個人分析有兩方面原因。

其一為樓盤體量相對大，邊開發邊銷售。能夠快速回籠資金，且隨著樓盤的推新，加強宣傳，吸引客戶。在加推的樓棟上對價格可以進行調整，靈活性更高。

其二主要是與當前房地產的調控有很大關係。從2018年開始，調控政策的連續出臺，到2019年房住不炒，因城施策的房地產核心調控的落地。當前市場在一定程度滿足了大部分剛需消費者，少了許多炒作的。致使房地產市場曾經的火爆場面不復存在。開發商就為了保護自己的權益，在新開發樓盤上為了不造成資源過度消費，精準吸收潛在的消費者，同一期樓盤採取集中精力差異化銷售，保持現金流的充盈。

所以從政策還是開發商開發體量角度，為了維持房地產市場的穩定發展，保持經濟活力，達成年度銷售目標，開發商會將每個銷售的樓盤策略做到精細化。房地產市場轉型中每個開發商都不想掉隊，所以採取同一樓盤分成小的售期也就不足為奇了。

問題回顧：為什麼開發商會把一個樓盤拆分成多期賣？

1：開發商分期賣，是對市場的一種試探及瞭解，為下一期做鋪墊。

開發商拿到一個專案後，開始準備預售，雖然拿地前和預售前都做了詳細的市調，但是市場一直在變化中，購房者對於房價的接受程度一直變化中。

把樓盤分成多期，遵循低開的原則，先拿出很少的一部分做為市場試探，不僅能有效的吸引購房者，更主要的是透過一期的試探，可以瞭解購房群體的年齡，職業，喜好，及對專案的價格接受程度等情況，對於下一期的開發和定價及區域性調整，都有非常的意義。

2：開發商分期賣，是一種營銷手段，易造成熱銷。

開發商分期賣，是一種飢餓營銷法。推出有限的房源去吸引無限的準客戶。

常常是拿出100套房源，而大肆宣傳，吸引數百個或更多準購房者認籌，其目的就是讓大家去搶，一方面讓在售房源售罄，另一方面沒有買上的客戶，自動滾動到下期購買。

這種營銷手段，確實是有些大家經常說的割韭菜，把購房者當韭菜似的一茬茬收割。

3：滾動銷售，易造成價格不斷攀升，關鍵是前期客戶造成房價上漲，給後來客戶造成熱銷和房源緊張的一種態勢。

開發商分期出售的另外幾個原因及目的，就是抬高房價，讓已購房者認為房屋增值，另一方面給準購房者造成恐慌性購買，認為房價一直上漲。

透過分期，一步步把房價逐步拉昇，有時候一期與二期均價相差數百或數千不等，甚至一期和後期房屋均價相差倍數都有可能，這才是分期銷售最大的原因和目的。

4：從投資方面考慮，分批次銷售，投入成本小，而且利用預售，收回資金再次建房，開發商只需要買地，其它都是透過預售進行。

從投資方面考慮，開發商的目的總是想以最小的投入，得到最大的產出。

而分期出售就是一個風險小的最佳辦法，透過分期出售，獲得下一期或幾期的開發成本，利用槓桿原理，順利的完成一個專案和其它專案的開發。

也正是用銀行和購房者的錢，同時放大槓桿，成就如今的很多開發商。

5：追求利潤更高的一種開發方法或者手段。

一切經營活動其目的都是為盈利，開發商同樣如此。

眾所周知，土地的價格隨著房地產業的興起，價格也是不斷攀升。

三四線城市的地價，從幾十萬已畝到如今的幾百萬一畝，甚至上千萬一畝。分期出售，也正是因為土地價格的連年上漲，開發商拿地成本和難度加大。分期開發，隨著周邊拍賣土地價格上漲，早拿地的開發商也水漲船高，房價上漲，獲取最大利潤。

舉例說明：一個開發商拿地300萬一畝，經過幾年開發。周邊的土地500萬一畝拍出，土地成本幾乎翻了一倍。前一個開發商的房價接著就會和新開發的房價相差無幾，不會因為拿地價低而房價低。

