首先謝謝邀請，買房對於每個人來說都是大事，但資金不足需要做銀行貸款就是個頭大的事情，付了三成首付外，你得提供近半年的銀行流水、收入證明、徵信報告，如果在你徵信不良出現信用卡、其它貸款多次逾期的情況下，你的貸款基本就會被拒；如果這些都沒有問題的話，那就是銀行流水了，首先銀行流水在行內指的是有效流水，也就是資金今天 存進去，隔一個晚上第二天才能轉出，這種就叫有效流水。當然你不能做的太明顯，你最好是多拿幾個人的網銀來進行相互轉帳，偶爾取下現金，過兩天再存下現金，每天都在保證帳戶裡面餘額不能為0，特別是在月底更不能為0，每個月20、21號這兩天，帳戶裡面儘量的多放點錢，因為這兩天大多數銀行的結息日，錢越多，結的利息就越多，證明你還款能力也越大，銀行才好批貸款給你。還有一點就是收入證明，這個收入證明的單位一定要與你徵信上打出來的最近工作單位一致，每月工資一欄最好是空白，留下中介好操作；因為正常情況收入需要達到你房子月供的2.5倍才好批貸款，好了，有什麼不明白或者想知道更多 這方面的知識可以私信我隨時歡迎大家。

提綱➀銀行流水單介紹➁銀行認可的流水型別➂如何識別假流水➃如何養流水➄如何互做流水➅流水不足的解決辦法

01.銀行流水單介紹

銀行流水根據賬戶性質不同分為個人流水和對公流水。此文涉及到的流水通指個人流水。完整的流水單應包括：姓名，卡號，交易賬號，交易時間，摘要，交易金額，餘額，交易機構等。流水單須加蓋銀行公章或電子章。不同銀行的流水單格式或名稱會有所差異。以下以建設銀行的流水單為例做介紹。

卡號：持卡人的賬號交易時間：進出賬交易的時間，以日為單位摘要程式碼：交易型別，可包含：代發工資，ATM取款，消費，銀行存入，匯款，結息等。若對方匯款時有特別備註，則摘要程式碼顯示備註名稱，如租金，工資，獎金等。交易金額：此筆交易的額度，一般代發工資有零有整。賬戶餘額：卡內餘額。對方賬號：各銀行操作不同，建設銀行不顯示對方賬號。對方賬號名稱：建設銀行不顯示。借貸：其中“貸”表示轉入；“借”表示轉出。賬戶名稱：持卡人姓名。證件號碼：身份證號碼。

02.銀行認可的流水型別

按揭貸款/消費貸款/抵押貸款中，銀行會重點稽核借款人的還款能力，以確保其足有的收入能夠歸還銀行貸款，降低銀行壞賬率風險。個人的還款能力則重點體現在日常的銀行卡交易中。

如上部分描述，流水單裡交易型別名目繁多，哪些收入才是銀行重點關注和認可的有效流水呢？ 一般銀行透過工資流水，轉賬流水，除此之外，銀行也可能會透過個人工資稅單，公積金等來進行收入認定。1.工資流水這是工薪階層最常見的收入方式，工資流水是屬於銀行完全認可的個人收入證明，它是扣除了社保、公積金後的收入，體現了本人工作的穩定性和保障性。銀行認定你的收入主要透過工資，獎金，績效，勞務費等條目。需要注意的是，銀行看重的是持續穩定的收入，而忌諱時有時無或忽高忽低的收入。另外，如有報銷等收入，銀行大多不會認定。考慮到銀行流水通常為借款人的稅後收入，一般情況下，銀行流水金額達到單位出具的收入證明中金額的80%即可。部分銀行也認定你的稅前收入，此時相當於多出來了一部分收入2.轉賬流水透過櫃檯、網路或網銀轉賬的交易記錄，如果有固定時間，固定金額的轉入，則屬於銀行認可部分。3.稅單認定正規單位會如實繳納員工的稅收，故個人稅單是借款人真實收入最有力的“證據”。透過每個月交稅金額，銀行可輕易反推算出借款人的月收入。4.公積金認定部分銀行會透過月繳存的基本公積金*10來認定，當作你的月收入，此時不需要提供流水。部分銀行透過月繳存的基本公積金*10+月繳存的補充公積金*5來認定。這條對部分流水不足，但基本公積金和補充公積金按照封頂來繳納的人士很有幫助。

