五個關鍵因素：

工作機會，看就業率資料。有工作的人多了，自然買房的就多了；人口增長率，看當地的人口增加資料。人口增加了，住房需求就增加了；房價增長率，看當地市場的歷史房價增長率，這個是看趨勢，看實際的房價走向；房價承受力，看房價和居民收入兩個資料，判斷看本地居民是否有能力購房；當地房價預測，看當地市場專家對房價的預測。

這個問題比較模糊，到底是指什麼樣的機會？

抄底的機會？還是漲價的機會？

不管什麼樣的機會， 你都要關注供求關係，量價關係，以及城市人口，城市經濟，城市產業，城市的儲備用地等宏觀經濟指標。

如果說是抄底，你就要預判未來該城市是否有漲價空間，可以關注地價的走勢，樓盤成交量價關係，比如今年的樓面地價在3000元/㎡，假設目前的新房銷售價格在3000元/㎡以上，且銷售火熱，那就有必要買房投資抄底。城市房地產市場銷售火熱與否你可以看政府每年出具的工作報告，連續看三年至五年的吧，就可以大致判斷趨勢了。

漲價的機會，就是暴漲咯，樓市暴漲的原因有很多，比如樓盤供應少啦，土地供應少啦，人口多啦，這些因素都會引發樓盤上漲。

1.如果碧桂園和恆大還沒有進入，說明市場還沒有品牌化，買他們第一撥產品。

2.看城市產業發展，產業在上升，房價肯定會跟著上升。

3.看城市規劃，在未來五年內有沒有大的城市更新或者新區開發，城市更新本身就是賦予城市更高的價值，所以房價也會在更新中上升。

4.所處城市在全國，或者區域內的戰略佈局和影響力，有影響力的城市，就能影響更多的資金和人才進場。

5.看人口淨流入，人口在不斷增加，房價就會上升。

6.看城市配套的吸引力，有獨特的城市配套資源，也會吸引更多置業人群，同樣也可以提升城市房產的價值。

房地產市場與千千萬萬個個人與家庭的財富和生活狀況息息相關。在房地產市場，不容易做太短期的判斷，目前的政策方向也並不鼓勵房產領域投機。

從長期來看，判斷城市房產的機會歸根結底是在判斷城市未來的發展潛力。對於一些有活力的城市來說，隨著人口的湧入、投資創新、經濟的崛起等眾多機會，而這將間接帶動房產市場的長期穩定繁榮。

從發展的角度來看，因為經濟發展水準和程度的不同，城市化的發展階段也有差異。未來的城市化是不再主要是要素的投入，而主要是技術和知識的生產和傳播，什麼城市適合技術創新和知識的擴散傳播，什麼城市就會吸引更加優秀的人流入進去。

具備這種能力的城市至少需要幾個條件：

1.互動性，更好的交通、資訊基礎設施以及教育資源作為底層條件，方便人際交流，才會有知識的創新與傳播，才能在產業發展方面具有領先優勢。（網際網路方便了交流但不能取代面對面的人際交流，城市中心的優勢不會因為網際網路技術發展而喪失）；

2.產業多樣性，高、中、低端產業按照市場需求自由配置，沒有約束性障礙，高技術服務業與勞動密集型服務業相互搭配，不可或缺；

3.人員多元性，所謂“三教九流”各種各樣的人都能夠在城市裡得到體面、有尊嚴的生存，得到平等的發展機會，城市才會有活力，有吸引力，城市公共政策無歧視，不根據人的屬性差別對待，包容性強。

引用任澤平的回答——長期看人口，中期看土地，短期看金融。

長期看人口--人口流入城市房價看漲

就每一個城市而言，如果是人口淨流入的城市，那麼這個城市就會有越來越多的剛需客戶，人口越多，那麼對買房的需求越多，但是一個城市中的土地供應和新入市商品房供應可能沒有及時滿足需求，那麼長期來看，這個城市就有了房價上漲的基本動力——人口。

換一個角度看，當一個城市的人口是越來越少的情況，人口淨流出，那麼意味著這個地方的青壯年勞動力都去外省打工了，本省的勞動力越來越少，如果這些人將來要在外地定居，那麼賺的錢也就留在了外省，沒有帶回到家鄉，也沒有進行返鄉置業。這個城市的房價也就失去了長期上漲的動力。

中期看土地--房地產供需兩旺看漲

以海南省三亞市的土地市場情況為例，近三年的房地產資料指標：

從中可以看到，每年三亞市商品房出讓面積是逐漸增長的，年均增長率達到了120.5%；

而商品房銷售面積也是逐年增長，年均增長率達到了45.8%。一方面說明了城市商品房土地供應在增加，同時商品房購房需求也在增加。供需關係判斷為供需兩旺。

從這個角度來看，這個城市的房地產市場還是比較有增長潛力和前景的。

短期看金融--貸款利率增加竟要多交44萬利息！

所謂的金融，其實通俗地講就是看當地政府的政策，針對當地房地產市場是否有限購、限貸、限價、限售等政策，針對土地市場是否有限價等政策。根據當地的形勢調整房地產開發企業的投入，調整居民購房意願。

