您好，因為今年新冠肺炎疫情的影響，大城市中很多行業都在縮減員工人數，很多失去了工作的年輕人不得不離開生活成本尤其是租房成本很高的大城市，回到家鄉或者其他城市，所以大城市中出現了越來越多的空置房屋，而房東不降低租金的話，房屋又很難出租，會產生長時間的空置期，比如房租不降每月7500元，但是租不出去，產生至少一兩個月的空置期，這樣每年房東會損失至少7500～15000元的房屋租金，但是如果降價到每月7000元可以馬上租出去的話，那他每年只損失6000元就可以，相比較還是降價出租損失會小一些，所以越來越多的房東為了讓房屋能儘快出租出去，減少空置期，會選擇降價出租，這就是今年為什麼房租整體是降低的原因了。

大家好，我是勇談。6月份是傳統的大學畢業季，大學畢業季一般都伴隨著租賃旺季，這個時候也是房東們“翹首以待”的日子，畢竟每年畢業800多萬大學生成為了租房市場上的絕對主力。不過面對大量畢業生畢業的事實，不少重點城市的租金不漲反跌，這是為何？2020年的房地產市場始終透漏著一種不平常。藉此機會簡單談談我的觀察。

6月份往後是住房租賃旺季不假，不過2020年的大學畢業季總透露出一種不平常，2020年什麼生意都不好做租賃市場是一個相對比較完善的供需市場，很難出現價格壟斷，比較遵循市場供需規律

對於租賃市場有所瞭解的朋友應該知道2018年在北京等城市曾一度出現部分專業租賃機構試圖壟斷區域房源，抬高租金的事情。最後在輿論的壓力下隨著監管部門的介入而不了了之，某中介也承受了很多罵名。其實從理論上來說租賃市場資本是很難完全壟斷的，畢竟國內房源太多了，作為專業機構能做到“相對壟斷”就已經不錯了。幾點觀察：

國內絕大多數城市的租賃房源屬於絕對供過於求，這應該歸功於過去這麼多年拼命的商品房建設和銷售。圖上所示是近10年來中國住宅商品房銷售面積走勢圖，可以看到從2013年開始中國商品房的銷售面積就在10億平米以上，2019年竟然超過了15億平米。僅僅計算近10年來商品房銷售面積就已經超過了120億平米，而近10年來的城鎮人口淨流入不過1.79億左右，也就是說這10年來銷售的房產起碼過剩40%是有的（僅僅從居住需求來看）。僅僅計算近10年的房企竣工面積，也已經超過了97億平米，也是超過了真實需求。

圖上所示是近10年來中國房企竣工房屋面積走勢圖，簡單計算後僅僅10年間竣工房屋面積就超過97億平米，按照人均40平米來計算也已經滿足了2.4億人左右的居住需求。從這個資料來看市場上的居住房屋過剩是事實，尤其是從2015年後國內多數大城市進入了密集的安置房交付期，居住房屋過剩的情況會更加普遍。

2020年的此次疫情對於各行各業的影響是明顯的，大家收入減少的情況下縮減房租開支也是必然，2020年不好過是事實

曾經有一個機構做過這樣一個調查“你可以忍受的租金佔據收入的多少比例？”絕大多數的租房者能夠承受的租金佔收入的比例在30%以下。這也是為何很多租房客寧可每年搬幾次家也不願意忍受高房租的原因，畢竟所有租房客心裡都有這樣一個感覺“租金給別人就真的給了”。在大家收入普遍減少的情況下，如果房東還是要漲房租那麼結果只有一個“租不出去”。包括我身邊就有幾個開寵物店的朋友，疫情後房東要漲房租直接就關門歇業了，2020年生意不好做、錢不好掙是事實，包租公、包租婆們也得向現實低頭。

疫情的影響是方方面面的，重點城市的租房市場主要依賴外來人口的支撐，無疑今年不少城市的人口流入受到影響租房市場主要是依靠外來人口的，外來人口流動都受到影響的情況下租房市場肯定也不好過

大家不要忽略一個基本事實“租房市場主要依賴外來人口來捧場”，今年疫情發生後傳統的重點城市外來人口流入情況都不如同期好。如上圖所示是從2019年1月——2020年5月份中國客運總量走勢圖。可以看到一個十分明顯的數字“截止到2020年5月份客運量還是處於同比增長-49.3%！”事到如今接近一半的人口流動消失，對於重點城市來說也就是人口流入的急劇減少。

