防止炒房，這次國外超發貨幣很多，肯定以各種途徑進入中國炒作各類資產，房地產是首當其衝，所以國家很明智及時摁住房地產炒作的，讓國外資本全額買房，大家不會跟風，最後國外資本買房也無法拋售，國外資本成了接盤俠。

最近銀行停貸的話題又熱鬧了起來，我剛好這段時間在給工行和中行的某些地市分支行做培訓，就知道的實際情況和最近的政策來回答本問題。

其實，從往年來看，每次臨近年關，金融機構都會階段性地暫停或收緊貸款尤其是房貸業務，多是“慣常現象”，也符合相應預期。一方面，臨近年底，在MPA（宏觀審慎評估體系）、流動性覆蓋率等指標考核壓力下，銀行不得不提高備付水平；另一方面，年底到來年初，銀行攬儲吸存競爭激烈、同業拆借利率攀升，會抬高資金成本，加上要回籠資金，都會使得個人按揭貸款年底額度批放趨嚴。

而一些市場傳聞則將“停貸”和“沒額度”兩個概念混淆，銀行在按揭貸款端額度收緊或者沒有額度，和按揭貸款業務直接暫停並不同，也就是說並非“有錢也不放款”，沒有額度只是暫時性或者階段性的。

事實上，我培訓的地市貸款業務還是在正常進行的，只是放款週期有所延長。在我居住的上海，工行上海分行叫停了面向房主提供的房產交易稅費分期貸款產品，但是個人房貸仍在正常發放，並沒有叫停。

當然，近期銀行房貸政策變化引發各方的關注，還有另外一個原因。2020年12月31日，央行聯合銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度的通知》，將銀行分為不同檔，對應設立區別性的“兩條紅線”指標。第一道紅線是房地產貸款餘額佔比；第二道紅線是個人住房貸款餘額在1家銀行全部貸款佔比，比如縣域農商行、小型銀行、中型銀行、大型銀行對應的佔比上限指標分別為12.5％、17.5％、20％和32.5％，該“新規”對部分“超標”銀行設定了不同過渡期給予整改。

這個政策的出臺是為了滿足老百姓“房住不炒”的需求，讓信貸資金流向民生消費和發展領域。

首先，題主的說法是錯誤的，銀行沒有停貸。上個月央行釋出檔案，要求各銀行房貸業務比例不超過主營貸款業務。

現在有的銀行房貸業務比例高達百分之八十。所以這些銀行只能透過結清一部分房貸業務才能開展新的房貸業務。

也就是題主問的銀行為什麼停貸。

關於央行釋出這個檔案，我覺得有以下幾個原因。

一是提高房屋交易的代價。

大家都知道前幾年的炒房客層出不窮，而他們屯房子並不是用的本金，用的都是銀行貸款。只有透過銀行貸款的槓桿，才能獲取最大的利益。現在銀行收緊房貸業務，是為了限制炒房客的野心。

二是為了降低銀行的風險。

一旦房地產泡沫，大量拋售不動產是必然的現象。而銀行很有可能會從現在開始佈局，以此來降低未來有可能帶來的風險。

三是為了刺激經濟。銀行的這些房貸如果全部投放給企業，尤其是小微企業，那帶來的經濟發展將不可忽視。但是現在這筆錢放在房子上，大部分的人為了每個月還房貸，不捨得吃穿，嚴重影響了經濟的發現。

四大行中的工農中三家銀行，股份制銀行中的招行、中信、廣發三家銀行，均表示在深圳地區沒有“停貸”，2021年1月的房貸額度、按揭貸款投放量與去年四季度相比基本持平或略有增長。

近期市場傳聞“房貸暫停”一事，深圳個人住房貸款情況究竟如何?

