房地產的利潤大概在20%左右。

成本——對於開發商而言建房成本下來了，普遍一個樓盤對於開房商來說40%的成本是地價成本，其次是建造成本、運營成本、宣發成本等。現今拿低價普遍過高，地王頻現，房源出售困難，開發商資金回籠慢，運營時間長，自然利潤降低，所以常常出現維權事件

在政府限制價的如今，地價房子售價都受嚴格限制，利潤空間很小。

比如拍的一塊地，除去配建，樓面淨價一萬/平，加上稅，建安成本，約為1.5-1.6萬/平，政府往往限售價封頂在加20%約為1.8萬。這裡面房企資金成本，人員固定成本，銷售成本都要在20%裡攤，這裡面最要命的是資金成本。不管大市行情如何，房子虧也要賣，否則週期越長，虧損越多。賺是有限的，虧是無底的。

如今房地產行業必須靠規模攤薄成本和抵抗風險，小規模地產公司很難有生存空間。

可為什麼房價年年漲，房產公司還年年叫苦？其實真正的暴利被地主從土拍中賺去了。基本上各地方國土資源局都是絕對的第二財政局，非常賺錢，非常重要。城市發展，甚至工資很大一部分都要從土地中得來。房地產在國家來說是絕對的第一支柱產業，不容出半點問題。

地產到底有多愛錢呢

2016年，全國的房地產市場成交量突破12萬億，相比較去年提升了37%。這裡有2個維度的資料值得大家注意，第一，10萬億這個一直以來被認為是中國房地產天花板的資料被突破了，而且還突破了不少

這個行業裡裝下了這麼多的錢，是一個非常大的池子

但令人恐怖的是，這個池子不僅大，而且還非常得快

房地產整個行業，去年的增速是37%，這個資料大家看著可能沒有感覺，和大家對比幾個資料：相比之下，裝潢為15.4%，傢俱13.9%，汽車9.1%，零售10.8%。而電商行業這麼火爆，其增長也才20%多，2016年增長超過房地產的只有快遞業，達50%多，但快遞業基數比較小。房地產是全中國增速最快的行業之一

如果這個現象還不夠震撼的話，那麼我們可以看下這個資料，這不是中國房價漲幅排行榜，是全球房價漲幅排行榜，前14位有13位是中國的城市

唯一一個例外的溫哥華，是因為華人過去買的太多導致的，所以我們可以感受下中國房地產的洪荒之力

池子大、增速快，這個是房地產在去年比較恐怖的地方

但是這個速度算快麼，其實已經很快了，但卻不是最快的，整個行業最快的領域一定出乎你意料：

這是來自SMG的一張截圖，說明星的片酬，在一年的時間，各位注意是一年的時間漲了250%

其實越是稀缺的東西，在過去的時間裡漲的是最快的

除了明星之外，我們可以看下這麼一個數據：騰訊股票，12年翻了170倍，複合年增長19%，上海牌照15年漲了800倍，符合增長25%，冬蟲夏草26年間漲了145倍，複合增長22%，而這一切都是在貨幣30年間翻了280倍的前提下，複合增長21%

沒那麼容易複製稀缺的東西，都得到增長，所以當然也包括房地產

這是一個社會現象，沉在行業下的資金越來越多

所以這個時候各位可以理解為什麼會有那麼多香港去買保險，為什麼那麼多企業做起了P2P，使用者對於資金的不安全感導致了房地產市場的爆棚

在這樣的不安全感下，我們看一下房地產如何爆棚

我們來看一下居民貸款買房的比例

我們對比下2009年與今年的房地產增幅，在那一年2成首付以及購買資格非常輕易的行情下，整體的市場容量也沒有根本性的提升

從2016年開始，居民買房已經從過去的居住需求走向居住+投資的雙重需求

這個現象在2017年依然是風捲殘雲

今年1-3月這個資料比例是多少，變成了55%

另外在專案銷售埠我們可以看到，去年一個三線城市貴陽一個樓盤可以賣過100萬方，華髮在珠海的一個專案可以幫助一家開發商提升30名的檔次，上海城市銷冠，一個銷冠，達到140億，這個數字在房企銷售排行榜裡可以進入百強名單；還包括碧桂園去年有6個人分享1億獎金。

很多人會把這個因素軌跡於通貨膨脹、貨幣超發，但是我個人理解是居民買房意識的徹底崛起

2017年樓市的一個徹底轉變

中國正在從過去的儲蓄型大國向投資型大國轉變，而投資性買房又徹底的把剛需性購買徹底激發出來

投資的極限就是現在儲蓄的極限，中國每年都有50萬億的居民存款餘額進入市場，50萬億，每年，這點錢正在一點一點流入到房地產領域，如果意識開始，渠道洩洪，房地產會成為一個蠻恐怖的行業

