只要不是開發商自己的物業就有希望。好多小區都是開發商自己的物業勢力強大跟本不把業主放眼裡。想要罷免門都沒有。

這個問題，我有資格回答，相信也更符合實際和實情。因為我是業委會主任，同時也是一名從業新聞媒體二十多年的資深記者，不僅對自己所在的小區熟悉，更是採訪過眾多種種亂象的小區。更重要的是，我具有法律專業、新聞專業等學位，而且任職業委會主任後，投入了極大的精力和時間，深入研究城市居民小區的各種問題，取得了一定的成果。

先說罷免的問題。

題主說4年多沒開過一次業主大會，任何事沒公示過。主任，付主任全是政府官員。廣大業主非常不滿（當然中間有一些錯別字）。

這裡我要反問的是：罷免了之後，誰能保證新選的業委會就作為了呢？

從現實情況來看，目前業委會的運作是有極大的漏洞的。不當家不知油鹽柴米貴。這表現在以下的幾個方面：

第一點，首先客觀上看，幾乎所有的小區，最大的難題就是召開業主大會。

不要說一個小小的小區業主大會，它需要投入大量的時間、精力、物力和財力。其它不說，統計業主的資訊就是一個極為繁瑣的工作，這還要看這個小區的規模有多大。光發通知到每個業主家中，讓他知道有這麼一回事，就是一個龐大的工程。

其二，召開業主大會時，很多業主是不太當成一回事的，不配合，不支援，不參與，不表態，甚至諷刺、挖苦，偏見地認為參加業委會的人都是不安好心的。現今的業主大會，有多少小區能真正召開呢？如果規模大，只要超過一千戶，要達到參會人員的法定比例，就幾乎是不可能的。

另外，召開業主大會時，對不參會的業主沒有任何的制約因素。人家不來，你能把他怎麼樣呢？

其三，很少有小區能提供一塊召開業主大會的場地。基本上只能是在室外，很多小區甚至連室外都沒有能容納這麼多人同時參加的場地。即使有了，由於沒有經費，甚至要找一些凳子給參會人員坐坐，都是很艱難的事。此外，即使時間、地點都定了，萬一碰上下雨天，誰能保證有多少業主會來參會呢？

因此，一想到這些，很多業委會都會望而卻步的。用我們本地房管部門相關人員的話來說：要召開業主大會的小區，當初的願望很熱烈，但最後基本就沒有成功的。

很慶幸的是，我們小區首次業主大會的召開成為了當地破記錄的超高參會率，參會業主比例超過90%。也正因為此次大會，讓房管部門對我們是刮目相看。

因此，題主說的要召開業主大會也好、要召開罷免大會也好，可能性不大。

小區業委會存在漏洞的第二個原因是，業委會委員幾乎都是無報酬的，而很多的事務又非常繁雜，極為複雜。正因為是無償義務服務，在進入到業委會後，最先很多人是被趕鴨子上架的。如果有人願意接替他們，多數人都是極為樂意的。

在我任業委會主任這幾年中，就有好幾位委員後來幾乎不參會，不參與。還有業主說：這是他的職責，不參會可以罷免啊。我說：人家巴不得不幹呢。問題是，他不幹了，你能來參加嗎？結果，提問的人當場閉口了，表示不願意進入業委會。這就存在問題了：你提問題的人都不願意進入業委會為大家服務，那麼你為什麼還要要求人家幹得多好呢？能多多少少為大家操點心就是非常不錯的啦。

第三個問題就是：要幹好業委會的工作，僅有熱情是遠遠不夠的。它需要豐富的社會閱歷，跟各方打交道的能力，協調解決處理各種問題的能力，以及思想工作能力，組織動員能力。

第四個問題是：換屆選舉也好，罷免後重新選舉也好，如果小區規模過大，或者是有眾多重要設施裝置的高層電梯房小區，新的成員要熟悉小區的情況，不花半年的時間是掌握不了的。因此，誰能保證罷免或者換屆後新的業委會成員，就不會碰得灰頭土臉，就一定能有所作為呢？未必。

正因為是看到了目前小區業委會執行過程中的種種弊端，本人可以自豪地說，本小區的首次業委會成立後，在業主公約中就“違反”了相關法規，而是根據現實情況作了調整，那是什麼呢？

按照目前業委會的組織辦法，是每屆任期三年。而我們就打破了每屆任期制，而是自行制定規矩：首屆任期滿之後的第二年，每年更換三分之一的委員，包括業主代表。它有哪些方面的好處呢？分析下來有如下幾點：

一是保障對小區情況的熟悉性。如果換屆後全部翻新，前面說過，光熟悉情況就需要大概半年時間。而只更換三分之一呢，也就相當於每三年全部更新了一遍。而且，新進來的成員可以老人帶新人，不至於完全不懂。

