在過去的二十年，投資房產是跑贏通脹的不二選擇，穩定安全可靠，值得信賴。到了2019年，國內國際環境搜已經發生變化，而房價持續上漲後已經嚴重透支了消費潛力，今後買房不但不能抵禦貨幣貶值，還有大幅虧損並深度套牢的風險。

房價上漲本質是一種貨幣現象，正是貨幣增速一路高歌猛進，催生了房地產大牛市，使得開發商和炒房者都大賺特賺。可以說只要是在2015年之前買房的人，到了2019年普遍少則浮贏數十萬，多則上百萬元，房價漲勢驚人。

在貨幣快速擴張時期，企業貸款相對容易，透過貸款大肆擴張的衝動會非常強烈，於是債務規模不斷擴大。與之相映成趣的是，看到房價持續上漲，投資房產更賺錢，手裡有餘錢的家庭也會選擇繼續貸款購房，居民家庭負債率節節攀升。

到了2019年，股市質押風險暫時緩解，但是還未徹底解決。企業債務違約問題頻發，居民家庭負債率已經達到很高的水平，加上國際貿易環境變化，繼續透過增加債務維持房價的基礎已經不復存在。

從貨幣增速來看，目前雖然已經開始放緩，但是由於基數龐大，增量並沒有明顯大幅下滑。除了一年十幾萬億的新增廣義貨幣，我們還要看到高達500萬億的存量房市場，哪怕百分之一的房子出售，都有近5萬億的資金進入市場，推高通貨膨脹。從這一角度講，限制二手房交易，限售限購才是降低貨幣貶值的重要選擇。

隨著各地大量房產限售期結束，二手房進入市場的速度會加快，通貨膨脹不可阻擋。

買房擋不住通貨膨脹，投資股票同樣不能，畢竟只有極少數人能夠從中受益。實事求是的說，高風險的理財方式能跑贏通脹，但是保不住本金，目前基本沒有可以穩定跑贏通脹的理財方式了，創業同樣不行。普通人想跑贏通脹，更多隻能從增加收入上入手，只有收入增加了，才能更加從容面對通脹。

投資理財，以錢生錢是一種抵禦貨幣貶值的方式。假如買房也可以用於抵禦通脹，那麼我們必須得從中獲得可觀的利益才行。

5-10年前，投資房產確實是一個穩賺不賠、身價爆棚的買賣，但是“事後諸葛亮”也沒有太多實質性的意義。對於投資房產而言，關鍵的點在於：未來 3 年、5 年乃至於 10 年，房價還能夠保持高增長的態勢嗎？

浮雲君對於未來數年房價的走勢，持有謹慎的態度。

1、“房住不炒”的主旋律已經定格在那裡。猶如高考的指揮棒一樣，已經給房地產的未來奠定了基調。房價是不可能會進一步暴漲的，所以投資房產所能獲得的收益需要打個大大的問號。

2、房子的價值是確定的，是存在極限的。磚塊、鋼筋、黃沙堆砌而成的房子，究竟能有多大的價值？加上勞動力、加上土地其實成本撐死也就在 2000 多元一平米的水平。有固定價值的東西，其出售的價格能夠偏離多大？5倍、10倍、100倍？荷蘭的鬱金香泡沫，日本的房產泡沫、美國2008年的股市泡沫，都是資產價格大幅度脫離實際上漲後釀成的結局。

3、居民的承受能力也是有限的。房子最終買單的群體，還是我們這些平頭百姓呢，掂量掂量我們自己的月薪能有多少？3萬、5萬、10萬一平米的房子捫心自問一下，我們消費得起嗎？房子真的會漲到這個地步嗎？想必大部分普通人的收入水平還是維持在 5000 元附近吧。月薪的 5倍 、10 倍買一平米，大家覺得還合理嗎？

4、只要價格存在，那就終究會有漲跌。從我們出生至今的幾十年，大家有見到過只漲不跌的商品嗎？或許真的有，比如我們小時候常吃的衛龍辣條，以前 5 毛一包，現在漲價到 2 塊甚至更貴了，但是別忘了貨幣購買力水平在這幾十年內也縮水了大半。而且這些消費品漲價的幅度也並不大，幾十年幾倍而已。而房子這種“大件商品”確是在 1-2 年翻一倍，基於其巨大的體量基數，這樣的漲幅是缺乏理性的，也是很容易崩塌的。

5、不論房子被賦予多少種的屬性，被刻意捆綁上多少的功能，歸根結底也只是用於居住的房子而已！房子雖然和戶籍、教育、就業、婚姻都有緊密的聯絡，但這些都是人為強制附加給房子的。一旦人們的觀念轉變，一旦相應的政策調整，事態就會急轉直下，房價也就會像無本之木一樣，很快摧枯拉朽般的倒下。