這也是有些開發商願意分期開發，等待土地價格上漲，帶動房價上漲的重要原因。

6：合理規避政府土地開發規定，還有遇到行情低迷時，減少風險。

分期出售的一些開發商，就是想等土地價格上漲後開發，但是由於國家規定超過2年不開發，無償收回土地，因此為規避國家規定，採用分期出售的方法。

如今年開發商更是做到極致，以前分期會是多棟樓，而現在直接1棟樓。其目的就是降低風險，同時減少市場供應量，其也不失為自救自保的一個方法。

最主要也暴露預售制的一些弊端，及土地開發以往只規定開發時間，1年必須開工建設，超過兩年不開發無償收回土地，沒有建設週期。因此開發商為了利益，即分期建設，又分期出售，即規避了政策規定，又保證自身利益。

隨著海南全域實現現房銷售的制度，相信逐步會推行到全國，另外對於土地開發週期原則不超過3年的推行，以往的營銷套路也好，經營手段也罷，都不再適用，只有有實力，有信譽的開發商才有生存發展空間。

開發商的樓盤銷售分一期、二期、三期……主要是因為資金鍊的關係。一般來說，新小區第一期的樓盤質量比較好，開發商總想取得一個良好的口碑，有利於後面幾期樓盤的銷售。

開發商一個樓盤分成幾期開發銷售。首先，是資金方面的問題，並有利於貸款資金及時回籠。其次，可能是因為第二期、第三期的土地買賣上，可能還有一些技術問題。一般情況下，開發商首先銷售第一期的樓盤；透過購房者的首付獲得一部分資金，用來開發建設第二期、第三期的工程。

這樣操作的話，開發商的資金壓力相對要輕一點；從經濟角度來出發，可以減少銀行貸款，減輕利息方面的壓力。開發商對於整個小區的建設，有一個通盤的考慮，不僅會有土地買賣尚未談成的問題，也有開發商把二期樓盤建設成為“樓王”的可能性；以此作為下一個開發樓盤的“樣板房”。所以開發商的如意算盤，外界人士未必清楚，購房者更是矇在鼓裡。

在大多數的情況下，開發商為了樹立整個小區的口碑，在一期的工程建設中，同時會做一個樣板房，以吸引二期和三期的準客戶。如果一期工程質量有口皆碑的話，可能二期、三期工程的房子會比較搶手。

開發商在建設二期、三期工程的時候，它們的房子已經提前銷售，實際上賣的差不多了。此時開發商的主要精力可能就是下一個新小區的開發。不會把過多的精力在放在二期、三期的工程質量上面；所以二期，三期工程不如第一期工程飛質量是大機率的事情。

不過這也不是絕對的，有的樓盤的二期和三期，會對配套設施有所改進，吸取第一期樓盤的經驗教訓。特別是第二期樓盤在小區中的位置可能比較好，具有景觀優勢。

打一個比方，在飲食服務業方面，某一個網紅飯店；開始的時候菜餚總是價廉物美。久而久之，此類酒店生意好了之後，菜餚質量就會有所降低。即使一些生意火爆的飯莊，老闆考慮的事情是怎麼去開分店，而不是花費很多心思來提高原來飯店的菜餚質量和品種。

以此類推，開發商造房子也一樣的道理；現在國內一流品牌開發商所建造的房子，也會不時出現質量問題。道理是一樣的，原理是相通的。

購房者一定要選擇適合自己的和自己能負擔得起的，如果覺得一期各方面都適合自己，那就買一期；如果覺得一期各方面不適合自己，那可以等二期開盤。但要記住，一期二期可能會相隔很久開發，在這中間可能會存在很大的變數，比如房價上漲。

對於開發商而言，都希望用最小的資金作為槓桿撬動最大的開發量，因此對一次性開發的抗性就顯示的很明顯：（1）一次性動用資金過多（2）大面積開發需要整合的資源和供應商更多（3）一次性動遷的成本過高（4）全盤推出對市場衝擊（供應量）太大，不利於有序去化。