包括四大行中的工農中三家銀行，股份制銀行中的招行、中信、廣發三家銀行，均表示在深圳地區沒有“停貸”，2021年1月的房貸額度、按揭貸款投放量與去年四季度相比基本持平或略有增長。

目前，深圳地區按揭貸款利率不變。大部分銀行在深圳的個人住房按揭貸款利率為，首套房貸利率仍維持5年以上LPR+30BP，二套房為LPR+60BP。

根據21世紀經濟報道記者1月25日調查，北上廣深一線城市中，廣州銀行業被當地金融監管視窗指導，個人按揭貸款“雙管控”:新增個人住房貸款佔比不能超過12.6%，每個月新增個人住房貸款額度不能超過2020年四季度的平均放款額。長三角地區多數銀行1月額度吃緊，並且有大行也已經出現1月額度用完、本月停貸的現象。一線城市中，唯有北京房貸業務暫未受到明顯影響，多家銀行均表示房貸額度充足，材料符合條件並稽核後，一般3-10個工作日即可放款。

在此情況下，為何一些購房人會覺得銀行放款時間變慢或額度收緊?有業內人士坦言，樓市調控政策持續收緊，一線城市樓價高居不下，銀行目前對按揭購房人的材料稽核變得嚴格，很多工資“流水”過不了關。

四大行按揭貸款額度如何?

對於2021年1月按揭貸款，大部分銀行表示，其在深圳正常投放，沒有“停貸”，按揭貸款投放甚至略有增加。但亦有個別銀行收緊按揭貸款額度。

四大國有銀行是按揭貸款投放的主力。在深圳地區的按揭貸款投放中，工商銀行新發放房貸規模較去年年末基本持平，農業銀行1月實際投放量較上年末還有所增加，放款速度較上年末略有加快。

“近期，關於深圳‘銀行暫停房貸’訊息引起廣泛購房者關注，大部分剛需族都擔憂銀行會不會大面積停辦業務。”1月29日，工商銀行深圳分行個貸管理中心副總經理劉上海說，目前，工行新發放房貸規模較去年年末基本持平，未暫停放款。對符合放款條件的住房貸款按照時間先後順序有序進行貸款投放。

“1月實際投放量較上年末還有所增加。”農業銀行深圳分行住房金融與個人信貸部總經理陳曉廣說，農行年初以來發放的房貸規模與上年末基本持平，保持穩定;合理把握放款節奏，按時間先後順序對符合放款條件的客戶有序放款。該行正常開展個人住房貸款業務，不存在所謂的停貸或暫停收單的情況。

“我行1月份按揭貸款額度、投放力度與去年四季度基本持平。”中國銀行深圳分行消費金融部總經理鄧增良表示，按揭貸款放款時間變化不大，保持平穩，考慮春節因素，投放節奏比去年四季度稍快。

“我們自己把握的節奏，目前卡得很緊。”一位四大行深圳分行人士坦言，該行按揭貸款額度緊張，主要原因是與其自身對全年信貸投放節奏把握有關。

對於房貸放款時間，上述人士表示，深圳工行均在有序排隊放款，放款時間與去年下半年相比沒有明顯變化。深圳農行稱放款速度較上年末略有加快。深圳中行稱按揭貸款放款時間保持平穩，考慮春節因素，投放節奏比去年四季度微增。

股份行按揭持平或略增

股份制銀行的按揭貸款投放中，招商銀行表示1月份投放量與去年四季度基本持平，中信銀行、廣發銀行均表示投放量比去年四季度略有一些增長。

“我行1月投放量與去年四季度月均投放量基本持平，略有一些增長。”中信銀行深圳分行個人信貸部總經理毛欣說，在房住不炒政策要求下，該行房貸額度管理相對平穩，每個月正常投放，而不會有較大起伏。

她說，房貸放款週期長短由住房辦理流程決定。例如，疫情期間，購房交易週期較過往有所拉長。目前該行放款週期與去年三四季度基本持平。

“廣發銀行目前並未暫停受理個人住房按揭貸款。”廣發銀行深圳分行零售信貸部副總經理陳朗說，廣發銀行深圳分行目前未暫停發放住房按揭貸款，1月份房貸投放量較去年年末還略有增加。對於已符合放款條件的按揭業務，一直保持平穩、有序發放。