總結

現在投資房產期望獲得跑贏通脹的收益，並不現實。

2008年當股民都為之瘋狂的時候，當社會大眾都急紅了眼去爭相投資的時候，市場其實已經在無意間轉變了風向。對於房地產而言，也同樣是如此。

李嘉誠“跑了”、王健林“跑了”，下一個“跑路”的會是誰？最終掙扎在房地產中的又會是誰？

今年陸家嘴論壇，銀保監會主席郭樹清表示：“歷史證明，如果過度的依賴房地產最終會付出代價。”

不同地區的房價有低也有高，但如果你買了一套房子，只用於投資或者投機，那就是水泥和磚頭。要防止房地產的投資行為。

很明確房子是用來住的，不是用來炒。房子只是一個遮風擋雨的地方，對於大家來說是一個穩定的住所。

我們過去過度的依賴房地產的發展，但是未來會改變這種模式。

所以，在未來如果你要的是一套房子，現在買上就無所謂保值不保值的問題，房子帶來的居住屬性是無可替代的。你可以不為投資為子女，甚至為孫子孫女買下他們的房子。如果你把它當成財富，就失策了。

其實這一輪房地產的造富運動，根本上改變了我們大家的傳統觀念。原先的時候農村鄉土觀念是非常重的，金窩銀窩不如自己的草窩，大家都喜歡鄉里鄉親的居住。隨著房子的不算升值，所有人都緊盯著城裡的房子升值潛力了。現在農村年輕人結婚，父母不在城裡買房子，就感覺掉價。而且為了孩子們更好的教育，在城裡買房子也成了無奈的必然。

可是，隨著年輕人不斷湧入一線城市、大城市，人口的匱乏也是逐漸出現。缺乏了人口的支援，房子再多價格只會跌的越厲害。鶴崗就是典型的資源枯竭型，人口流出性城市，前一段日子1.6萬元的鶴崗房產火遍了網路。誰說鶴崗，就不是我們現在五六線城市的未來呢？

中國的人口將在2027~2029年之間到頂，最高人口只有14.42億，目前已經達到了13.95億。目前我們的勞動力階段的人口就開始逐漸降低了，從2012年開始已經減少了3500萬以上。就是說，每年老去的老年人要多於長大的成年人。這樣在不久的將來，何談什麼剛需呢？

因此，如果我們不是急需房子，將房子作為一個長達一二十年的投資的話，這種風險是非常大的。

買房是最好的抵銷通貨膨脹的方法，不要管房子價格，買了再說，不要去管幾套，三至五年後房價翻倍不用說，十年後一套原市值200-300萬元的房子可能會漲到5000-8000萬元。

現在人們買房的重要理由是，除了自住和改善性需求之外，還有就是抵禦貨幣貶值。而事實上，近10多年來，房價漲了5倍，購房者也的確透過房產跑贏了通脹。現實情況是，正是因為房地產和基建投資需求的旺盛，才使中國的信貸投放過猛。毫不誇張的講，中國M2總規模達到近190萬億，房地產需求功不可沒。

華人買房對抗通脹，主要體現在兩個方面：一方面，不僅是三四線城市，就連一二線城市的很多家庭，都擁有多套房產，很多家庭把房產空關著，坐等房價上漲。另一方面，房產已經佔居民家庭財產的近80%，在很多人看來，國內能跑贏通脹的品種並不多，而唯有多買幾套房，才是真正對抗通脹的利器。

可以肯定，在去年二十年時間裡，只要買房就能抵禦通脹，而在近二三年內，購房能抵禦貨幣貶值，就未必能夠取得良好的效果了。舉個例子，環京樓市、廈門樓市的房價都再現了30%以上的跌幅。所以，未來購買房者買房，就未必能夠抵禦貨幣貶值。所以，除了剛性購房之外，投資性購房還需要謹慎對待。

首先，在10多年前，一些地方房價很便宜，就算是一線城市房價也在1萬多元/平方米，而現在一線城市房價漲到了5-6萬/平方米。在短期內漲了5倍。過去房價在1至2萬/平方米時，買房能抵禦貨幣貶值，那是肯定的。現在房價漲到動輒六萬/平方米，那房地產還有多少上漲空間呢？所以，高房價不僅不能抵禦貨幣貶值，而且還有很強的投資風險。

再說，過去幾十年裡，大家購房抵禦通脹，是基於房價肯定年年都要上漲的前提下，這對於投資者來說，房價每年至少上漲20-30%以上才能獲利，而未來房價能否每年大漲，恐怕沒有這樣的可能，因為各地政府都在嚴控房價的上漲。即使是房價不漲原地踏步，購房者的貸款炒房成本也要高達6%以上，這對於炒房者來說房價不漲就是損失。