因此，大多數開發商都會選用“一次性圈地、滾動開發、銷售一期、建設一期”的做法，用N分之一的槓桿，啟動一個整體專案。

站在工程建設的立場，滾動開發便於管理便於控制，對企業對接的難度和壓力、各個環節人員的配置和管理難度都不會有“瞬間拔高的增量”，便於開發企業的管控和成本。

待開發的房產專案，如果土地面積較大，工期較長，運營專案所需資金巨大。開發商人力、物力及資金，一般不具備一次性開發房產專案的條件，且不分期會造成開發商投入大、收益減少，所以，開發商必然會選擇分期開發。

不管開發商具備還是不具備一次性開發地產專案的實力。開發商都更願意選擇分期、多次的開發樓盤專案。

第一，分期開發可以使開發商前期的投資成本小，風險小。

一個新的地產專案，如果開發商一次性全部開發，會導致前期的投資非常的巨大。

一旦開發商開發的第一期，樓盤定位不準確，市場反應不好，銷售情況很差，開發商資金週轉就會出現問題，樓盤爛尾的風險增加。

第二，分期開發，開發商可以獲得更多的利潤。

開發商在開發第1期產品的時候會把價格定得比較合理，增加銷售量，樹立市場口碑。

第2期開發的時候房價會比第1期會高。第3期的時候又會比第2期的房價高，以此類推。開發的期數越多，獲得的收益越大。

第三，分期開發，開發商可以隨時根據市場情況調整後期的戶型設計、面積大小等產品結構適應市場變化。

開發商在第1期的時候，產品定位是根據前期的市場調研資料制定。

但是，這種市場定位到底符不符合市場的需求，就需要第1期產品正式推出之後，看市場的反應效果。

如果戶型設計、面積大小，購房者比較喜歡，銷量也非常好。開發商後期就會加推這種戶型設計和戶型面積。

如果第1期產品，購房者反應不好，銷售比較慢。開發商在第2期開發的時候，就會調整產品的結構來適應購房者的需求。從而達到增加銷量的目的。

雖然新房銷售都是期房的銷售形式，但並不是只要是一塊空地開發商就可以開始賣的。

開發商想開盤銷售必須要辦理預售許可證。而辦理預售許可證是需要達到一定要求的。

辦理房屋預售許可證的一個前提條件是此棟建築封頂或建成總層數的三分之一以上。

一個只有幾棟樓的小專案可以做得到，但是一個稍微大一點的專案，有20棟或者更多樓棟的大型專案，能同時達到預售許可的標準很難。

並且同時申請多棟樓的預售許可證，審批的難度較大，週期時間較長。

國家現在對房地產行業管理是非常嚴格的。備案價也是制約開發商實際銷售價格的一種手段。

首先，開發商房屋備案價不能高於同期同區域市場平均價格過多。

其次，開發商實際銷售的房價只能等同於備案價或略高於備案價（各地規定不同，一般為備案價上浮5%以內）。

但是，開發商分期開發，就可以分期備案。比如說，第2期開發是第1期開發的一年之後。一年之後同區域的市場均價肯定會比一年之前的同區域市場均價高很多。所以，開發商第2期開發的時候備案價就可以比第1期提高很多。

開發商開發第1期的時候是一塊空地，購房者什麼都看不到。

購房者只能透過圖片、沙盤和影片來想象未來小區會是怎麼樣的一個環境。

分期開發的好處就在於開發第2期的時候，第1期接近完工，可以看到小區裡面實際的環境、綠化水平以及房屋建造的質量。

這對第2期的銷售有非常好的促進作用。

畢竟實地看到的情況比透過圖片或沙盤要來得更真實，購房者更容易被這種真實體驗感打動，從而下定決心買房。

天下熙熙，皆為利來，天下攘攘，皆為利往。開發商分期開發無非就是為了賺到更多的錢。

即便開發商具備所有一次性開發專案的條件和實力。開發商還是會選擇分期開發樓盤專案。因為只有利沒有弊，同時還能賺到更多的錢。

針對為什麼開發商會把一個樓盤拆分成好多期來賣，這個問題，我的觀點如下：

第一，因為開發商相對來說比較瞭解樓市的一個走向，特別是房價趨勢，縱觀前幾年各大城市樓市房價總體情況來說，基本面大多城市“房價穩中有升”。極少數城市房價出現下跌情況，但跌幅很有限。這一點從國家統計局提供樓市房價漲跌榜資料就可見一斑。