二是可以保護小區業委會相關規矩的持續性、穩定性。業委會成立後是要制定出種種規矩來約束大家、規範大家的，如果大翻大動，必將產生極大的混亂。說大的一點，這也就是中國政治的穩定性，跟西方多黨執政容易造成混亂的好處之一。

三是更換一部分的好處還在於，可以留下幹事的人，而先把不會幹事、不想幹事的人調整下。逐步調整了，大家都比較熟悉了，也更容易上手了。

結合上面的各種分析，可以建議題主，沒有必要罷免啦什麼的，可以向現業委會建議，制定一定的規矩，逐步調整一些業委會委員，這樣要穩妥得多，也現實得多。當然，這些都要向廣大業主進行詳細的說明，把道理講清楚，相信廣大業主也是會理解並且支援的。

罷免業委會，是很麻煩的一件事，但是程式上是不復雜的，在這裡我只說下程式。

要罷免業委會，首先，必須有人牽頭，號召部分能力較強的業主先組建一個臨時團隊。這時如果業主委員會也認同需要改選那相對簡單一點，如果業主委員會並不認同變更，那就需要臨時團隊成員發動其他業主聯署簽名，簽名達到20％了，上報街道辦事處，要求街道辦來組織罷免改選。

然後臨時團隊起草好業主公約，業主委員會章程，業主委員會選舉辦法，在小區明顯位置張貼公佈，徵求全體業主的意見。

接下來臨時團隊組織各樓業主透過自己推薦或者推薦他人產生業主委員會候選人。

到了這裡，臨時團隊需要將業主公約，業主委員會章程，業主委員會選舉辦法加上候選人的名單，簡歷送給街道辦事處。提出召開業主大會的申請。

選舉結果出來後，將選舉結果和業主大會簽到表同意公佈。一個星期以後備齊以下資料：

業主委員會登記申請表街道辦，事處核准證明，業主委員會選票，業主代表選票，業主授權委託書，業主大會或業主代表大會簽到表，業主委員會章程，業主公約，小區的詳細情況資料。

帶上這些資料上區或者縣房產行政主管部門申請備案，備案完成，也就完成了整個過程。

現在的主要問題是：物業必須參與市場竟爭，優勝劣汰，取消服務和管理質量差的物業，還歸轄區街道辦事處和居委會管理。

小區業委會不作為或亂作為，應由小區業主大會依法依序罷免改選。

做為曾經的熱心人士，我除依愛好關心時政外，也關心身邊社會生活中的人與事，這即包括業委會的運作等問題。為何如此？只能說幾十年以來讀書看報熱心公益養成的習慣使然。所謂"國事家事天下事事事關心"似乎有點這個意思。

事實上，從關心民生參與社會這個角度出發，我還真對國內各城市小區新聞比較關注，當然因方便的原因我更關注所在城市。這裡為回答題目，舉一個身邊例項為證(恕我不能公佈小區實名)，但我可保證從我觀察分析的現象看本質，真相是八九不離十的。

由於業委會的不作為，撤離了物業公司的某小區滿目瘡痍。當初四年前物業入駐時，可不是這種境況。從路燈監控到小區綠化汙排，該修的修該換的換，專項維修基金用了不少，小區軟硬實施基本一應完整俱全。可短短三年物業"服務"後，那個破敗慘像呀真不忍碎看一一汙水滿地，路燈不明，監控損壞，綠化荒蕪。小區業主憤怒了，向有關部門舉報反映並堅決要求罷免改選業委會(搞笑的是，這一屆因遭業主反對曾公開宣佈集體辭職，後不知何因又滿血復活)。

更沒想到因種種原因待這屆業委會履職期滿一年後，才正式召開了業主大會，(這一年時間由社群代管，實行簡單基本日常生活維護運作，夜間小區成名符其實的"鬼城"。)大會結果是很令人欣慰，本想留任再選的老一屆一些成員(沒自知自明)經過投票全部落選，新一屆業委會全新上陣。為此，有人在小區業主群感嘆，"弘揚時代精神，彰顯和諧力量"。

這個身邊的例子說明，撤換改選業委會只要有關部門真的關心支援，業主積極參與按現行法律法規公正公開公平辦事，是完全可以做得到的。

(很希望熱心網友就小區這種現象的產生，深入探討並發表高見！).

業主委員會是業主透過業主大會選舉產生的，代表全體業主的利益，是國家認可的一個法定機構。業主委員會是業主行使共同管理權的一種特殊形式。

業主委員會的職責，《物業管理條例》裡有明確的規定。如果業主委員會不按照議事規則和管理規約管理小區和處理日常事務，存在著不作為或亂作為現象，廣大業主都不滿意，那業主可以要求更換業主委員會成員、主任或改選業主委員會。

那對小區的業主委員會不作為或亂作為，如何罷免?