5.自己開公司一般情況下，銀行需要你提供公司的基礎材料，公司流水以及個人流水。按照以往慣例，信貸員將計算你的進賬金額，大額同進同出的將不納入進賬計算。透過進賬金額*公司所在行業的利潤率，來計算月收入，且演算法比較複雜，需要比正常上班更大金額的流水才能保證覆蓋貸款額度。

03.如何識別假流水

真流水是指透過銀行櫃檯打印出來的流水單。相反，假流水是指透過淘寶，中介等渠道虛構出來的流水單。另外，經驗豐富的信貸員和審批員從紙張、字型、墨跡、資金進卡日、結息、蓋章、編號等細節發現假流水的破綻。他們若對流水單存在疑問，一般採用如下方案進行進一步證偽：➀信貸員讓客戶當場開啟網銀，與提供的流水核對。➁同客戶一起去櫃檯再拉流水單。➂審批員會悄悄往提供的流水單的銀行卡里打一分錢，然後要求客戶再提供某個日期內的流水，確認轉入的一分錢是否在賬戶中顯示。我們自己買房要對貸款這件事，多一些敬畏感，尤其是嘗過甜頭的朋友，認為貸上千萬也和兒戲似的，這種心態不可取。很多人因為可以臨時包裝流水，就把前期自己可以做、也應該做的步驟給省略了，造成不可彌補的損失和麻煩。因此，我們旗幟鮮明地反對包裝流水，儘量能夠在貸款準備期自行解決收入流水問題。

04.如何養流水？

雖然有些銀行也跟隨著現實情況，放寬了借款人流水的要求，但是大多數銀行還是遵從於監管層的規定，要求負債的兩倍。監管層的規定在房價沒那麼高時有其道理，可是“衣食住行”中的“住”在家庭消費的比重早已佔據大頭，房價的上限遠遠看不到頭，還有人喊出“單價30萬”的預期，貸款額自然水漲船高；而其他三個即使加上教育、醫療，其消費額在普通情況下，其漲幅有其上限。這就形成了工薪階層的房產貸款需求漲幅與真實收入漲幅的錯配，越來越多的家庭根本達不到兩倍負債以上的流水。

流水單包含什麼？

流水單=姓名+卡號+交易賬號+交易時間+摘要+交易金額+餘額+交易機構1.交易時間：每個月的進賬日期要固定，避開節假日。出賬時間不用刻意等很久，再一次性大額轉出，可用多筆小額取款、刷卡、轉賬穿插其中。2.摘要：代發工資、獎金、轉賬、零售匯入、其他款項等等皆可，報銷、勞務費等等儘量避免。3.交易金額：工資需有零頭，獎金零整皆可。可用一張他人的實際工資流水單，對照著轉賬。4.餘額：工薪族不用留太多餘額，沒什麼作用。企業主餘額留存多可計息，推算收入。5.交易機構：如果是透過機構轉賬，比如人才公司、商貿公司、企業管理公司等等，透過他們指定的銀行卡代發，在流水上一般會看到機構的名稱，那麼貸款時的單位名稱也要匹配（除了人才公司可以說明是第三方代理機構）；如果是金融類公司代發，則務必小心。如果是個人轉賬，則儘量不在流水中體現交易對手名稱。

什麼樣的人群需要做流水？

在實際操作中，發現自由職業者，單位性質一般的上班族，小微企業主，灰色收入多的，發放現金的人士是最需要自行做一份流水的，有備無患。

什麼銀行卡比較好？

目前實際操作中，中信銀行卡是符合“100%備註一致”、“無交易對手資訊”這兩項要求的。招行流水版本眾多，備註有時不一致，交易對手資訊也會看到，可要求其不打出交易對手資訊。根據網友實驗，交通銀行卡在發生支付寶轉賬進卡時，會體現“企業網銀“+”其他款項“，經銀行核實，也可以認可使用。其他途徑，請自行實驗，再進行反饋。