重點城市面對外來人口不斷減少的事實，房東能夠做的只有一條“降租金”

房租市場還是一個比較完善的市場，基本遵循供求規律。在需求下降將近50%的情況下，租金出現下降也是必然，“要麼降租金，要麼房屋無人租”是擺在房東面前的現實問題。對於很多安置房的房東來說，能夠把房屋出租出去才是根本，畢竟不少安置房居民的主要收入來源其實還是租金。受到安置房租金下降的影響，作為商品房投資的人來說必須接受房租下降的事實，這就是市場的傳導效應。

2020年的傳統租賃旺季肯定旺不起來了，疫情影響下任何行業都很難倖免哪怕我們已經充分考慮了疫情對於經濟的影響，不過這種負面影響似乎很難短時間結束

就像很多人認為3月份疫情結束後會迎來“報復性消費”沒有到來一樣，此次疫情對於經濟的影響可以用“鈍刀子割肉”來形容，雖然不致命但是很難受。在現實中的直接反映就是在全國絕大多數城市都屬於中低風險區域的情況下，國內客運量卻始終恢復不了往日的狀態。大家已經用自己的行動作出了選擇，寧可待在家裡少掙錢也不願意出遠門的思想已經佔據了主流。

重點城市租金不漲反跌，也給很多試圖投資房產的朋友敲響了警鐘

依靠房租收益而進行房產投資的路子越來越走不通了，租金收益率低的情況這些年普遍存在（多數城市租金收益率在2.4%左右），此次疫情後租金收益只會更低。動輒幾十萬上百萬的資金投入樓市獲得的收益還沒有銀行理財高，相信很多朋友都會算這筆賬。

綜上，進入傳統租賃旺季，重點城市租金不漲反跌的原因其實很簡單，就是因為人口流動減少，導致的需求減弱。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產等問題的朋友可以點贊、關注、訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

進入傳統旺季，重點城市房屋租金並未出現上漲行情，反而有一定程度下跌。之所以出現這種局面，更多可能是因為今年疫情衝擊，經濟持續低迷，就業形勢不樂觀，導致租賃需求減弱，加上租金本來就已在高位水平，今年下跌就不奇怪。相關意見分享如下，供參考。

第一、2020年多個重點城市房屋租金不漲反跌

01、中指院資料情況

中指院全國重點城市二手房租金價格指數顯示，2020年3月-5月，北京、杭州、成都、重慶4城房租都在下跌，上海、天津、廣州3城租金波動較小，幾乎持平，深圳、天津、南京3城租金價格略微上漲。

綜合看，在租賃旺季來臨之際，多數重點城市房租都在下跌，僅少數城市房租略漲，這個行情有別於往年。

02、諸葛找房資料情況

5月，全國20個重點城市房租掛牌均價43.57元/㎡，環比4月下跌0.95%，同比去年4月下跌1.56%，呈雙降趨勢，是近年來少見的行情。

雖然傳統的租房旺季即將來臨，但多數重點城市房租價格卻一改往年行情，表現出了下跌趨勢，實屬罕見。

第二、為什麼到了租房旺季，今年重點城市的房租價格卻不漲反降？

隨著暑期臨近，房地產進入了傳統的租房旺季，但與往年不同的是，今年多數重點城市房租價格不漲反降。透過梳理，大致有以下一些原因。

01、疫後經濟持續低迷，失業率創新高，就業率嚴重下滑

2020年註定是不平凡的一年，在這一年中，經歷了罕見的疫情事件，國民經濟備受打擊，失業率創歷史新高，就業率很低。

在這種背景下，即便是人口淨流入的重點城市，隨著失業率攀升，流動人口大幅減少，租房需求也大幅下滑，房租價格不得不下調，尋求儘快出租止損。

02、重點城市的房租已在高位，在經濟持續低迷後，現有收入水平難以維持高位房租

房地產經歷多年的高速發展，不僅房價被嚴重推高，連房租也被推到了高位水平。這個行情在經濟持續發展，國民收入持續穩定和增加的情況下，是可以維持的。

但今年突發疫情事件，衝擊了大家的錢袋子，還能承受高位租金的人數大幅減少，勒緊褲腰帶過日子的大有人在，而對需要租房的流動人群而言，本身收入就不夠穩定，疊加疫情衝擊，自然有相當一部分人難以再承受高危租金。