第二，既然房價大多遵循著穩中有升的態勢，那麼分期開發分期銷售，後期的房價會越來越高，房地產開發商會賺的越多。這也就是為什麼有些房地產開發商願意囤房、願意囤地的根本原因所在。

第三，房地產開發商之所以實行分期開發，另外一個重要的原因就是，當地政府主管職能部門在辦理土地“農轉用”指標的時候，他每年都會控制農轉用指標資料，比如有些地方明確規定，農轉用或土地掛地畝數不能超過100畝。這樣的話必然會導致房地產開發商分期拿地、分期開發、分期銷售。

第一，開發商可以少花錢，一下子開發太多房子，就算再怎麼加槓桿，都要話很多的錢，資金壓力太大了，風險也太大了。

第二，拆分開盤，可以賺更多的錢，第一期開盤一般都是房價最低的，後期每一期，都會比較上一期的房價要高，而房子開發成本不會有什麼增加的。

第三，保持銷售房產的稀缺性，一下子開發太多的房子，房子太多了，就不好賣了，只有房子比較緊缺，房子才會搶手，房子才會好賣，價格也才能買的上去，比較物以稀為貴的。

朋友們買房子的時候，儘量買第一期，因為第一期房價肯定是最低的，並且，房子的品質也一般都是最好的，因為，如果開發商分期開發的話，第一期的口碑是非常重要的，房子太差，會影響後期的售樓速度和賣價。

一般最後一期，房子的品質和手工會比較差，所以，開發商才會分期開發，最好還是買第一期的開盤的房子。

現如今開發商越來越喜歡將一個樓盤分成多期來賣了。不得不說，這樣的銷售套路可以很好的幫助開發商出貨。當然如果遇到李嘉誠這樣的開發商，分期開發長期拖延也可以幫助他來囤地，直接賺取土地的利益。

過去的開發商銷售，都是現場銷售。在製造了銷售熱點之後，開盤當天幾乎會把所有的房子和盤托出，能賣多少是多少。後續剩下一些不好賣的房子慢慢賣。但是現在的開發商銷售，幾乎不會剩下多少賣不出去的房子，就算是一些樓層不好的房子也會被購房者搶走。清盤已經成為常態。然而開發商清盤的法寶就是製造緊張的氣氛，當然一個樓盤分成多期銷售之後，每一期的房子就少了，購房者的選擇就少了，搶夠的氣氛也就愈發濃厚了。開發商的銷售也就有保障了。

分期銷售的好處還有開發商可以漲價。我們能夠發現，凡是分期銷售的樓盤一期價格更比上一期高不少。開發商醞釀漲價也就順理成章了。相比過去一個盤一個價格賣出去，現在開發商可以賺更多。除此之外，不斷上漲的價格也會給其他購房者帶來吸引力，因為買房的人都知道買漲不買跌的原理，所以說開發商的分期銷售恰好契合購房者的預期，兩者一拍即合。一個買漲價的房子，一個賣房子不斷漲價。

其實，開發商分期開發還有一個重要的因素就是想要降低開發的壓力。很多時候開發商的樓盤過大的話，需要的資金投入量也很大。如果一次性開發可能拿不出那麼多錢。反倒是化大為小更容易消化，也開始讓資金的流轉更加靈活。

分期開發除了開發商建房資金能週轉外，很大一個原因是土地年年漲，房價節節高，而開發商買進來的土地還是原來的價，漲上去的資金大部分成了利潤。

(小部分是建材，人工費的上漲)

假如，房價下跌，開發商分期開發的話，後期利潤就更少了。

(甚至前期賺進的，也許後期會貼進去)