招行深圳分行相關人士表示，該行房貸業務開展正常，並不存在大幅減少發放的情況，1月份投放量與2020年四季度月均投放量基本持平。其表示，房貸節奏和週期並沒有特別明顯的變化，和去年三四季度差不多，按照辦理時間和達成放款條件時間先後，有序安排發放。正常辦理一筆按揭，要還款、贖樓、解押、過戶、再抵押，一二月份中間還有個春節，週期可能相對長一些。

其表示，該行一二手樓業務都還是正常在接單，並沒有停貸。每個客戶可能具體情況有所不同，可能有些客戶覺得放款稍微慢一些，並不存在所謂的“暫停接單”、“節制接單”說法。

按揭貸款要求趨嚴

在此情況下，為何一些購房人會覺得銀行放款時間變慢或額度收緊?

一位深圳銀行業內人士坦言，樓市調控政策持續收緊，一線城市樓價高居不下，銀行目前對按揭購房人的材料稽核變得嚴格，很多工資“流水”過不了關。單在個人收入這一方面已很難達到按揭貸款月供要求。例如，“潤璽等‘網紅盤’是重點檢查地區，有的客戶‘打新’抽中了潤璽四期，但沒有銀行同意放貸，認為基層員工根本負擔不起。”

1月22日，深圳市住建局通告，近期對華潤城潤璽一期認購人的購房資格、購房資金來源、流水等情況進行嚴格審查。經核，有12人存在隱瞞真實情況、提供虛假材料及資金流水記錄等情況。上述人員在申購商品住房時，違反誠實信用原則，規避房地產調控政策，弄虛作假，提供虛假證明檔案，其行為已經涉嫌違反有關法律法規規定。

在房地產政策方面，2020年7月，深圳出臺“深八條”調控樓市，落戶3年方可購房;夫妻離異3年內購房，購房套數按離異前家庭總套數計算;750萬元以下才算普通住宅。隨後，去年9月，21世紀經濟報道獨家報道，為圍堵“假離婚”炒房漏洞，深圳建立婚姻資訊查詢機制，要求銀行辦理個人住房貸款業務，應查詢借款人婚姻狀況和購房家庭成員名下在本市擁有的住房套數，作為貸款稽核依據，有效落實差別化住房信貸政策要求。

國有大行、股份制銀行加強了按揭貸款的貸前稽核要求，尤其是購房資格審查。

其中，劉上海說，從目前市場表現及客戶反饋情況看，前期調控政策取得了一定成效，房地產市場平穩發展。近期住建局出臺進一步加強購房資格審查的政策，工商銀行深圳分行將會進一步規範購房市場，堅持“房住不炒”的既定戰略。陳曉廣表示，農業銀行深圳分行將堅持“房住不炒”定位，認真貫徹執行差異化住房信貸政策，一方面保持穩定的貸款投放，一方面嚴格做好客戶的准入管理，做好貸款稽核。鄧增良表示，“深八條”等調控政策釋出後，銀行按揭貸款政策工具手段也在增多。對於此前一些房地產市場亂象，例如“假離婚”、“代持”等現象，銀行一直堅持房住不炒，稽核上對婚姻狀態、首付款來源、購房者收入等更加嚴格。

股份制銀行中，陳朗表示，廣發銀行深圳分行會密切關注國家及地區房地產政策，為落實“房住不炒”政策，該行加強了房貸客戶的准入稽核，嚴格審查借款人申貸資料的真實性及首付資金來源。毛欣表示，中信銀行深圳分行正常受理住房按揭貸款業務，支援居民的正常購房需求，並嚴格按照相關要求對購房人的資信、收入進行稽核，不存在停止收單的情況。招行深圳分行相關人士表示，有些購房者擔心後續無法辦理貸款，這種擔心完全沒有必要，銀行房貸業務還是在穩健開展，該行的信貸資源也會保持一個均衡配置。購房者一定要按照相關規定準備好申請貸款材料，例如購房資格證明、婚姻關係證明、首期款繳納證明、還款能力證明等，這樣有助於銀行更好更快地進行批貸。

一位國有大行深圳分行人士表示，目前該行住房按揭貸款是在“按揭貸款總量控制”的大原則下，讓分支行自己選擇投放節奏和方向。今年按揭貸款額度整體上“肯定不如去年”，因干擾行為的因素太多，基層網點有自己的考量。個人估計今年初額度屬於偏緊但不至於緊缺。