根據《建設部關於印發<業主大會規程>的通知》第二十九條規定：“經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，並以書面形式在物業管理區域內公告。

要罷免業委會委員或主任，需要遞交申請，必須經業主委員會或者20%以上業主提議，由業主委員會進行核查，看人數是否足夠。如果符合條件，則由業主委員會召開業主大會會議，進行表決，最終是否罷免還要看業主大會會議作出的決定，無論決議通沒透過，都要進行公告。

小區成立業主委員會不容易啊！業主委員會是連線業主和物業企業的橋樑紐帶，也是小區對外事務的代言人，一個好的業主委員會對小區有促進作用，能讓小區健康成長；反之，一個不好的業主委員會則會給小區帶來災難。

所以，業主們平時要多觀察，小區那些業主是有奉獻精神，有責任擔當的，在成立業主委員會時要擦亮眼睛，選出真正為業主們服務的業主委員會成員，組成一個稱職的業主委員會組織。

同時告誡各位，罷免業主委員會應當謹慎，必須要採取合理有效的方式進行。更應當遵循嚴格的程式進行，否則無效。處理不好會令小區動盪不安。

只有業主委員會才有權召開業主大會和臨時業主大會。也只有業主委員會，才能為全體業主爭取及保障利益。小區業主才真正有參政議事的權利。

物業的工作好與壞，在沒有第三方權威機構給予準確公平的考檢，都沒有令人信服的評價。對業委會的評價好與不好，稱不稱職仍難以界定。業委會本是業主大會推選的結果，是為業主操心辦事的群體，沒有報酬或微廉的補貼都是象徵意義，工作如果得不到業主的肯定，確實很傷人心。人無完人誰能無過。做為業委會成員要多聽取業主的意見，改進工作，把工作儘可能做的完美些。眾口難調，業主的意見，有的合理，也有不合理、不合規的要求，要讓業主都滿意，任何人都做不到。例如業主以各種藉口不交費，業委會又能耐何他們，在一個小區住著，低頭不見抬頭見，再摧費就是不交，擺出死豬不怕開水燙的架式，理由一大堆。這使得業委成員很傷心，沒有費用，難以維持小區正常運轉，降低服務標準，降低費用支岀是唯一可行之路，這又成了業委會不作為的證據，物業和業委的工作都難讓業主滿意，小區業委改選能轉變這一切嗎？根本問題是什麼樣的工作讓業主不提意見或少提意見呢，值得探討，我原有套房的小區，物業和業委無論怎樣業主都不滿意，物業走了，業委幹不了了，小區亂套了，車位被瓜分了，物業用房被搶佔了，垃圾滿天飛，閒人出沒，最近，社群為了管理達標，在未經業主選聘，指派社群物業進入了，各種收費比原物業要高很多，業主因吃過髒亂差的苦，反而很高興，業主交費問題不擔心嗎？沒有問題，社群是有對付不交費的業主的辦法，首先有很多權利，各種證明要由社群岀，居民醫療保險要有社群辦......。孩子上學都要社群證明。業主能離開社群嗎？社群物業怎麼辦，收費高低都沒人提意見了，這是人的本性，欺軟怕硬，物業是個軟柿子，越熱心，越尊重業主，業主意見越大，越不交費，業委義務為業主操心也不好。那個小區物業管理強硬，提意見的人就少。值得深思啊。

謝邀！小區物業的管理業主大會才是最高權力機構，業主委員會只是其執行機構。解聘招聘物業公司和確定物業費收取標準需召開業主大會雙半過通過後，作為執行機構的業委會才可與物業簽訂合同。沒有業主大會雙半過通授權，業委會是沒有上述權力的。業委會不作為或以權謀私是不稱職的行為。業主們可向街辦(或鎮政府)反映，由他們(基層政府部門)調查核實後召開業主大會表決罷免相關不稱職業委，補選新業委。

從現有法律法規和政策檔案看來，沒有罷免業主委員會(下稱業委會)的依據。究其原因，本人認為業委會作為一個機構，是不宜使用"罷免"這種方式的。罷免一般用於對個人所擔任的職務、職位，而不應該用於一個機構。

政府、黨委、居委會哪個能罷免？

機構可以重組、撤銷、解散、改選，唯獨不能罷免。

業委會不作為、亂作為，可以提前改選，這是法律政策完全允許的。在改選中，原業委會成員可以全部落選，這也能達到"罷免"的作用。

業委會的改選，首先要由20%以上業主聯名要求召開臨時業主大會。在此情況下業委會應該召開業主大會，就提前改選業委會的提議進行表決。

如果業委會拒不召開臨時業主大會，聯名提議的業主可以向街道辦事處申請，由街道和社群派人到小區召開臨時業主大會會議，對改選業委會的提議進行審議和表決。若得到大會透過，則由街道社群指導下一部的改選工作。

現實是罷免只能從上到下來，靠業主幾乎是不可能的!所有程式都會把業主的資料給踢回去! 業委會靠上大樹，就是下不來了!