怎麼轉賬？

要點：儘量網銀或手機銀行轉賬，切記寫好備註，讓表面沒親屬關係的人轉給你，儘量同城卡，跨行沒關係，工作時間內轉賬，固定日期，避開節假日，若A銀行卡是工資卡，則換B銀行卡做備用流水，比較合理。

多少金額比較合理？

根據單位性質、工作年限、貸款需求等確定。單位性質中，體制內的人士已被公認為數字不能開太高，銀行類金融企業的金額也有較透明的標準，五百強企業則可以相對開較高金額，工作年限數十年後開到年薪百萬也正常。

現金在櫃檯存好不好？

現金在櫃面存不好，因為很少有大公司的財務會到銀行櫃檯給員工存錢吧，即使有，肯定也是小公司。

租金如何支付？

名下有房才會有租金，而租金需要符合常理，建議先在鏈家上查詢當地租金價格，略微上浮即可。真實有租戶的租金，切忌一次性轉賬，必須一個月或三個月轉一次。租金和工資建議分開做在不同流水裡。租金進支付寶也可以認可，姓名、日期、金額和租賃合同匹配即可。

企業主的收入怎麼看？

企業主的流水有兩種認定方式，一種是大額進賬，刨去當天快進快出的，再進行加權平均，乘以利潤率和股份比例。另一種是根據餘額的結息，倒推出半年內進賬多少淨流水，全部算收入。第二種可以用存單質押的方式拉高結息金額。

收入證明怎麼開？

這點對自由職業和經常跳槽的以及掛靠在某單位交金的人士很重要，往往他們亂開一氣，和之前的記錄不匹配，可能之前單位性質還不錯，現在開的單位卻一般。

步驟應該是：先查徵信記錄，根據職業資訊決定用什麼單位（參考上一篇《徵信篇》），如果之前單位還不錯，而現在是自由職業或者剛換沒滿6個月，可以還用之前單位收入證明，或者和銀行信貸經理溝通後決定；如果之前單位不算很好，現在有好的單位，收入證明當然就用現在的單位；如果目前也沒有很好的單位，需要在做流水的同時，把徵信更新成與單位相似的同行業較優質公司，收入證明也開成這家公司，以後一直沿用下去。

而體制內和大家公認的表面收入開不高的單位，好處是可能不需要流水，壞處是收入有上限，需要另想辦法，比如多準備一些資產證明。

最後說一個案例：A君，自由職業者，十餘年來多次換工作，既有上市公司五百強，也有皮包公司，辦信用卡時這些公司都填過，導致徵信報告上職業資訊有多家公司，最靠前的是被銀行禁入的公司。

購房前做了以下工作，A）找人才公司代發社保公積金繳稅。B）找人才公司代發工資，但是代發公司名稱是XX投資公司，代發三個月後發現，遂停止。C）同步讓朋友每月轉賬到中信銀行卡，但前兩個月的流水不能用，因為這兩個月中有客戶轉賬，備註了銀行忌諱的內容。D）繼續按時轉賬，這次模仿一位500強人士的真實流水，每次進賬3W多，年終獎再發十幾萬，連續有六個月。E）做流水的同時，辦理信用卡，先辦了中行的車主卡，額度不高，但是100%下卡，用的五百強單位名稱，一個月後拉徵信，發現已成功更新。F）中行卡辦成功後，再辦理上海、招行、交通等原有普卡的白金卡，也都順利辦妥。G）此時徵信報告已更新完畢，職業資訊與收入證明一致，流水數字滿足額度要求，再尋找配合的銀行，只辦理全商貸，不查詢公積金，100%可貸款。