當貸款利率上升的時候，居民所承擔的利息就變多。目前市場上的首套房貸款利率為5.70%，而大家都知道房貸利率上漲會給貸款買房的人帶來更大的資金壓力。按照目前市場上普遍上浮20%的房貸利率計算，如果貸款200萬期限分30年還完的話，那麼總共需要償還的還款總額高到446萬，也就是說在目前的房貸利率水平下借款200萬就要還226萬元的利息。借款產生的利息比本金還要多。但如果是按照基準利率計算那麼借款200萬就只需要還182萬，前後的差距高達到44萬。

所以就目前的貸款來說不是很划算。說明國家層面給購房人施加了更大的壓力。這種是不利於房地產市場健康發展的。

很榮幸回答您的問題。

一個城市的發展前景如何是吸引外來人口的最關鍵因素，無論你是到這座城市讀大學還是就業工作，亦或是買房安家，這都是你必須要考量的，因為人往高處走，當一座城市的發展前景越好，就說明這座城市未來的價值更大，你能從中獲得的權益就越多。這也是北上廣深等一線城市每年都吸引成千上萬大學畢業生前往就業的主要原因。

對於房產投資者，一個城市的發展前景尤其重要，這事關其所購買的房產未來是否能獲得更大的回報。那我們該如何判斷一個城市的發展前景呢？除過眾所周知的地理位置的影響，筆者認為還可以從以下幾個因素進行基本判斷。

首先從人口流動的方向來判斷。人口的流動就是財富的流動，人口流入越多的城市越值錢，人口流出越多的城市就越不值錢，換言之，人口流入越多的城市房價越高，流出越多的城市房價就越低。

因為一個人口不斷流入的城市經濟活力保持的越足，高收入人群越多，而且對住房的需求量越大，容易造成供不應求的局面，而一個地方的房價是由這個地方的高收入人群來決定的，收入越高的人口越多，這個城市的房價自然就會越高。而人口流出的城市經濟發展乏力，同時還面臨著低生育率和人口老齡化的問題，住房需求逐漸萎靡，房價上漲也會隨之停滯。

比如東三省，根據統計，2000年第五次全華人口普查時，東三省人口淨流入36萬，而10年後得出的結果是，人口淨流出200萬，平均每年流出20萬。現在大家都知道，東三省的經濟發展以及房價在全國來講存在感並不強。

其次是從民營企業的發展速度來判斷。相信大家都有這樣的印象，南方城市的民營經濟要比北方城市發達，而北方城市的國營經濟要更加突出，但南方城市的發展近年來要比北方城市快，南方的大城市也比北方要多，因為民營企業越多，說明一個城市的經濟越有活力，而國營企業比重越大，說明其經濟環境改變的越慢，越缺乏活力。

相關資料顯示，在2017年中國民營企業500強排行榜中，浙江、江蘇、廣東分別以120席、82席、60席佔據前三名。尤其是民營經濟最為發達的杭州近來發展速度迅猛，目前已經被公認為最為接近一線城市的熱點二線城市，隨著經濟一起發展的是其房價的快速上漲，最近這兩年房價逐漸逼近四大一線城市之一的廣州。

第三是從產業升級的速度來判斷。產業升級速度越快、越成功的城市活力越強，吸引的人才特別是高階人才越多，這些升級後的產業產生的工作崗位幾乎都是高收入崗位。目前來看，那些已經開展智慧製造計劃、智慧城市建設、金融綜合服務平臺建設的城市未來吸引的新型高科技人才會越多。

產業升級越快，說明其創業環境越好，機會越多，這對有抱負的高階人才是極具吸引力的。目前而言，北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京等城市的產業升級速度較快，且較為成功，這些城市也是BATJ等網際網路企業誕生、雲集的地方，這符合年輕人的就業觀。

最後一個是從高鐵線的密集程度來判斷。要致富，先修路，可以說高鐵是中國現在最為方便的交通工具，高鐵最明顯的作用就是使區域人口、資金等要素向當地聚集，以及縮短城市之間的通行時間，建設起“新核心”城市，所以高鐵線路越密集、站點越多的城市，其發展前景就會越好。

一座城市就像一個公司，房產就是這座城市的股票，買一個城市的房產說明對這個城市的未來充滿信心，當你認為這座城市未來的發展前景非常好的時候，那麼你就可以提前選擇佈局這座城市的房產。