需求減少，租客談價空間自然增加，房租價格鬆動就是自然結果。

03、房地產高速發展，住房存量已經飽和，供求關係上，租房已進入“買方市場”

房地產高速發展多年，除了房價、房租被推高，另外一個不容忽視的事實是住房存量飽和。

也就是說，市場上不缺住房了，多餘的住房用於出租，這個市場存量已經很大，而且越來越大，但流動人口總量是有限的。

顯然，城市住房供應量越來越大，但租房需求總量並未同步增長，則空置的住房必然增加，房租價格在供過於求的行情下，難免不會下跌。

04、疫情並未完全解除，人口流動仍未恢復到疫前水平，租房市場有待恢復

雖然3月底開始，全國復工復產陸續有序推進，各地復工復產率均達到了7成以上。但6月北京再次爆發疫情後，對部分人口流動還是有負面影響的。

也就是說，出於疫情防控需要和人出於避險的心理，部分正常的人口流動被限制了。流動人口是租房的主力軍，當這一人群沒有完全恢復正常流動的情況下，租房需求市場就不能完全復甦，房租價格自然就難漲，這其中以武漢最具代表性。

05、今年房東有主動減免租金的意願，疊加租客維權，客觀上引導了整體租金下降

往年房東的心氣都比較高，生怕自己高價買下來的房子租便宜了，房租報價都比較高，談價空間也不大，助漲了房租。

今年不管是疫情衝擊也好，還是租客減少也罷，房東自身的日子也難，在其主觀上具有積極降低房租，儘快出租回籠資金的意願，疊加有些房租是在租客的維權下被動降低的，這都從源頭上降低了房租，進而引導了整體租金下降。

綜合看，基於上述五大原因，今年租房市場有些難，房租不漲反降實屬整個市場的客觀反映。

第三、如何看待接下來的租金趨勢？

01、如何看待重點城市接下來的租金趨勢？

隨著城鎮化持續推進，人口流動呈現以中小城市向大城市轉移為主，農轉城人口流動為輔的特點，未來的房租趨勢應該與房價的趨勢類似，即整體租金穩中上漲、各地房租分化的趨勢。

⑴整體租金穩中上漲

我們說房價的時候，經常打比方說的一個例子，就是麵粉的價格漲了，麵包價格會跌嗎？套用到房租上，房價都越來越高了，房租難道會越來越低嗎？

因此，重點城市的房租價格大機率都是會持續上漲的！今年由於疫情意外事件衝擊，租房市場也難以獨善其身，出現與往年不同的行情是正常的，但這也很可能只是短暫的現象，改變不了整體租金髮展趨勢。

⑵各地房租分化

房租歸根結底靠人！未來長期內，人口流動的大趨勢是中小城市向大城市轉移為主、農轉城為輔。

也就意味著，人口淨流入的重點城市房租將能持續上漲，而中小城市將隨著人口流失、產業萎縮，經濟下滑，收入降低，房租價格將大機率穩中下滑。“一漲一降”之下，租房市場將明顯分化，房租也將明顯分化。

因此，未來的房租行情大機率都將是穩中上漲，但各地隨著人口、產業和經濟的不同走向，呈現分化行情。

02、對各位房東今年租房的一些建議

“覆巢之下，安有完卵？”

疫情之下，大家都受災，且疫情並未完全解除，在這種背景下，給出三條租房建議：

⑴適當降價出租，不用糾結於那點租金讓價

今年租客少，能儘快租出去就儘快租出去，空置2、3個月的租金損失就在租金讓價裡了；如果空置的時間更長，那損失可能更大。

⑵租約不宜籤長約

今年行情雖然確實不好，但應該是暫時的、短期的，如果籤的租約過長，比如5年以上，起點租金又比較低，那疫情過後，經濟全面恢復，在後期租金上就可能會吃虧。

⑶還是要選好租戶

雖然今年要把房子租出去有點難，但也不能“病急亂投醫”！還是要注意選擇租客，有些雖然簽了長約，但租客沒有能力履行完租約，也是沒有意義的。

因此，在疫情衝擊下，國民經濟和房地產市場均受到了重大打擊，導致今年重點城市租房市場租金不漲反跌！但租房市場的反常表現跟疫情是一樣的，都是暫時的！隨著經濟逐步恢復，購買力恢復，人口流動恢復，重點城市作為人口淨流入地，房租穩中上漲應該是大機率事件。