最後，現在一二線城市房價受到調控影響，再加上城市人口老年化程序加快，很難再有大漲的可能。三四線城市將來會因人口流出量大，缺乏人口的支援，房子再多價格只會跌得更歷害，不要說買房為了抗通脹，屆時買房可能的結果是“買房容易，賣房子難”。前些日子，黑龍江鶴崗市出現了一二萬可買一套房子。誰能保證，現在的鶴崗的房價情況，不是將來國內三四線城市的未來呢？

如果，大家現在買房是為了自住或者改善型，那現在買房也是可以的，房子本身就是為了居住的。但是，如果現在買房想投資房產，跑贏貨幣貶值，那我們也沒這個必要，未來人民幣購買力貶值沒有大家想象的那樣歷害，而房價由於連年上漲，投資風險上升，又受到房地產調控的影響，未來向上的空間被封殺。所以，過去買房對抗通脹，未來投資買房不僅不能對抗通脹，反而會蒙受巨大損失。

感謝邀請回答這個問題，很多中產朋友買房的很大一部分原因就是因為房產能夠保證自己的資產不貶值，要知道中國目前的通貨膨脹率在5-8%之間，也就是說如果你手中的資金每年都是按照這個速度進行貶值的。這也是為什麼很多朋友選擇將資金手中閒置的資金投出去的根本原因。那麼房產能夠抵禦貨幣貶值嗎？藉此機會簡單談談我的觀察。

房產成為投資品後，很多投資者將房產作為增值（起碼是保值）的工具

房產作為一種特殊的商品，不僅僅具備居住屬性而且具備了很強的投資性。其根本原因在於土地資源的相對稀缺性，尤其是在中國人口數量不斷增加的基礎上，從理論上來說，隨著人口不斷增加，那麼土地資源會越來越少，而依附於土地的房產自然也就會越來越稀有，也就是說房產具備了不斷上漲的屬性。這樣理解固然沒有錯，但是歐美和日本的例子表明了，理論只能是理論。

第一、投資品就有風險，哪怕是房產這樣的特殊投資品。原因其實很簡單，任何商品或者投資品要想升值，就必須有不斷的以相對高價購買（下家永遠出價比上家高）。房地產市場跟股市不一樣，資金流入流出可以短時間完成，房產從拿地開始建，到最後出出售有一個過程，這個過程一般都有2-3年。任何時候要想維持2-3年房價持續上漲（主要指暴漲）都是需要海量資金的，要麼是國家印鈔，要麼是購買者購買。但是無論是哪種做法，風險都是巨大的，國家不可能無限制的印鈔（容易引發各種危機），購買者的資金也不是無限的。

第二、房地產行業的利潤在不斷減弱，行業正面臨洗牌的關鍵時刻，投資屬性降低是必然。近期看到銀監會主席郭樹清這樣的一句話：“歷史證明凡是過度依賴房地產實現經濟繁榮的國家和地區，最終都要付出沉重代價，凡是靠投資投機房地產理財的居民和企業，最終都會發現其實都很不划算。”　可以說算是一種赤裸裸的明示了，要知道銀監會做銀行和金融等部門的監管機構，其態度基本就決定了銀行和金融部門對於房地產行業的態度。可以預見在可能的情況下，各種資金流入房地產市場的機率是越來越小，而那些長期依靠銀行貸款來進行生存房地產商註定是要在政策和市場的雙重打壓下被淘汰。

對於大多數城市來說維持房價基本穩定問題不大，但是要想出售房產套現越來越難

第一、毫無疑問目前來看房產還是保證資產不貶值的最好標的，但是無疑出售越來越難了。尤其是以三四五線城市來說，雖然說很多城市的房價沒有降多少，但是有價無市的情況很久了。也就是說，表面看自己資產沒有貶值，但是自己實際可用的現金卻越來越少，變現越來越難了。這或許就是郭主席說的“不划算”的根由吧。

第二、“房住不炒”這句話已經說出來2年多了，絕對不是簡單說說而已。聰明的投資者早在2016年底就開始逐步出售房產離場了，只是大多數一般投資者這個時候才進。這些人大多數都想趕上房產的末班車，但是很可惜的是，很多朋友上車後才發現“套現”這麼難。尤其是今年3月份後長三角地區部分城市一度讓人覺得房產有放鬆的跡象，但是實際情況我們也看到了，並不是這麼回事。

最後，雖然說房產至今還算是不錯的可以跑贏通脹的投資品，但是隨著剛需購房者越來越少，貸款利率居高不下，想要出售是越來越難了，甚至還要面對後期被徵收稅的危險。究竟未來房產能不能夠跑贏通脹？這個越來越難說了。各位覺得呢？歡迎關心房產和經濟的朋友積極留言、點贊、關注、轉評哦。