強烈建議不要買房。

我們要弄清楚這波房價上漲的原因，為什麼這波房價上漲的很厲害？原因有兩個

第一，大規模的城市化推進。

第二，貨幣棚改政策。

大規模的城市化推進是房價上漲的基礎，大家去農村看看，很多農村都被荒廢掉了，農村人搬到城鎮，城鎮搬到縣城，小縣城去大城市，一環套一環，推動了房價上漲，但是請注意，這只不過是基礎，並不能解釋這兩年來房價翻倍。

之所以房價翻倍，和過去的貨幣棚改政策有關。

什麼叫貨幣化棚改？在銀行的支援下，對城中村進行改造，由於有大筆的現金支援，城中村很快被拆光，由於推進棚改有利於政績，同時還可以從國開行拿到大筆資金，因此地方政府幾乎都有強烈推動棚改的慾望。

而棚改戶在自己的房子被拆了以後，拿到的不是住房，而是現金，很顯然現金不能當房子住，因此必須再去買房子，這樣的話，當地現有的房子就被買下，棚改區域的土地被地方政府拍賣掉，地方政府獲得大筆的收入，大批的棚改戶入市推動了房價上漲，同時開發商也賺得滿口流油。

但是無論是城市化還是棚改，都是有極限的，在最後的紅利被吃完以後怎麼辦？貨幣化棚改要終結的新聞已經在網路上發酵，是否一刀切現在還未可知，但是即便是切掉一批也對房地產市場有重大影響，為什麼呢？

在取消貨幣化棚改以後，棚改戶拿到的不是現金，而是房子， 而起可能還不止一套，市場上房子增加了，但是購買的人群沒有增加，會導致什麼情況？下跌是不可避免的，再加上城市化已經推進到現在這個地步，可以享受的餘利已經很小了，高昂的房價對國內的內需是很大的抑制，這一點大家都看到了。

目前買房子實在不是一個好選擇，目前我已經開始受到部分開發商的促銷電話了， 我相信未來會更多，當有一天你在地鐵口看到到處都是撒傳單的房地產銷售人員，那麼可能買房的時機就到了。

雖然我建議此時持幣觀望是最佳選擇，但危機關頭，仍存有大量獲得暴利的機會。這就是典型的華人的危機意識。

如果你是相對保守的投資者，那麼不建議你購房，因為風險高。如果你是高風險喜好者，那麼2018買房是一個不錯的投資行為。為什麼這麼說？

其一，18年基本金融政策就是去槓桿。說白了就是前幾年裡，企業、居民的槓桿加幅巨大。關鍵指標，例如負債率已經遠超發展中國家，甚至比肩發達國家。政府要求去槓桿也是預防和消減金融風險的措施。但去槓桿很容易導致經濟蕭條，導致GDP顯著下滑，失業增加，進一步導致社會混亂。這是政府不願看到的。所以一定會先定向寬鬆，目標先是中小企業，因為這事關民生和經濟活力，最關鍵的是就業。這個措施我們已經看到了。本週即出臺了定寬，釋放了約7000億的銀行準備金，定向釋放。接下來會向支柱性產業釋放，房地產必不可免。這就是尾大難掉，GDP沒它不行。所以房價依舊會堅挺，區域性增長。所以選擇買房投資能賺多少就是眼光問題了。其次，你還可能遇到去槓桿引發的困難，譬如首付提高，貸款利率提升，購房資格稽核更加嚴格等等等問題。

其二，拉動GDO增長的三駕馬車變得虛弱。消費、貿易、投資，貿易已經碰上硬釘子，投資拉動GDP效果也大不如從前，今年5月消費增幅同比也開始明顯縮水。也可以說是全部開始或已經啞火了，不太靈光了。那麼GDP增長如何保證？我們回看，2004年、2009年，2014年，終究還是老路——加大投資。那麼錢從哪裡來，除了借就只有印鈔。這不是定向寬鬆，挖口子，是隱性的巨大的通貨膨脹。每一波後就是一波房價飛漲期。所以投資房地產獲暴利的可能性就很大。但也不排除不走老路的可能性。所以你的房地產投資也可能虧損嚴重，甚至無法脫手。

薛克斯說了“趨利避害，人之本性，所以要隨波逐流，但永遠站在潮頭”。

房子是買來住的，既然說了句：想買個一百來平米。應該是想買套新房住住，享享清福，建議你大膽地出手。假如你不是用來炒房，或許目前只有一兩套的前提下，買套心怡的房子享受，那又何樂而不為。目前已有三幹萬，已是事業有成，功成名就，拋開一切未來房產的風雲變幻，哪怕將來買房如買蔥一樣便宜，也決不動搖自己買房享福的信念，該出手時就出手，人生的理念就是好好活著好好享受，錢乃身外之外，況且房子還能三代相傳，值錢不值錢已不重要，居住好環境才是更重要更實在，三幹萬留著說不定將來會貶值呢，未來房市股市隨著國家政策將風雲不斷，而房子永遠都屬於自已的，只要從新整合自己的資產和房產，不多房不炒房，買套好房未來生活一定更舒適更美美。