在一個錢這麼多的行業裡，企業到底過的好不好

是的，有錢，到處花錢買糧食對房企來說變得非常常見

去年的上海土地市場有一件非常有趣的事情：

2016年是上海土地的地王年，幾乎所有地塊都成為了地王，各種保本價重新整理了我們的三觀，樓板價和溢價率都達到歷史最高

但是到了下半年之後，我們發現，所有的地王都開始做一件事：尋找合作伙伴，分一半的股份給你，我們聯合開發

所以有一度時間市場發生一件有趣的事情：一邊在搶地，一邊又在分出去，這是一種什麼心態

大概就是：不知道會不會死，反正要死一起死

這還不是最慘的，最慘的是現在的市場遇到了一個元素：建議零售價

這個我只在小商品市場裡見到的標籤，現在在房地產專案上也遇到了，這件事讓地產人非常苦惱，是選擇斷臂還是等待成為兩個都不想選但又不得不選的問題

除了一線城市的成本管控之外，在大量的二三線城市房企正在陷入幾種怪圈邏輯

第一、靠一個專案賣完剩下的錢去拿同樣的這塊地幾乎沒有可能

怎麼解釋這句話呢，舉個例子：

比如你花10億拿了一塊地，最後整個專案賣了25億，很牛逼吧，5億是其他成本，那麼多出來的10億，你要交5億的增值稅，然後剩下5億的還要交25%的企業所得稅，所以剩下也就4億。你拿了10億的地，最後到手差不多就是14億的現金

但遺憾的是，這14億想要拿當年那10億的土地，已經成為不可能的事情了

土地每年保持30%以上的增長，兩年後土地價格17億以上了

所以借錢做房地產就成為了必然的趨勢

借錢是要還的，用什麼還？拿賣完專案剩下的錢還。那錢都換了債，後面的地怎麼拿，繼續借錢

所以房地產企業必須越做越大

只有後面的專案越來越多，才有可能償還之前的債務

只有後面的專案越來越多，才有可能借到更多的錢拿未來的土地

所以也不知道是企業需要借錢越做越大，還是做大之後才能夠還錢

這是一個無限迴圈的怪圈，也是房企都要衝業績的原因

但是神奇就神奇在這個地方，在中國的國度裡，還真特麼有人借錢給你，而且死命地借錢給你

我們可以發現，開發商能夠借到錢的地方實在太多了，包括銀行授信，公司債等模式，開發商總是能夠借到錢，而且利率越來越低

這件事到了2016年，變成了一個非常有趣的現象，就是房企能夠借到的錢，已經遠遠超過他當下規模擴張拿地所需要的錢，多出來的錢放在房企的手上變得非常得燙手

為什麼燙手呢，潘石屹給我舉了一個非常形象的例子：

本來他準備整棟賣掉soho中國的一個專案，但是猛然發現，換到的現金出不去，所以就放棄了這個交易決定

國內的錢在貶值，而開發商卻一邊有錢流入一邊又花不出去

潘石屹在他的年報例會上這麼和我說：SOHO中國去年做的最重要的一件事情就是把國外的債務換成國內的債務，為什麼，人民幣在貶值，持有國內債務變成了增值的一件事情

所以第二個怪圈就是，在這麼高頻率的週轉下，開發商還存在錢花不出去的邏輯

所以在這樣的大背景下，去年下半年，房地產企業出現了另外一個現象，那就是買買買

去年資本市場，舉牌最頻繁的7家企業裡，有5家是做房地產的

萬科的股權之爭，真不是寶能恆大有多能耐，說到底是他們手頭能借到的錢實在太多了

所以我們看到一個非常有趣的現象，開發商只能依靠借錢才能在行業裡生存，但是卻總有人借錢給他，而且借特別多的錢，所以開發商除了用借來的錢做開發之外，開發商還想盡辦法花錢

這大概是所有房企痛苦的地方

所以給到各位房企們的選擇其實不是很多

要麼做一個行業的機器，永遠在高速滾動，要麼就成為一個花朵，曾經很美麗，但快要凋謝了

我們來看下在這個大池子裡現在生存下來的房企

先來看下轉身離開的，按照道理來說，既然地產有這麼多問題，離開可能是個不錯的選擇，但是我們來看萬達

萬達轉型其實有兩個邏輯，第一是不看好房地產，第二是看好其他行業，但是歸根結底是不看好房地產了，轉型後的萬達猛然發現看錯了2015和2016這兩個房地產大年，但是此刻的萬達想要回來就很難了，道理也很簡單，2012年的利潤已經拿不到2016年的土地，而其他行業的利潤當然更加支撐不起房地產的土地

可能做其他行業越來越好，但是想要回歸房地產也就變得越來越難

那做一個機器好不好？

首先我們看一下什麼都不想的，給大家舉一個最直觀的例子

而這個氛圍下最典型的的案例就是：中梁吧，也是我眼中認為最值得吐槽的開發商了

從取名字上來看就非常有中國特色，用中字作為開頭來暗示自己國企的身份，但是他卻是徹底的溫州民營企業

而從他開發的邏輯上來看也非常好玩，用最簡單的話來說就是“由內而外的借鑑”

