房地產開發大致可以分為三類

一類，一級土地開發，多由政府控制統一開發。

二類，即二級土地開發，現在市面上最多見地產開發企業最多參與的也正是這一類

三類，即開發完畢後的房地產重新流入市場後的開發

現在有很多開發政府往往會擔當一個協調管理的角色，只有諸如北京和海南存在著完全意義的一級土地開發，完整的從一塊毛地開發到熟地。

更多的我們見到的是從生地開始，往往就會有開發商介入，協助政府完成生地到熟地的過程，這其中我們看到的棚改專案是這種一級開發的最常見型別，同時開發商的利潤也最低，同時壓力也最大。成本基本會佔到80%。如此高成本的原因如下

一，建安成本，往往開發商需要一次性給足，現金流壓力大。

二，拆遷週期長，難度大，這期間開發商往往需要承擔企業貸款的資金成本。

三，可變現的產品佔比重小，實際利潤被壓縮。

附一張成本細則拼圖，具體比例沒辦法細緻統計，但是窺一斑而知全豹，可以大概瞭解一下房地產開發龐雜而巨大的開發成本，開發商現階段的實際利潤並不高

我們先來看下房價的組成：房價=土地成本(30%)+開發費用(10%)+建安成本(20%)+稅費(15%)+利潤(15%)+其他費用(10%)。

這是從一般房地產商統一對外口徑說的：大約是15%左右，但是真實的情況是在這個基礎上乘以2，大約30%左右，不然開發商做起來沒有絲毫動力；

至於你說的第二個問題，說的各個環節，我想我重新讓讓大家認識一下一條新的環節，大概有三步，第一，容積率，一般情況下，規劃部門絕對不會批准超過2的容積率，但是經過一系列操作，有可能會達到4，甚至是到10，那麼就從開始決定了利潤在30%的基礎上乘以倍數；第二，就是神通廣大的會計了，能夠合理避稅，原來能夠掙1個億的利潤，在這些專業人士的操作下，能夠硬生生的給壓到二分之一甚至更低，造成投入過多，收穫過小的錯覺，但是統戰部的統計調查表明：稅後的淨利潤在各行各業是第一位的，甚至比電力行業還要高出一倍，這個環節的百分比你再算算，大概這就是頂尖會計師高薪的主要原因吧;第三，這也是一個主要環節，優惠政策，有時候當地政府的優惠政策力度很大，這些開發商就直接在當地註冊一家新的房地產公司，來承攬專案，進行房地產開發，優惠的東西有時候比國家所收的稅都可觀，而且再經過“差價空轉”，以不同形式來操作，最終將增長的成本以房價增長來攤到買房人頭上。

作為一名數學是體育老師教的我扳起了手指算了算，房地產開發的利潤真的很大很大，鼓吹夕陽產業的，可能就是這些房地產商了吧。