上述人士表示，銀行一般在3月份才確定當年貸款計劃。在分支機構自行把握的情況下，由於一手房比較簡單，在早投放早受益的驅動下，客戶經理往往會把貸款額度優先投放一手房，二手房按揭目前往往要等一個月，所以總量是有的，二手房等的時間稍長而已。

根據央行深圳市中心支行資料，2020年全年，深圳市住戶部門貸款增加3099.96億元，其中，短期貸款增加783.95億元，中長期貸款增加2316.02億元。

銀行為什麼停貸？

也不算是停貸，只是要求有所限制，不能過度的放貸款了。

為什麼呢？

現在受到比較多影響的主要是部分銀行的房貸的情況。

因為現在房地產市場還是有比較多的違規資金進入房地產市場的，現在我們可以看到國家為了嚴控房地產過熱的情況，已經很多的方式下發了。

大家可以發現的，信託資金和渠道減少了，房企下發了三道紅線要求，現在銀行下發了兩道紅線的要求。

不管是國有銀行還是商業銀行，都是部分頭部的銀行觸發了紅線的要求。

所以現在在貸款方面，特別是房貸方面，雖然還是在收單。

但是進度相比過往還是比較的慢的，以往需要排一個月的，現在估計都是要往後再延後2-3個月的時候了。

因此，大家如果有需求的話，務必需要提前準備，估計今年整體的調控還是需要數個月的時間的，這個一下子太急著要，估計沒有辦法完成。

也希望這些政策能夠真的控制住房價的飆升。

另外，多套房的，依然需要更多的政策調控，不然只會發展成，有錢的繼續買，沒錢的依然買不起了。

這個說法並不準確，目前銀行不是停貸，是由於各種原因缺少貸款投放額度，被動的導致延緩貸款發放，而且主要是針對涉地產類的開發貸和按揭貸款。

造成這種現象的，主要有3個原因：

為了落實“房住不炒”的原則，監管機構在去年底對所有銀行下達了涉房貸款新規，房貸新規將銀行分為五檔，並設立區別性的“兩條紅線”指標:第一條紅線是房地產貸款佔比，指一家銀行全部房地產類貸款(包括個人住房貸款、企業房貸)佔其全部貸款的比重。第二條紅線是個人住房貸款佔比，指個人住房貸款餘額佔一家銀行全部貸款比重。

在這個新規下，有部分銀行因為前期做了較多的涉房類貸款，已經超過紅線，按照新規就停止了相關貸款，需要等佔比指標符合條件後才能重啟，這類銀行是已經暫停了。另外的銀行雖然沒有超標，但是離紅線的距離也近了，額度有限，所以放款的速度開始下降，開始惜貸。

這樣，就給人一種停貸的假象。

近期的同業市場表現，已經說明了貨幣政策轉向了。

央行一直逆回購回籠資金，導致市場資金很飢渴，隔夜拆借利率上行，一反年初投放資金的常態。

在這樣的抽水調控下，銀行也沒有多餘的貸款額度進行投放，它依靠做大貸款總額分母從而提升房產貸款分子額度的模式也無法執行，也導致了地產類貸款沒有額度發放。

央行回收流動性，是今年的主基調，銀行的貸款額度會一直持續緊張。

資本市場去年整體牛市，尤其是基金行業更是賺的盆滿缽滿。新生代在媒體的鼓吹下，也開始了自己的投資生涯。從近期一些爆款基金層出不窮的訊息就可以看出來，一部分資金正在透過購買基金，從銀行體系向資本市場體系搬家。

銀行貸款還有一個核心的指標，存貸比，超過比例，銀行也無法再發放貸款。由於存款搬家，導致分母的貸款減少，存貸比會升高，進一步限制了銀行發放貸款的能力。

綜合來看，今年銀行貸款量減少，主要還是受到監管和流動性減少的雙層打壓，再加上資本市場的抽水效應，會讓很多購房者感到非常難受。在這樣的調控政策下，預期地產市場將維持一定的低迷狀態，地產火熱的情緒將會被政策澆滅，也符合國家地產調控的預期。