但是換句話來說，在擴張速度上，他卻是非常讓人眼紅的

2016年一年中梁的銷售額是337億，而2015年只有168億，而中梁2017年1-3個月，這一個季度的銷量是125億，這樣幾乎每年翻倍的銷售速度讓太多人眼紅

這某種程度上也呈現了中國式地產開發模式，或許，這種模式恰恰是最適合國情的

同樣的，碧桂園、恆大就是屬於典型的什麼都不想，一頭往前衝的愣頭青年，但現在卻是房企銷售榜的前三甲

作為房地產最先起來的那一些港資，已經全面撤離中國大陸房地產領域，沒有一個人可以倖免，僅存的一些港資現在要麼不是十年前拿著土地的，就是替民企開發商去拿地探口風。持有資產被當成傻大空的做法

而現在適應中國國情的開發商，毫無例外都是高週轉衝規模的開發商，為什麼要高週轉，邏輯也很簡單，就是如果不高週轉，今年的利潤拿不到去年的明年的土地，而很大程度上，都是上半年的利潤用來拿下半年的土地，土地的增速大大超過房價的增速

想太多有沒有用我不知道，但是想過頭的房企好像過得不太好

2016為什麼房地產公司之間的兼併那麼洶湧，道理也很簡單，過去拿到土地的那些開發商不適應現在高週轉的開發強度，賣完幾乎也沒有利潤，索性賣掉，而高週轉的公司又看中那些手頭的土地，所以一拍即合

所以我們好像可以得到這麼一個結論：想太多的好像過的不咋地，啥都不想的反而攫取了這個行當最大的紅利

只要勇猛花錢，勇猛激進，都可以得到合適的擴張規模

而且錢在地產時代裡無所不能

寫到這裡的時候，我想起的是馮小剛在功夫裡的畫面：還有誰

那麼下一個有趣的問題：錢可以解決房地產的創新麼

房地產發展的產品創新邏輯

房地產創新最猛的年份應該是2004年，是上海創新的巔峰時期，那時候還沒有高週轉，那時候土地的獲得相對可控，行業管控較松，大家都第一次做房地產，都想以此建立品牌。創新屬於求關注求抱抱的階段。各種創新在試探市場的反應

（仁恆河濱甚至部分1層產品通不過日照，但是隻要銷售和客戶達成統一，規劃依然透過；佘山3號0.6做出類獨棟感覺也是如此）那時候的政策對創新持允許態度

下一輪的創新爆發發生在2009年，7090政策逼出偷面積的政策，那時候大家屬於利潤和口碑雙追求的過程，市場依然貢獻了不少優質的產品（金地灣流域、金地未來）

而到了2016年，產品創新已經越來越難在傳統的住宅領域生存

行業創新爆發出來的非常少，高週轉擠壓掉了產品研發的時間，高地價消滅了創新的可能

我的好朋友老胡在2016年下半年的時候和我說了這麼一句話：有史以來專案發生了一件有悲有喜的事情，專案樣板段還沒造好的時候，房子就賣完了

這對產品研發部門來說一定不是一件好事情，而理所當然對企業來說也一定不是好事情

目前產品研發的重點全部集中在如何讓自己的專案可以值得起這個價格，被成本所逼的創新因此也失去了活力

現在政策的高壓為很多房企爭取到了平時不常有的一個東西：時間，所以我不希望大家把時間放在和政府博弈上面，或許可以花更多時間投入到研發

但是呢，對於創新現在遇到一件非常尷尬的事情：

泰禾的院子系列在成功之後，被業內瘋狂的模仿

這讓很多產品研發的人很是尷尬，因為自己的努力成了別人的創新，這也非常具有中國特色

哪怕是去年大火的金茂府，綠色科技廣受人認可的技術也經歷了中鷹、朗詩、當代等開發商的研發，但是後面的幾個開發商最近境況也不是特別好

房地產創新的嚐鮮，需要付出比較大的成本

對於創新，我們正在經歷蘋果式邏輯

從蘋果4的顛覆性到後面567的微創新，大量的創新邏輯都是如此

2016年最大的創新應該是在房企的組織架構上吧

道理很簡單，總盤子在做大，企業在做大，沒有足夠優秀的人去執行，那麼大的蛋糕也就不屬於你

所以說，在中國，被錢所逼的創新是最容易落地的，所以在2015年開始萬科實行合夥人制度，後來這個制度被大量房企模仿

而合夥人制度本質上是權利和金錢的再度劃分，讓參與者投入一定的金錢，讓他們更加為自己賣力開發

房地產這行，總結起來就是這麼一句話：

在這個沒有品牌沒有創新的地產時代裡

砸錢擴張成為了唯一的主旋律

砸錢不是榮耀

砸錢或許是在逃命

因為事實就是如此！！！

首先，房地產整個的開發利潤甚至趕不上部分製造業，更不用說零售業、餐飲業，而與利潤標杆的金融保險行業更是沒法比。

其次，房地產產品的生產週期過長，期間會遇到諸如市場、政策、金融、城市規劃等多方面的風險。

最後，2019年前50強上市房企的淨利潤率也僅僅在16-17%。