注意事項：➀養流水一般需持續6個月。➁當天存入，當天或隔天取出，均視為無效流水。➂做流水儘量多存少取，以向銀行展示自己“不缺錢”的實力，如每3個月一次性大筆取出。➃保持賬戶裡始終有錢的狀態，不宜一次性取光存款。可分多次取出卡記憶體款，同時補充新的資金進入。➄在合理解釋的前提下，流水資金量越大理論上越好。若流動資金不是很多，則總流水應按照總月供的2倍多一點來操作。如之前月供2萬，計劃新增貸款的月供為8000元，則應養總額為6萬的流水較好。➅年終可多發幾個月獎金。➆交易雙方應避開為夫妻關係或直系親屬關係，因為雙方關係容易透過結婚證，戶口本等資訊被察覺。也儘量避免同姓和名字相近，如李小鵬和李小雙，易被銀行認定為兄弟關係。➇徵信報告顯示的工作單位和實際發薪資的單位不能差異太大，如徵信上顯示的是上海xx網路科技公司，而發薪單位為安徽的傳統制造加工企業，此舉容易被銀行認定為流水異常。

05.如何互做流水

朋友間互做流水，滿足彼此相同需求，互利互惠。互做流水的方法很簡單，用以下這張流程圖，即可立即理解。具體步驟為：➀甲乙雙方分別準備兩張銀行卡：卡1,卡2和卡A，卡B。➁卡1定期轉賬到卡A，則卡A可作為乙方的銀行流水卡。➂卡A裡的存款過段時間（如15天后）後轉賬到卡B。➃卡B定期轉賬到卡2，則卡2可作為甲方的銀行流水卡。其中，卡1和卡B只是作為資金中轉用途，對銀行選擇無要求；卡2和卡A作為銀行流水卡，不僅對銀行卡的選擇有所要求，而且需遵循上部分講的如何養流水的原則。

06.流水不足的解決辦法

如果按揭/抵押貸款材料遞交後，銀行以流水不足為由，降低甚至取消貸款額度了，怎麼辦？以下方法可結燃眉之急。

➀提供擔保證明借款人可以向銀行提供有效的擔保證明，若銀行稽核證明後發現借款人的綜合還款能力符合貸款要求，銀行則仍會予以貸款的。需要注意的是：不同銀行對擔保證明的要求有一定差異，具體情況以銀行為準。

➁一次性存入大額現金在銀行一次性存入大額的現金，並存款一定時間，此法在於向銀行秀肌肉，體現借款人的財力。在銀行看來，借款人則具有符合要求的還款能力。一般而言，銀行以存款總額除以120個月後的金額來作為借款人的月供能力。如存款120萬，則相當於1萬/月。有時可向銀行提供其他大額固定財產證明以證明自己的還款能力，比如房產，商鋪等。

除此之外，也可以提供你所購買的理財產品/信託基金/股票作為輔助財產證明。不同銀行對此類財產認定程度不同，普遍的認定標準為市值的三折來計算。

➂增加共同貸款人如果本人的銀行流水不足以申請目標數額的貸款，則可以增加共同貸款人。已婚家庭夫妻雙方的銀行流水均可作為申請貸款的收入證明。

➃向銀行提供個稅證明或公積金繳存證明個稅和社保證明是證明收入水平的重要材料，因此也能代替銀行流水。部分銀行甚至直接認定每月的公積金繳存額的10倍來認定為月收入。需要注意的是不是所有銀行都接受以這種方式申請貸款，需要區別對待。最後，我提供給大家一句通脹時代安身立命箴言：先找到一個安身立命的工作，然後把自己的月現金流水做起來，接著研究信用卡和貸款，一邊工作一邊尋找時機買入優質地段的資產，用倒三角形的裂變模式撐大手裡的資產。這樣你的勞動所得才會鎖定在最優價值凝聚物——房產上。你的財富才不至於被永不停步的通貨膨脹銷蝕，也不會隨行業技術變遷而消退。當你手上有了資產包和現金流，你就有能力應對未來的中產危機。這個社會的底層邏輯其實非常簡單，用不著你多聰明多折騰，一邊工作，一邊買房，堅持十年，你就超越了90%的同齡人。利用通脹的時間複利，慢慢變富，是最具確定性的一條人生升階路徑。