自從3月調整落戶政策，高調加入“搶人”大戰以來，西安不但房價漲的老快，還搖號限購，一房難求，弄的人心惶惶，精神緊張。西安、陝北不少朋友追問買房之事，生怕買不上、買不起，錯過人生大機會。今天，咱們就好好說說房子的事。

我們把買房人按照基本需求分成三類，請大家對號入座，分別研究買房策略。

剛需族抓緊上車

首先，如果能夠忍受長期租房，手中又有其他安全穩定收益高的投資專案或工具，那就完全不用著急，可以等待“租售同權”政策落地。期間，還能申請廉租公租、限價經適等各類保障性住房解決安居問題，享受政策紅利。

剛需族如果要買房就不要等待觀望，馬上出手，抓緊上車。很多年輕人夫妻雙雙在城市打拼，一會兒對調控滿懷期待，想等房價大跌再買房，一會兒又聽人家逃離北上廣，嚷著回鄉安居樂業。心思不定，左搖右擺，孩子都快小學畢業了還沒糾結出個名堂。

政府調控從來都是要著眼於國家經濟發展大局，不會只為了滿足某些特定群體的訴求張牙舞爪。目前的房地產業足以影響國民經濟發展，宏觀調控的目標是保持房價穩定，既要遏制房價阻止泡沫吹大，更要防止房價大跌，引起經濟崩潰。

剛需族可以吐槽高房價，可以抱怨壓力大，但是如果等著房價大跌，那也太不現實。首先，一輪輪房價調控只是意圖“止漲”絕非“造跌”，漲得慢也是漲，大橫盤也不算跌，你現在買不起以後依然買不起，等，是等不到房子的。再說，如果樓市真的失控崩盤，出現大跌，將對國家經濟造成極大破壞，所有行業都會受到波及，可以預見的是，經濟崩潰後你的收入也會大幅減少甚至斷流，房價跌了更會買不起房。

現實中最怕沒房的剛需族抱著投資的態度，看漲看跌等機會。其實，你該考慮的是租房還是買房住，不是樓市投資的盈或虧。唯一的房子只是你的家，不去買賣就無關價格。房價漲了你也不能賣了套利，改善居住條件只是高價換房；房價跌了，你也不能拋家舍業賣房止損，賣房變現抄底換套大房另當別論。所以，剛需買房只看生活需要，漲跌和你有啥關係？

在老齡化和城市化兩大潮流共同作用下，城鄉分化會越來越大，所謂階層固化更加難以突破。進城青年咬牙買房安定了家庭的方向，也等於給孩子買下了城市的門票，打下了躍升的基礎。

現階段剛需族買房能住就好，面積地段要務實選擇。新房太貴買二手，二手不行小產權，實用實惠是主要原則。

另外，基於目前經濟週期和貨幣政策的分析，建議剛需族不要透支未來，儘可能的少貸款。國家對於貨幣政策連續定性為“穩健中性”，通貨緊縮已見端倪，現在貸款利率本就不低，未來隱形成本還將提高。

投資客謹慎入市

現在安居樂業有房住，看好房產增值，謀劃著買二套三套房掙錢的都算投資客。

日常諮詢中遇到最有趣的現象就是剛需族怕漲怕跌算收益，投資客非說自己是剛需。

講一個朋友不算故事的故事。

Z先生夫妻都在榆林做公務員，幾年前花百餘萬在榆林貸款買了房，拿積蓄去投資，遭遇債務危機，頗有損失。幸而夫妻工資收入穩定，公務員退休的父母也能幫襯。

去年秋季來電，

“我們同事去西安買房了，我也想買一套，你覺得哪塊兒好點？”

“你好好的在西安買啥房子，又不住。榆林那套房的貸款還完了嗎？”

“買房當然要住了，房價漲這麼快，以後買不起了。”

“大哥，你焦慮房價幹啥？如果是搬到西安要住房子，你就快快勒緊腰帶買上，省的再漲買不起。如果閒錢太多沒地方投資，也能買套房子保值增值。你不搬家又沒大把閒錢，買房作甚？”

“房價漲得太快，買一套放心，我想讓孩子到西安上小學，肯定要買套房。”

“你要買房投資，首先要考慮你的資金能力，還有投資的風險，西安限售，位置、房型、價格因素都要考慮，電話裡說不清。建議你再想想，也可以看看，有時間見面聊。”

因為是老朋友，我大體瞭解Z先生的情況。讓孩子去西安上學的想法可以有，但是實施起來太困難，夫妻都不可能辭職，老人去西安陪讀，生活不習慣，能力也有限。老人不情願，孩子當城市留守兒童也不一定比在父母身邊受教育更好。

