難度就會大大增加。當然，這只是可能的最壞情況，個人認為發生的可能性不大，各方都會努力避免這一情況的發生，尤其是各地政府。我認為這些策略應該是同步進行的，政府處於維穩的考慮，金融機構也處於自保的目的，會給與幫助和配合，但是負債太大，很可能會協調資產管理公司介入，購買不良資產，實施債轉股等手段，當然，難度很大。

最值得期待的，也就是平安繼續介入，直接控股華夏幸福，那對於除了王文學以外的人來說，反而都是好事。

以一個買了孔雀城房子的人的角度來講，還真不希望它倒了。雖然我家小區交通不是很方便，但空氣清新，氣候宜人。而且我們小區的物業是真心不錯，各種服務十分到位，特別貼心。過年也給每家住戶免費清理窗戶，平常辦事也是盡心盡力。過節還舉辦各種活動，什麼看電影啊，送溫暖啊。另外物業費也不貴，房子質量雖然不是特別好，但也算過得去了。再說交通問題，要是自己沒車，的確不建議買孔雀城，很多都很偏。但是有車就不一樣了，反而顯得安靜，沒有車來車往的轟隆聲，一晚睡到天亮，這感覺真不錯。

好了，跑題了。再說華夏幸福的問題，看公告就知道，政府出手重組，河北省不會讓它倒的。以我家為例，本來哪片地方荒涼的很，但是經過華夏率先入住，又修橋又修路，現在已經成為漂亮的工業園區。華夏就算沒有功勞，也有苦勞。河北省不會這麼不管不顧就讓它倒了的。

不過未來到底叫華夏幸福還是叫平安幸福之類，就不知道了。

一個公司倒閉大多不是因為生意不賺錢，而是現金流沒有了，華夏幸福目前也是這種情況，其實產業新城這種結構模式還是非常新穎的，利潤很高，但是產業週期長，如果使用短期債務投資了長期資產，就會面臨目前的窘境。

河北疫情一發生，環京的交通就斷了，其實燕郊，固安這些地區顯然和河北的聯絡更緊密，人員流動頻繁，北京防止疫情傳播，也會在這設立一道門，這樣一來，環京的優勢變成了劣勢。

北京一直在像日本的東京一樣，希望找一塊交通便利的飛地留給外來人口，以便宜的房產價格留住這些人，環京一直是最合適的地方，但自從有了雄安，環京的優勢可能會打折扣了。雄安是直接把碼農，教育，央企全部移走，而且他沒有炒房基因，全部是配給制，沒有價格因素了，這直接把環京地產錘打成重傷。

河北政府可以緩解這個問題，但不能解決這個問題。政府不可能用財政去買單，因為財政收入不足也是華夏幸福回款慢的主要原因，所以平安作為大股東可能要承擔責任，目前已經開始兜底一些資產。如果繼續惡化，平安可能會拿到股權，去緩解這個資金壓力。當然，華夏幸福並不是完全沒有價值的，但是短期的資金壓力可能導致其作為一個企業破產清算。這是大家都不願意看到的情況。

可借錢是要付出代價的，為了生存可能會不停的稀釋股權，喪失了自己的話語權，這是其一。其二，市場對華夏幸福會喪失信心，即便起死回生，但消費者也不會買賬，還是會心存疑慮！

總之，華夏幸福的未來還掌握在自己的手中，到底如何外人無從評說！

近日，據彭博訊息稱，華夏幸福正在與顧問進行磋商，以制定庭外債務重組建議。

上述訊息援引一位知情人士話語表示，中國國際金融有限公司(中金)和律師事務所金杜律師事務所已經在華夏幸福開始了盡職調查工作，以解決其債務問題。

訊息提到，該公司正在與債權人進行談判，並尋求戰略投資者，因為它試圖避免進入政府。合作寧願達成庭外協議，目前還沒有確定的債權人。

華夏幸福的債務危機由來已久

華夏幸福起步於河北廊坊，正式成立於1998年，產業新城和商業地產是其兩大核心業務，環京區域是其最主要的業務佈局。2016年，得益於環京房價猛漲，快速拿地的華夏幸福銷售額突破千億元，以1200億元的銷售額挺進全國十強。那時，公司賬面上還有千億元的代收資金。