房產作為大宗商品，特別是現在的房價和人均收入相比，大部分人需要獲得大批銀行貸款進行購房。銀行的房貸政策，對購房者和房地產市場都有很大的影響。不會出現大面積的停貸政策，這個決策權並不在銀行體系本身。會出現各個地區或時段貸款政策的變動，這個屬於調控手段之一。具體的地方政策調整會考慮下面幾個因素。

防止炒房。這個是調子。全國房價呈階梯式分佈，最高是幾大一線城市，然後是省會和強二線城市，接著就是三線至縣城。現在這些年，房價影響越來越大，吸金也越來越多，波及到社會的各個領域。以前出名的炒房團已引起社會大量共憤，認為是推高房價的推手之一。

在指導環節，銀行就是其中一個核心調控關口。在過熱地區和時段就會有非市場手段進行干預，防止房價過快上升。當然，房價過快下跌也是不允許的。調控目標就是波動範圍在一個大至區間，過熱上升大沒買房群體接受不了；過冷下跌多已購房者會鬧事，也會導致真正手握大量房產的銀行體系風險高，這個金融體系是不能出問題的。

宏觀調控。也就是總額限制。現在為了配合住房不炒和控制風險，金融體系流向房地產的總額是有限制的，雖然市面一段時間裡，當上面放水下來時，拿到錢的人總會透過各種手段，想辦法流入地產行業，但監控手段總歸是一年比一年嚴，追究責任也在加碼。房地產特別是購房者每年是有資金支援的，分配到各個銀行後會有不同的資金量用於房貸方面。

現在資料發達，傳輸快，可以指導的時間也越來越精準。當接近或超過規定的總金額時，就會有相關的指導或訊息出來了，這個就屬於宏觀的調控手段了。房地產這種大行業，帶動產業和消費裡的龍頭，目前看社會是沒有辦法短時間內脫離它的依靠。

微觀調控。也就是各個銀行的比例上限。每個銀行接到上面或社會的資金水流不同，導致可以放到房地產行業的金額大小不一。但每個銀行能流入多少，這個也是有限制的。

最新的政策是：個人住房貸款餘額在1家銀行全部貸款佔比，比如縣域農商行、小型銀行、中型銀行、大型銀行對應的佔比上限指標分別為12.5%、17.5%、20%和32.5%。這個是什麼意思呢，就是配合住房不炒，先保剛需，還要對每個銀行本身可以弄多少資金過去，作一個具體的規定。超出了就要作調整了。

所以不同銀行比例不同，表現出來房貸節奏會不一樣。但貸是一定會放的，銀行沒有多放也沒有停止放的許可權，只是鬆緊可以自己調節。

支援實業。這個是引導方向。現在大家也可以看到，上頭是拼命喊話要流入實業，支援實業，給廣大中小企業輸血。可奈何金融體系幹活動力不足，沒啥激情把錢流入中小企業。為什麼呢？國內中小企業活的平均年限太低了，銀行對這個總體資料門兒清，批次過起來，批次關閉。還有一個就是實業現在過剩嚴重，總體利潤低呀。為了控制風險，錢都集中跑到國企或優質民企去了，可那些企業好多本身就是不缺的主。銀行對流向實業的指導是矛盾的。

可頂層也知道這個情況，可中小企業吸收了大量的從業人口，這個不單是資金安全一方面的事，還涉及到社會就業量，穩定問題的。所以是上頭指導不斷，下面實施行動不給力。這種情況下，對過渡流入房地產的資金，只有先嚴格把控，再慢慢想辦法解決那邊實業和就業的事。

這些年的實業扶持政策，特別是上一年的減稅減社保，目的就是這個，錢總體要指導流到實業，難以流進就減輕企業和個人支出。在房地產平穩，銀行體系風險控制，社會就業安穩三者中平衡來搞。哪一個環節出問題都是會產生連鎖反應的，所以不同時期具體政策會有不同，但調控總方向是基本定了調的。