望採納！

首先房地產要發展的好要基於該城市的發展方向。該城市的發展方向，是導致外來人口是否能匯入的關鍵性，畢竟房子是人住的。沒有外來人口的加持，房地產也不會長期發展下去。

城市的發展是多方位的，大的來說是地理位置以及國家政策扶持。小的來說就是該城市的基礎建設以及基礎實力。基礎設施建設的好，居民居住幸福指數就比較高；一個好的國家政策，會讓房地產受一波紅利，粵港澳大灣區，長三角一體化，杭州灣新區等，畢竟政府才是主心骨，只要你這個城市是處於該該政策中，就能很好的一直髮展下去，另外就是該城市能有一個好的領導層。 以上做個參考。

判斷一個城市房地產領域是否有發展，有一個公式，那就是短期看金融，中期看土地，長期看人口。短期中期咱就不說了，就說長期吧，只要一座城市產業興旺發達，能夠吸引人口進來，那這個城市的房地產就一定會有前途。

縱觀全國各大城市，西部的重慶，由於土地供應充足，房價不是很高，再加上直轄市的特殊地位，城市發展突飛猛進，因此吸引外來人口的能力很強，未來房地產在相當長的歷史時期內會長盛不衰。

首都的北京由於地位特殊，聚集了教育，醫療，交通，資訊，科技，等相當多的優勢資源，對各類人才的吸附能力很強，房地產未來形式也是一片大好。儘管受非首都功能疏解的影響，外來人口減少，但是龐大的人口基數，房地產未來依然看好。

再來看看南國的深圳。深圳是全國改革開放的前沿陣地，再加上它是一個移民城市，有著極強的包容性，對外地人的吸引力超強，每年大約有近70萬人流入深圳，這麼多的人進入，房地產想不繁榮都難，不但房屋需求量大，價格也在逐年上升，可以這樣說，深圳的房地產形勢，在目前的所有城市中，潛力是最好的。

最近有一句話很熱，叫做南深圳，北青島。從現在青島的發展勢頭來看，將來的青島房地產潛力不可小覷，但是有一個前提是要學重慶，增加土地供應，降低房價，這樣才能吸引外地人進來。因為青島的收入和深圳不能比，工資低，房價高了當然不行，只有降房價，才能實現可持續發展。

董青島供稿。

1.產業基礎。產業基礎決定了一個城市的財富創造能力，第三產業+工業是最好的產業結構。2.交通。鐵路網路將改變第三次城市格局，是城市發展的基礎，要想富先修路。

3.人口。人口體量的大小決定了城市消費潛力，只要人口基數足夠，就有無數的商業機會和購買力。同時要關注城市的人口結構，老齡化問題日益嚴重，只有年輕人才能不斷的為城市造血

4.教育資源+科研能力。好的教育資源可以吸納更多的青年人才，影響城市的研發科技含量，為城市發展高附加值產業提供人力基礎。

5.城市政治地位。政治地位影響城市能獲取的國家資源扶持

6.土地面積。土地面積決定了城市未來的發展空間會不會受限制。

7.政府負債率。負債率高的城市，未來發展會遇到困境，公共資源的建設受阻。

任何城市的發展都離不開氣候，環境，土地，基礎配套，產業，人口。房地產反應的是城市價值。城市發展了，房地產自然水漲船高。

 

前兩個因素我們按下不表。談談後三個因素。

第一，  基礎配套。地鐵，環線，高鐵。甚至5G都在為城市下一步的發現積聚動能。

第二，  產業。隨著勞動密集型產業從沿海往內地轉移完畢。基本強一線城市都在發現高科技產業和高階製造業。二三線城市開始承接原有的產業。所以產業質量，決定了發展質量。

第三，  人口。人口的聚攏直接決定了城市的發展。各個城市的限定購房資格基本可以解讀為只要年輕高學歷的人員進去城市。現在的城市之間人才得爭奪也愈演愈烈。人口流向那裡基本可以判斷那裡可以發展。

 

判斷一個城市的房地產最基本的要素：

1、看人口基數和人口流向，如果人口超千萬且持續淨流入，那麼意味著租房、買房的市場就有消費動力。

2、看這座城市的產業，是否為高階產業，高階的產業輸出高收入的人群，購買力堅挺；反之低端製造業，消費能力有限，對房地產起不到推動作用。

3、如果一座城市大面積的城市更新，涉及大量拆遷，那麼會生成大量的購房需求，會產生大量的交易，隨著交易量放大，一定會帶動價格上漲；這屬於短期的市場行為。

4、這座城市的發展狀態所處的階段，在調控政策不斷出臺更新之後，後一二三線，具備什麼樣的機會，是否出臺過嚴厲的調控政策，和同類城市相比，是否具備很大的發展空間。