好景不長，據第三方資料統計，2020年，華夏幸福的銷售額已經跌至千億以下，僅有963億元，同比下降32.7%。

與銷售業績一起下滑的，還有投資者對華夏幸福的信心。資本邦發現，2021年剛剛開始，華夏幸福發行的境內債便集體下挫，創出有交易資料以來最低價。1月6日、7日兩天，其存續美元債也創下自2018年以來，最大單日跌幅和歷史最低價。

隨後1月8日，公司發表公告表示公司運營一切正常。但市場似乎並不買賬，中金、穆迪、惠譽等評級機構下調華夏幸福的信用等級。1月18日，中誠信國際亦釋出信用評級公告，決定將華夏幸福的評級展望由穩定調整為負面;1月21日，華夏幸福還收到了上海證券交易所下發的監管工作函。

華夏幸福到底怎麼了?

2020年房地產的大事件可以說非“三道紅線”莫屬，而華夏幸福也是三條全中。

目前，2020全年業績報還未出爐，而2020年三季報顯示，華夏幸福的總資產為5068.13億元，總負債達4158.71億元，公司有息負債規模達2185 億元，淨資產909.42億元。債務中流動負債有2970.22億元，主要為一年內到期的非流動負債，其短期債務規模有940.26億元。公司資產負債率82.09%，對應淨負債率214%，剔除預收款的資產負債率78%，現金短債比仍然小於1。

與此同時，三季報資料顯示，1-9月，華夏幸福歸屬於上市公司股東的淨利潤為72.8億，同比下降25.3%。有第三方機構對比華夏幸福近十年來的三季報後發現，這是2011年以來，公司的淨利首次出現負增長。

而與上市公司股東的對賭協議要求，2020年華夏幸福歸屬於上市公司股東的淨利潤至少要達到180億元，截至三季度末，仍有100多億的差額。

資本邦發現，公司的貨幣資金截止到2020年三季末只有386.09億元。面對超千億的短期債務，眼前的華夏幸福即將面臨短期集中兌付的壓力。

面對如此巨大的債務，華夏幸福又該如何做呢?

“找人借錢肯定是要付出一些代價的，比如讓出控制權?”有業內房企人士猜測。如今，急需現金紓困的王文學是否會失去華夏幸福的控制權呢?一切都是未知數。

華夏幸福是河北的一個地產企業，近期因現金流不足而面臨重組的處境。

一、企業做大了要合理規劃匹配發展速度與資金鍊的關係。國內已有不少大型企業因資金鍊斷裂而破產重整的案例，如華晨、天物、渤鋼等。

二、企業發展要靠實力，即靠自有資金為主、合理貸款比例，不能一味全部依靠貸款去發展。否則市場一有風吹草動，銀行貸款收緊，就面臨資金鍊斷裂的問題。

三、當前國家對房地產企業有專項政策(三條紅線)進行調控，所以整個房地產企業都面臨去債務、去槓桿的壓力，誰資金鍊好就能生存，也才有可能謀發展。

四、華夏幸福的大股東主要是平安系，接下來要看平安的態度和想法了。如果處理的好，先正常執行起來，債務會合理處置。要相信政府、銀行等會發揮好作用，拿出可行的處置辦法。

五、臨近春節了，大家心情愉快地迎接新年吧。讓不愉快的事情如疫情、債務等統統歸零吧!

主要是韭菜房奴們被割了一輪又一輪，出生率又持續下降，韭菜生長太慢，房奴們的韭菜沒有割的了。所以華夏幸福完了。

一、王老闆自己反思了幾點失敗的原因：

1、戰略錯誤；2、環京限購；3、新拓區域業績不佳；4、管理不精細；5、疫情影響，

二、可以說比較全面、客觀，失敗肯定是多種原因疊加的，但是歸根到底還是自己的野心跟不上能力。

1、一個區域的成功是在特定歷史條件下取得的，短時間內要複製到全國各地甚至全球，步子太大，同時又收購了三家上市公司，多元化發展，資金、人力分散；

2、即使環京區域不限購，也只是推後的危機發生的時間，有可能結果更加的不可控；

3、新拓區域剛才提到了，不同地域，經濟、文化、政治環境都不一樣，快速複製的成功率極低；

4、管理的確存在短板，快速發展的情況下，老臣很難適用新形勢，高薪挖來的人又很難適應企業文化，加之內部腐敗比較嚴重，影響戰鬥力；

5、疫情對任何人都是公平的。