陝北富裕人家在西安買房是標配，Z先生不在西安買套房彷彿上班都不好意思跟人打招呼。所以他把自己劃入必須買房的“剛需”之列，都顧不上理性考慮投資時機、風險、週期、收益這些基本問題了。雖然他是貨真價實的投資客，但完全沒有投資意識。

西安樓市“限購”，沒有控住房價卻真實加深了Z先生們的焦慮。3月開始“搶人”，一天30萬人落戶西安，簡直給樓市打了興奮劑，買房靠搶，要搖號。

咱華人民歷來有“搶購”的傳統，都是看到別人搶購自己就著急，跟風撲上去搶到手再說，結果通常搶來的不是假貨就是雞肋。小到食鹽大到基金股票，我們總是難逃人性的恐懼焦慮，製造一些群體的錯誤。

我的朋友Z先生熬不過買不起，買不到的焦慮，在3月底花費相當代價解決買房資格，用民間借貸搶了曲江一套房。

論自住，雖然Z先生想讓孩子到西安上小學，但西安買房不等於合適的小學入學資格。而且曲江區域只是旅遊資源比較突出，配套產業薄弱，教育資源不足且價格畸高。若論起小升初就更是要呵呵。Z先生家庭不具備遷移條件也無法陪讀，這套房子買來就是空置。

論投資，Z先生算上前期投入，購房成本約2W，首付以淨房價的30%計約67.5W，私人借貸額約45W。限售政策出臺時已經杜絕了變更合同等變相交易方式，大機率下，需要遵守規定在網籤五年後方可交易。

目前最保守的理財方式年化收益都在5.2%以上，Z先生這筆投資還加了年利24%的高槓杆，五年後算上交易稅費，房價不上5W他都是虧的。如果這幾年自己苦點把私人借貸還完了，房子照他想的長期持有，那麼房價要怎樣翻跟斗才能彌補他投資的機會成本，我不敢算，你高興就好。

李嘉誠投資金句“不要賺最後一個銅板”請投資客謹記。投資品每一輪行情的最後瘋狂都是韭菜們的屠場。市場分析樓市大面不崩，但是目前價格見頂，限售又鎖死流動性，收益小，風險高，週期長，房子已經不是以前的房子，用三年五年前的經驗做今天的投資實在不是明智之舉。

當然，不同城市、地段、房子和不同的投資人在不同的時間入市都會有不同的風險和收益，投資是個反人性的技術活，需要考慮因素太多。我只想提醒所有深受刺激的投資客，樓市躺贏的時機已過，現在，投資有風險，入市須謹慎。

收藏家見好就收

手頭閒錢太多，又沒有合適的投資渠道，買房子只為放著，不著急變現不稀罕出租，留著以後傳兒孫的，只能說您買房是收藏，您是房產收藏家。

既是閒錢搞收藏，就不必關注短期的漲跌盈虧，咱看的是長線。所以收藏家不用挑行情，碰上好房子就能收。

收什麼呢？收藏關注的是“稀缺性”，就像古董文玩因為存世不多，物以稀為貴。不用急赤白臉的著急買進賣出，放著，長期來看總是升值的。

房子的收藏價值也在“稀缺性”上。具體來說，稀缺的是土地，不是磚頭水泥。所以，收藏家們不要跟風聽忽悠，真正有價值的好房子，啥時候都是珍品。

給大家幾條收藏金律：

1、條件允許，買墅不買樓。按單位土地價格算，當然別墅划算。而且因為總價高交易門檻高，有的別墅降價銷售，房價甚至和地價倒掛，就是我們說的房價比地價便宜，麵包比麵粉價低。

2、合適區域，買大不買小。大戶型單位價格更低，原理同上。高品質住宅對應高收入家庭需求，稀缺性更強，增值更穩定。

3、如果只能買公寓，買貴不買賤。同樣是公寓，選擇大牌開發商，物業配套齊全的高檔小區遠比安置樓穩妥。我們要相信人民群眾日益增長的美好生活需要，必然會碾壓目前發展的不平衡不充分。

收藏家們有錢任性，只要挑一處好房，擇一城安老就很完美。

如果一定要給這種完美做些補充，就是提醒收藏愛好者完善資產配置，做好財務規劃。

錢財得來不易，守住更難，富一時可以靠運氣，富一世必然憑智慧，富後代當是大才配大德。

目前家庭投資理財的合法渠道主要是銀行、保險、證券、房產，科學配置，合理投資。

近一兩年國家大的政策還是因城施策，2017年一二線城市漲幅總體放緩，但是三四線城市幾乎都是瘋漲狀態！回顧往年，房價有漲有跌，再怎麼跌從來不會比前一兩年跌的多，可以說剛需早晚都得買，投資需要謹慎了